Lidar com um imóvel pode parecer simples, mas quando surgem questões sobre quem tem o direito de usar, morar ou administrar o espaço, a situação pode gerar dúvidas. É nesse momento que, em meio a negociações, disputas familiares ou até processos de regularização, muitas pessoas se deparam com o termo posse de imóvel.
De modo geral, a posse pode impactar diretamente a vida de quem ocupa um bem, seja como inquilino, comprador ou ocupante de longa data.
Afinal, a posse pode gerar deveres – como pagar impostos ou manter o imóvel em boas condições -, mas também pode abrir caminho para a conquista de direitos, como a possibilidade de regularizar a propriedade em algumas situações.
Por isso, antes de tomar qualquer decisão sobre compra, venda ou uso de um imóvel, é importante entender como o direito de posse de imóvel funciona para evitar conflitos e agir com segurança.
Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura deste artigo e entenda como proteger ou reivindicar seus direitos
Navegue pelo conteúdo:
- O que é posse de imóvel?
- Qual a diferença entre posse e propriedade?
- O que comprova a posse de um imóvel?
- Documentos necessários para comprovar posse
- Quais são os direitos de quem tem a posse de um imóvel?
- O que é escritura de posse do imóvel?
- Como recuperar a posse de um imóvel?
- É arriscado comprar terreno de posse?
- Tenho a posse de um imóvel, posso alugar?
- Seu imóvel mais seguro com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Entenda o que é a posse provisória, também conhecida como posse precária, em uma compra ou venda de imóvel
O que é posse de imóvel?
Segundo o artigo 1.196 do Código Civil Brasileiro, a posse de imóvel é o direito de usar e aproveitar um bem, mesmo que a pessoa não seja a proprietária registrada.
Em outras palavras, quem mora, utiliza ou administra um imóvel, com ou sem contrato, pode ser considerado possuidor desde que exerça algum poder sobre o bem.
Existem dois tipos principais de posse: direta e indireta. Entenda:
Posse direta
A posse direta é quando a pessoa está fisicamente no imóvel, usando e controlando o espaço. É o caso de um inquilino que mora em um apartamento alugado, por exemplo.
Posse indireta
Já a posse indireta é do proprietário que aluga o imóvel e, embora não esteja no bem, mantém o direito de posse porque a propriedade lhe pertence.
Qual a diferença entre posse e propriedade?
A propriedade é o direito legal de ser dono de um imóvel, algo que só é confirmado por documentos oficiais, como a escritura e o registro em cartório.
Ou seja, é o que garante ao proprietário todos os poderes sobre o bem, inclusive o de vender, transferir ou hipotecar.
Já a posse está ligada ao uso e ao controle do imóvel, mesmo que quem o ocupa não seja o dono formal. Um inquilino, por exemplo, tem a posse direta do imóvel porque mora nele, mas a propriedade continua sendo do locador.
É possível, portanto, ter a posse de um imóvel sem ser o proprietário legal.
O que comprova a posse de um imóvel?
Em geral, é possível comprovar a posse de um imóvel por meio de contratos (como locação ou compra e venda), contas de consumo em nome do possuidor, recibos de pagamento de impostos (como IPTU) e até testemunhos que confirmam a ocupação.
Assim, a combinação desses elementos ajuda a demonstrar que a posse é legítima, o que pode ser decisivo em processos de regularização ou disputas judiciais.
Por isso, antes de acionar a Justiça ou iniciar qualquer processo de regularização, é importante reunir todos os documentos possíveis para agir conforme a lei trata o tema.
Documentos necessários para comprovar posse
Como explicado anteriormente, a posse do imóvel pertence a quem age como dono do imóvel, ou seja, o possuidor do espaço.
Porém, se você se questiona como comprovar a posse de imóvel, fique sabendo que esse processo envolve a apresentação de uma série de documentos. Veja abaixo quais são:
- Contrato de compra e venda;
- Escritura de compra e venda;
- Certidão de registro do imóvel;
- Matrícula do imóvel;
- Comprovantes de pagamento de impostos e taxas, como IPTU, água, luz e gás;
- Contrato de locação, autorizações e permissões referentes ao imóvel.
Quais são os direitos de quem tem a posse de um imóvel?
Quem tem a posse de um imóvel, mesmo sem ser o proprietário legal, pode exercer alguns direitos previstos em lei.
Em resumo, o possuidor tem o direito de usar o bem, zelar pela sua manutenção e permitir que outras pessoas acessem o espaço, desde que isso não prejudique os direitos do proprietário.
Além disso, quem possui a posse do bem pode usufruir dos chamados direitos de vizinhança, como o direito ao sossego, à segurança e à boa convivência com imóveis vizinhos.
Em determinadas situações, a posse também pode levar ao direito de usucapião, que é o processo que torna o ocupante do imóvel em real proprietário do bem após um período de posse prolongada.
Por outro lado, os direitos de posse têm limites. Diferente do proprietário, o possuidor não pode vender, hipotecar ou transferir o imóvel sem autorização do dono legal.
Leia mais: Quem paga o IPTU em caso de venda do imóvel é o vendedor ou o comprador? Entenda!
O que é escritura de posse do imóvel?
A escritura de posse do imóvel é um documento emitido por cartório que formaliza a declaração de que uma pessoa exerce a posse sobre um bem, mesmo sem ser a proprietária legal.
Ou seja, por mais que a escritura não dê direitos de transferir a propriedade, o documento serve como prova de que o possuidor ocupa e utiliza o imóvel de forma legítima.
Esse documento pode ser útil em diversas situações, como em disputas judiciais, negociações de compra e venda ou processos de usucapião.
Afinal, a escritura de posse ajuda a demonstrar que o ocupante tem vínculo formal com o imóvel, o que fortalece a defesa de seus direitos e facilita futuros processos de regularização.
Porém, aqui vai um detalhe importante: a escritura de posse não substitui a escritura pública de compra e venda, muito menos o registro no cartório de imóveis, que são os únicos meios de garantir a propriedade legal do bem.
Como recuperar a posse de um imóvel?
A recuperação da posse de um imóvel pode ser necessária quando o possuidor perde o controle do bem por motivos como invasão, ocupação irregular ou descumprimento de contrato por terceiros.
Nesse caso, o primeiro passo é buscar orientação jurídica para entender qual medida legal é mais adequada. Em muitos casos, é possível tentar uma solução extrajudicial, como a notificação formal dos ocupantes ou uma negociação direta para desocupar o imóvel.
Quando essas alternativas não funcionam, o caminho pode ser ingressar com uma das ações possessórias previstas em lei, como:
- Ação de reintegração de posse: usada quando o possuidor foi retirado do imóvel de forma injusta e precisa recuperá-lo;
- Ação de manutenção de posse: aplicada quando há ameaça de perda da posse ou perturbação do uso do bem;
- Ação de interdito proibitório: utilizada para prevenir que uma invasão ou ocupação aconteça.
Entretanto, cada caso exige documentação que comprove a posse e o histórico de ocupação, como contratos, contas ou registros de uso do imóvel.
É arriscado comprar terreno de posse?
Embora a expressão “terreno de posse” seja usada no dia a dia, vale ressaltar que ela não é um termo técnico reconhecido formalmente no Direito Imobiliário.
Na prática, esse termo se refere a terrenos ocupados por alguém que detém a posse – ou seja, que usa e administra o espaço -, mas que não tem o registro de propriedade em cartório.
Ou seja, comprar um terreno nessa situação, sem escritura ou registro, sempre envolve riscos.
Isso porque, na prática, quem compra não se torna legalmente o proprietário, apenas assume o direito de uso. dono legal do imóvel – apenas assume o direito de usá-lo.
Essa condição pode dificultar a revenda, inviabilizar o financiamento ou até gerar disputas judiciais, principalmente se outra pessoa reivindicar o mesmo bem com base em documentos oficiais.
Antes de fechar negócio, é importante verificar se o terreno pode ser regularizado, seja por registro em cartório ou por usucapião.
Consultar um advogado e entender todos os detalhes da negociação também ajuda a evitar surpresas. Além disso, quem decide seguir adiante deve formalizar a negociação com um contrato detalhado e reunir o máximo de provas sobre a posse.
Ainda assim, é importante ter em mente que a segurança desse tipo de aquisição nunca será a mesma de um terreno com matrícula e escritura regularizadas.
Tenho a posse de um imóvel, posso alugar?
Quem tem a posse de um imóvel pode, sim, alugar o espaço, mas não é algo tão simples quanto parece.
O ideal é que exista algum documento que comprove o direito de uso, como um contrato de compra e venda não registrado ou uma cessão de direitos, por exemplo, para dar segurança ao contrato de locação.
Sem essa formalização, o aluguel pode ser questionado pelo proprietário ou por herdeiros, e até anulado em caso de disputa. Se a posse não está documentada, vale regularizar a situação antes de fechar negócio.
Seu imóvel mais seguro com o QuintoAndar
Agora que você já sabe como funciona, quais os documentos que comprovam a posse do imóvel e quais cuidados tomar para proteger seus direitos, que tal dar o próximo passo para encontrar o imóvel ideal com toda a facilidade que o QuintoAndar oferece?
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Conclusão
A posse de um imóvel pode parecer um detalhe, mas é o que define quem pode usar, alugar ou até buscar a propriedade de um bem. Entender como ela funciona, quais direitos estão envolvidos e que documentos dão segurança evita muita dor de cabeça e pode poupar anos de disputa.
Por isso, antes de qualquer negociação ou decisão, vale avaliar a situação do imóvel e buscar orientação de quem entende do assunto. Assim, você sabe exatamente onde está pisando e evita surpresas lá na frente.
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