A renovação de contrato de aluguel é um momento decisivo tanto para quem aluga quanto para quem disponibiliza o imóvel.
Afinal, é nessa etapa que locador e locatário avaliam se o valor do aluguel está alinhado ao mercado, se as condições continuam justas e se o prazo atende aos interesses de ambas as partes.
Por isso, é importante entender sobre questões como reajustes, garantias e até mesmo caução. Assim, é possível deixar o contrato mais claro e garantir tranquilidade na locação.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a renovação de contrato de aluguel?
- Como funciona a renovação de contrato de aluguel?
- Quais são os direitos do locador e locatário na renovação do contrato de aluguel?
- Locador
- Locatário
- Como fazer a renovação de contrato de aluguel?
- Modelo de renovação de contrato de aluguel
- Quais são os prazos e as regras para renovar o contrato de aluguel?
- Quando o contrato de aluguel é renovado automaticamente?
- Quem paga a taxa de renovação de contrato de aluguel?
- Como negociar reajustes e quais os limites legais para o aumento do valor do aluguel?
- Quais cuidados tomar na hora de renovar o contrato de aluguel?
- Analise o prazo mínimo do contrato
- Confira o reajuste do valor do aluguel
- Avalie a documentação solicitada
- Veja quais são as possíveis penalidades
- Quais as melhores dicas para uma renovação de aluguel tranquila?
- Está em busca de um imóvel para alugar? Encontre o seu com o QuintoAndar
- Dúvidas frequentes
- Renovação de contrato de aluguel com caução é legal?
- O que é a carta de intenção de renovação de contrato de aluguel?
- O que fazer se não houver acordo na renovação de contrato de aluguel?
Leia também: Como funciona o seguro fiança? Guia completo com tudo o que você precisa saber
O que é a renovação de contrato de aluguel?
A renovação de contrato de aluguel é o documento que registra que proprietário e inquilino decidiram prolongar a permanência no imóvel após o término do prazo inicial.
Esse processo pode envolver apenas a extensão do prazo ou também a revisão de cláusulas, como valor do aluguel, forma de reajuste e garantias.
De modo geral, a renovação pode ser residencial ou comercial. No caso da renovação de contrato de aluguel residencial, o mais comum é que as partes negociem um novo prazo e possíveis reajustes.
Já na renovação de contrato de aluguel comercial, além da negociação direta, existe a possibilidade de ação renovatória, que é quando o inquilino busca manter o ponto comercial para proteger sua clientela.
Esse processo também pode ocorrer de forma automática. Nesses casos, se nenhuma das partes se manifestar contrariamente, o vínculo é prorrogado por igual período ou por prazo indeterminado.
Como funciona a renovação de contrato de aluguel?
O advogado Caio César Monteiro de Barros Arcanjo explica que a modificação no contrato, para renovação, acontece quando existe interesse de ambas as partes e frisa que, quando não existe consenso, não há um direito do locador a extensão.
Assim, a solicitação para renovação do contrato de aluguel deve ser feita antes do vencimento do documento em vigência. O padrão dos contratos de aluguel é a validade de 30 meses. Geralmente, existe o pagamento de multa para a rescisão realizada no prazo de 12 meses. Depois disso, não há essa cobrança, mas o período de permanência continua vigente.
Caio César Monteiro de Barros Arcanjo
Advogado
“Nos contratos cujo prazo seja inferior a 30 meses, o locador pode reaver o imóvel se houver descumprimento do contrato. Caso contrário, poderá reaver o imóvel somente nas hipóteses previstas do art. 47 da Lei do Inquilinato”.
Ao fazer a renovação do contrato de aluguel, é preciso combinar um novo prazo com o locatário. No entanto, não é preciso oferecer uma nova garantia locatícia. Ainda é possível alterar outros aspectos do documento, como:
- Valor do aluguel;
- Data de pagamento;
- Índices de reajuste de aluguel;
- Obrigações;
- Responsabilidades.
Todos esses fatores devem ser alinhados por ambas as partes envolvidas na negociação. Caso exista alguma divergência e locador e locatário não entrem em consenso, a renovação poderá ser cancelada.
Quais são os direitos do locador e locatário na renovação do contrato de aluguel?
Os direitos e deveres de ambas as partes na renovação de contrato de aluguel devem seguir as definições da Lei do Inquilinato.
Ou seja, o locador pode propor novos termos, reajustar o valor e até solicitar nova documentação para comprovar a capacidade de pagamento do inquilino.
Já o locatário tem o direito de avaliar as mudanças, negociar os reajustes e até recusar a renovação caso as condições não sejam viáveis.
Se o inquilino não se manifestar, a prorrogação automática pode ocorrer, desde que esteja prevista em cláusula contratual. Além disso, toda alteração depende de consenso entre as partes. Isso significa que, sem acordo, a renovação não acontece.
Locador
A princípio, esses são os direitos do locador na renovação de contrato de aluguel:
- Reajuste do aluguel: pode atualizar o valor seguindo índices oficiais (IGP-M, IPCA, entre outros), desde que previsto no contrato;
- Propor novos termos: tem liberdade para sugerir mudanças no prazo, na forma de reajuste ou na garantia locatícia;
- Recusar a renovação: pode negar a continuidade do contrato em casos de inadimplência, descumprimento de cláusulas, obras necessárias ou uso próprio do imóvel;
- Solicitar documentos: pode exigir comprovantes de renda atualizados e outras garantias para avaliar a capacidade de pagamento do inquilino.
Locatário
Já o locatário tem os seguintes direitos durante a renovação do contrato:
- Moradia digna: deve receber o imóvel em boas condições de uso e habitabilidade;
- Negociar condições: pode questionar reajustes, prazos e demais termos propostos pelo locador;
- Ação renovatória (comercial): pode recorrer à Justiça para manter o ponto comercial, desde que atenda aos requisitos da Lei do Inquilinato;
- Notificação prévia (residencial): tem direito a permanecer no imóvel até o fim do contrato vigente e deve ser informado com antecedência se o proprietário não quiser renovar;
- Questionar taxas: pode contestar cobranças abusivas ou reajustes acima do mercado.
Você pode querer saber: Pedido de desocupação de imóvel alugado: como funciona e passo a passo para fazer
Como fazer a renovação de contrato de aluguel?
A renovação pode acontecer de duas formas principais: por acordo entre as partes ou de forma automática, quando o contrato prevê essa possibilidade.
Para não errar no processo, vale seguir alguns passos:
- Converse com antecedência: inquilino e proprietário devem alinhar expectativas sobre prazo, reajuste e condições antes do fim do contrato;
- Defina os novos termos: o acordo pode manter as cláusulas originais ou incluir alterações, como atualização de valor ou revisão de garantias;
- Formalize por escrito: registre a renovação em termo aditivo ou em novo contrato assinado pelas partes;
- Verifique a documentação: tanto do imóvel quanto do inquilino para garantir que não existam pendências jurídicas ou financeiras.
Além disso, vale verificar se o contrato prevê renovação automática. Caso esteja descrita, a renovação ocorre sem manifestação das partes e pode prorrogar a locação por prazo igual ou indeterminado.
Modelo de renovação de contrato de aluguel
Veja abaixo um exemplo que pode ser adaptado conforme a negociação:
TERMO ADITIVO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO
Pelo presente instrumento, as partes:
LOCADOR: (nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF e RG), residente em (endereço completo);
LOCATÁRIO: (nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF e RG), residente em (endereço completo);
resolvem, de comum acordo, renovar o contrato de locação do imóvel situado à (endereço completo), firmado em (data).
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO PRAZO
O contrato de locação fica renovado por mais (número de meses ou anos), com início em (data) e término em (data).
CLÁUSULA SEGUNDA – DO VALOR
O aluguel mensal passa a ser de R$ (valor), com reajuste anual pelo índice (IGP-M, IPCA ou outro definido em contrato).
CLÁUSULA TERCEIRA – DAS GARANTIAS
Mantêm-se as garantias apresentadas no contrato original, permanecendo válidas até o fim da locação.
CLÁUSULA QUARTA – DAS DEMAIS CONDIÇÕES
Ficam ratificadas todas as demais cláusulas do contrato inicial, que não forem modificadas por este termo.
E por estarem de acordo, assinam o presente em (número) vias de igual teor, na presença de testemunhas.
(Local, data)
Assinatura do Locador
Assinatura do Locatário
Quais são os prazos e as regras para renovar o contrato de aluguel?
De acordo com a Lei do Inquilinato, o prazo pode ser igual ao do contrato original ou por tempo indeterminado. Quando não há manifestação das partes, a prorrogação automática começa a valer a partir dos 30 dias que antecedem o término do contrato.
Entretanto, as regras exigem consenso. Por isso, locador e locatário podem revisar todas as cláusulas, como valor do aluguel, reajustes, garantias e responsabilidades, por exemplo. Se não houver acordo, a renovação não acontece e o contrato encerra no prazo final.
Outro ponto importante é a comprovação documental. O locador pode pedir atualização de renda e garantias do inquilino, enquanto a documentação do imóvel precisa estar em dia para que a renovação tenha validade.
Leia mais: O que é fiador de aluguel? Entenda como funciona e quem pode ser
Quando o contrato de aluguel é renovado automaticamente?
A renovação automática do contrato de aluguel acontece quando essa condição está prevista no contrato original.
Nesse caso, se nenhuma das partes se manifestar, o prazo é prorrogado por igual período ou passa a vigorar por tempo indeterminado.
Ou seja, o processo dispensa pedido formal do inquilino: a simples permanência no imóvel após o fim do contrato já confirma a renovação, desde que não haja oposição do locador.
Para o proprietário, também vale a mesma regra: se não comunicar a saída do inquilino, o vínculo se mantém ativo.
No QuintoAndar, por exemplo, a renovação de contrato de aluguel residencial pode ocorrer de forma automática nos contratos administrados pela plataforma.
Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término do contrato sem se manifestar, o documento passa a valer por prazo indeterminado, até que uma das partes solicite a rescisão.
Quem paga a taxa de renovação de contrato de aluguel?
A chamada taxa de renovação de contrato de aluguel costuma gerar dúvidas, mas a Lei do Inquilinato é clara: as despesas administrativas relacionadas à renovação são de responsabilidade do proprietário.
Isso significa que o locador não pode transferir essa cobrança ao inquilino.
Para que a cobrança seja válida, a taxa precisa estar descrita no documento. Caso contrário, o valor não deve ser exigido. Se houver previsão, o proprietário assume o pagamento como parte das despesas de administração do imóvel.
Portanto, sempre que surgir esse tipo de custo, o inquilino tem o direito de questionar. Ou seja, se a taxa for cobrada diretamente do locatário, a prática pode ser considerada irregular, já que a lei não autoriza essa transferência.
Como negociar reajustes e quais os limites legais para o aumento do valor do aluguel?
A negociação do reajuste de aluguel deve acontecer de forma transparente para que o valor fique equilibrado entre o que o proprietário deseja receber e o que o inquilino pode pagar.
Normalmente, os contratos preveem um índice oficial de correção anual, como o IGP-M ou o IPCA, mas nada impede que as partes cheguem a outro acordo.
Além disso, também é possível usar o INCC ou outro indicador, desde que exista consenso. A lei não fixa um limite percentual para o aumento, mas exige que a base de cálculo seja clara e registrada em contrato.
Quais cuidados tomar na hora de renovar o contrato de aluguel?
Os cuidados a tomar na hora de renovar o contrato de aluguel são:
Analise o prazo mínimo do contrato
Verifique a vigência do novo contrato de aluguel. Esse período pode ser igual ao do documento originalmente assinado ou ter um prazo indeterminado. De toda forma, precisa estar bem especificado.
Confira o reajuste do valor do aluguel
Normalmente, a correção do valor é feita anualmente, mas é possível que o proprietário peça uma revisão da cobrança, alegando que está defasada em relação ao mercado.
Por isso, analise como será feito o reajuste de aluguel. Veja a cláusula específica que determina essa questão. Se a quantia cobrada for acima do seu orçamento, é possível cancelar a renovação do contrato.
Avalie a documentação solicitada
O proprietário pode solicitar uma nova documentação para comprovação de renda e renovação da garantia locatícia. Por isso, tenha em mente que pode ser necessário reunir esses papéis.
Além disso, confirme com a imobiliária se a documentação do imóvel também está em dia. Essa é uma segurança extra, já que possíveis divergências deverão atrapalhar a nova negociação.
Veja quais são as possíveis penalidades
Todo contrato de aluguel prevê penalidades para as partes que não cumprirem as cláusulas estabelecidas. Tenha certeza do que está previsto, especialmente nos casos de rescisão antecipada.
Quais as melhores dicas para uma renovação de aluguel tranquila?
Abaixo, você confere algumas dicas para fazer uma renovação de aluguel residencial ou comercial tranquila:
- Negocie com antecedência: não espere o contrato vencer para iniciar as conversas. Antecipar evita pressa e dá mais espaço para ajustar prazos e valores;
- Pesquise o mercado: compare o preço do aluguel com imóveis semelhantes na mesma região. Assim, você tem base para argumentar;
- Mantenha a transparência: exponha suas condições e dificuldades. Isso ajuda a chegar a um acordo justo para os dois lados;
- Registre tudo por escrito: formalize a renovação em contrato ou termo aditivo. Afinal, documentar garante segurança durante e após o processo;
- Revise cláusulas específicas: por fim, cheque reajustes, multas, garantias e responsabilidades para evitar brechas ou cobranças indevidas.
Continue a leitura: Veja como funciona o título de capitalização para aluguel, como fazer e se vale a pena
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Dúvidas frequentes
A renovação de contrato de aluguel costuma levantar algumas dúvidas específicas. Para ajudar, reunimos as perguntas mais comuns. Veja:
Renovação de contrato de aluguel com caução é legal?
O caução já depositado no início da locação continua válido na renovação. Ou seja, não é necessário apresentar um novo valor ou trocar a garantia, a menos que haja uma cláusula específica que determine a atualização. Em contratos que vinculam a caução a três meses de aluguel, pode haver correção proporcional caso o valor do aluguel seja reajustado.
O que é a carta de intenção de renovação de contrato de aluguel?
É um documento enviado pelo inquilino ao proprietário manifestando interesse em continuar no imóvel após o fim do contrato. Dessa forma, a carta pode propor um novo prazo e até sugerir ajustes de valor ou cláusulas. Embora não substitua o contrato, funciona como ponto de partida formal para a negociação.
O que fazer se não houver acordo na renovação de contrato de aluguel?
Se não houver consenso, o inquilino tem o direito de permanecer no imóvel até o fim do contrato vigente. O locador pode optar por não renovar, desde que comunique com antecedência. As partes ainda podem prorrogar temporariamente o contrato, rescindir de forma amigável ou recorrer à Justiça para que um juiz defina os novos termos.
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