Sublocação de imóveis: o que é e quais são os cuidados necessários

Se você mora ou possui um imóvel alugado, é provável que já tenha ouvido falar na sublocação. Essa é uma possibilidade que pode gerar consequências para o locador, caso não seja permitido pelo proprietário.

Isso porque, em princípio, não existem consequências legais para essa prática. Porém, ela precisa estar autorizada pelo proprietário. Caso contrário, o cenário muda completamente.

A partir de agora, vamos entender quais são os direitos e deveres do locador e locatário, e quais cuidados é preciso tomar em relação à sublocação.

Confira o que você vai ler por aqui:

• O que é sublocação?
• Como ela funciona?
• O que diz a Lei do Inquilinato sobre sublocação?
• Quando a sublocação é crime?
• Documentos necessários para formalizar a sublocação
• Cuidados necessários na sublocação para evitar problemas e conflitos
• Que tal encontrar um imóvel que caiba no seu orçamento?

O que é sublocação?

Sublocação é o ato do locatário alugar um imóvel ou parte dele para uma terceira pessoa, e esse novo inquilino passa a pagar todo ou parte dos valores mensais ao titular do contrato de locação. 

Existem vários motivos para realizar essa ação, como obtenção de uma renda extra ou necessidade de desocupar o imóvel sem romper o contrato.

No entanto, vale a pena destacar que o inquilino titular ainda pode viver no imóvel e cobrar o valor relativo a um quarto, por exemplo. Nesse caso, a decisão costuma ser tomada por necessidade de uma renda extra ou divisão dos custos do aluguel.

Ainda existem situações em que a pessoa vai sair do imóvel temporariamente, mas deseja manter o contrato atual. Nesse caso, ela fica isenta dos pagamentos mensais.

Como ela funciona?

Funciona como um acordo entre duas pessoas. Uma é titular do contrato de aluguel (sublocador) e outra se caracteriza como novo inquilino (sublocatário). Assim, existe um documento principal, que rege a relação entre locador e locatário e um contrato acessório, que regulamenta essa nova associação.

Portanto, passam a existir dois contratos, mas com funções diversas. De toda forma, a sublocação tem um prazo de duração igual ao definido originalmente entre proprietário e inquilino. Além disso, estipula-se que a rescisão do contrato de aluguel gera, de forma automática, a extinção dessa relação acessória.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre sublocação?

A Lei do Inquilinato diz que a sublocação é autorizada, desde que o proprietário autorize a transação. Isso pode ser feito por meio de cláusula específica no contrato de locação originalmente assinado. Outra possibilidade é por meio de autorização por escrito, devendo ser solicitada com um prazo de 30 dias de antecedência.

Ainda é necessário elaborar um contrato acessório para regulamentar a operação. Caso ela já esteja em andamento e o proprietário a autorize, pode ser inserido um aditivo ao contrato. Assim, a cláusula estabelece que a prática é permitida.

Além disso, a Lei do Inquilinato determina as regras para alguns aspectos importantes da negociação. Elas são:

• Valor da locação: a cobrança da sublocação não pode ser superior ao do aluguel original. Se for uma habitação coletiva multifamiliar, o pagamento de todos não deverá ultrapassar o dobro da quantia relativa ao aluguel;
• Responsabilidade subsidiária em relação ao pagamento do aluguel: o sublocatário paga ao sublocador, que paga o aluguel ao proprietário. Em caso de inadimplência, o sublocatário deverá pagar ao dono do imóvel;
• Prazo contratual: deve ser igual ao do contrato de locação. Havendo rescisão do locador com o proprietário, ocorre a extinção da sublocação;
• Direito de preferência: o sublocatário tem preferência sobre o inquilino em caso de venda do imóvel;
• Finalidade de uso: deve ser mantida igual ao que foi originalmente combinado.

A advogada imobiliária e sócia do escritório Araújo, Rezende e Gonçalves, Mariana Gonçalves, acrescenta que a Lei do Inquilinato ainda prevê que o sublocatário terá os mesmos direitos e deveres do locatário em relação ao imóvel, desde que a sublocação tenha sido autorizada.

Leia também: Dicas para evitar problemas e garantir a segurança jurídica na renovação de contrato de aluguel

Quando a sublocação é crime?

A sublocação é crime quando não é autorizada por escrito pelo proprietário. Isso é o que determina o artigo 13 da Lei do Inquilinato: “A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.

Ao garantir que o contrato de sublocação seja feito, é preciso assegurar que todos os direitos e deveres do sublocador e sublocatário sejam cumpridos. Assim, algumas das obrigações para ambas as partes são:

• O locatário deve ter a autorização por escrito do locador para sublocar o imóvel;
• O sublocatário deve pagar o aluguel combinado no contrato acessório e respeitar as condições definidas;
• As leis vigentes e as normas do condomínio precisam ser seguidas;
• O locatário deve se responsabilizar pela manutenção do imóvel e pagar possíveis despesas, como gás, luz, energia elétrica, condomínio e IPTU;
• As regras e convivência precisam ser respeitadas e o imóvel não deve ter danos;
• Os eventuais problemas ou necessidades de reparos devem ser comunicados de forma imediata.

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Documentos necessários para formalizar a sublocação

Os documentos necessários para formalizar a sublocação são os mesmos da elaboração de um contrato original. Ou seja, documentos pessoais e comprovantes de residência e de renda. 

Além disso, pode ser solicitada garantia locatícia. De toda forma, o locatário é responsável por possível falta de pagamento ou problemas causados pelo sublocatário.

Cuidados necessários na sublocação para evitar problemas e conflitos

Os cuidados necessários na sublocação para evitar problemas e conflitos são:

• Redija um contrato acessório correto, de preferência, com o auxílio de um advogado. Ele deve ter as mesmas premissas do documento assinado entre proprietário e inquilino;
• Garanta que o sublocatário vai cuidar do imóvel e devolvê-lo no mesmo estado de quando firmou o contrato. Para isso, faça uma vistoria de saída e entrada e anexe-a ao contrato de sublocação;
• Respeite o uso original do imóvel;
• Cuidado com a rescisão do contrato de aluguel original. Se ele terminar antes do tempo, o sublocatário pode pedir indenização do sublocador;
• Insira todas as informações obrigatórias em contrato: objeto contratual (se será o imóvel todo ou apenas uma parte dela), valor a ser pago, duração da sublocação e direitos e deveres das partes (por exemplo, quem pagará o IPTU).

Que tal encontrar um imóvel que caiba no seu orçamento?

Apesar da sublocação ser permitida em lei, se aceita pelo proprietário, conforme explicado acima, o QuintoAndar não permite este procedimento em suas locações, inclusive possui uma cláusula específica sobre este tema em todos os contratos de locação, veja abaixo:

“1. Locação: A Locação é exclusivamente residencial, com duração de 30 meses, sendo vedado ao Inquilino alterar a destinação do imóvel, sublocá-lo ou transferir o presente contrato de locação, ainda que parcialmente. É vedada também a indicação do imóvel como endereço fiscal de pessoa jurídica.”

Então, antes de pensar na possibilidade de sublocação, procurar uma casa ou apartamento que caiba no seu orçamento é a melhor das alternativas.

E, com os filtros de pesquisa disponíveis na plataforma do QuintoAndar, fica muito fácil achar o imóvel ideal para o seu bolso, e que atenda todas as suas preferências.

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