Ter a certeza de que “está tudo certo” com a documentação e os processos relacionados à propriedade e às partes é uma angústia muito comum ao longo do processo de negociação de um imóvel. Para garantir que não há riscos, é fundamental fazer uma due diligence imobiliária, ou diligência prévia.
Muitas vezes negligenciada pelos compradores e vendedores, a due diligence é uma investigação geral com o objetivo de verificar a veracidade das informações apresentadas, bem como identificar pendências e irregularidades que possam afetar a transação, como dívidas e problemas judiciais.
Neste artigo, explicamos como funciona a due diligence imobiliária e os riscos que ela é capaz de evitar. Continue a leitura e saiba mais!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a due diligence imobiliária?
- Qual a importância da due diligence imobiliária?
- Quais documentos são avaliados na due diligence imobiliária?
- Como fazer uma due diligence imobiliária?
- 1. Definir o escopo da análise
- 2. Coletar e analisar documentos
- 3. Avaliar riscos e emitir parecer
- 4. Corrigir pendências e validar a transação
- Quais riscos podem ser evitados com uma due diligence imobiliária?
- Como a tecnologia pode ser aplicada neste procedimento?
- A maneira mais segura de comprar ou vender um imóvel
- Dúvidas frequentes
- Quanto custa uma due diligence imobiliária?
- Quem pode fazer uma due diligence imobiliária?
- A due diligence imobiliária é um procedimento obrigatório para adquirir um imóvel?
Leia também: Como saber se um imóvel tem dívidas: veja como consultar e evitar riscos
O que é a due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária, também conhecida como diligência prévia, é uma análise detalhada que antecede a compra ou a venda de um imóvel.
Ela tem como objetivo verificar se toda a documentação da propriedade e das partes envolvidas está correta, além de identificar possíveis riscos que possam comprometer o negócio. Ou seja, é uma espécie de auditoria que garante transparência e segurança antes da assinatura do contrato.
Esse processo envolve a coleta e a verificação de diferentes informações para confirmar que a propriedade está livre de pendências judiciais, dívidas ou irregularidades, e que quem está vendendo é realmente o dono.
Por isso, o QuintoAndar adota um modelo de due diligence imobiliária que vai além da checagem documental.
Após a análise completa, a plataforma de moradia emite um relatório de diligência com a classificação de risco da compra, um resumo dos principais apontamentos e orientações para que comprador e vendedor possam resolver eventuais problemas.
Qual a importância da due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária é importante porque assegura que a transação pode seguir com segurança, o que evita fraudes, dívidas ocultas ou problemas judiciais que possam comprometer a compra ou a venda do imóvel.
Isso acontece porque a diligência prévia atua como uma auditoria completa: verifica documentos do imóvel e das partes envolvidas, confirma a propriedade e aponta eventuais pendências. Tudo isso acontece antes da assinatura do contrato ou de qualquer pagamento.
Sem essa análise, o comprador pode adquirir um imóvel com restrições de matrícula, ações judiciais em andamento ou débitos fiscais. Já o vendedor, por outro lado, corre o risco de enfrentar disputas sobre a legalidade da venda.
Quais documentos são avaliados na due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária avalia documentos que comprovam a regularidade jurídica, fiscal e estrutural do imóvel, além da idoneidade das partes envolvidas. Entre os principais documentos, estão:
Do imóvel:
- Matrícula do imóvel atualizada;
- Certidão de ônus e ações reais;
- Certidão negativa de IPTU e taxas municipais;
- Comprovantes de quitação de contas de consumo, como água e energia;
- Habite-se;
- Comprovação de regularidade edilícia;
- Certidões ambientais.
Das partes (vendedores e compradores):
- Documentos de identificação, como RG, CPF e certidões de casamento;
- Certidões negativas pessoais e jurídicas;
- Consulta em órgãos de crédito.
Como fazer uma due diligence imobiliária?
Para fazer uma due diligence imobiliária, é importante definir o escopo da análise, reunir toda a documentação do imóvel e dos envolvidos, verificar a autenticidade dos registros e elaborar um parecer técnico que indique o nível de risco da transação.
Entretanto, mesmo que compradores e vendedores acompanhem de perto os detalhes do negócio, essa investigação documental normalmente fica sob responsabilidade da imobiliária ou da empresa intermediadora.
No caso do QuintoAndar, uma equipe jurídica especializada é quem conduz o procedimento. Isso acontece para que seja possível avaliar todos os pontos críticos antes da assinatura do contrato. Veja o passo a passo a seguir:
1. Definir o escopo da análise
O primeiro passo é determinar quais informações e áreas serão verificadas. O foco pode ser jurídico, fiscal, ambiental ou técnico, dependendo do tipo de propriedade. Essa definição orienta o levantamento dos documentos e ajuda a estabelecer prioridades para a investigação.
2. Coletar e analisar documentos
Com o escopo definido, a equipe reúne todos os documentos do imóvel, dos proprietários e dos compradores. Em seguida, analisa certidões, registros e comprovantes para identificar inconsistências. Também verifica fontes externas, como cartórios e órgãos públicos, para confirmar dados e checar a veracidade das informações.
3. Avaliar riscos e emitir parecer
Após a análise dos documentos, os especialistas classificam o imóvel de acordo com o nível de risco. Essa avaliação indica se há pendências que possam comprometer o negócio. O resultado é apresentado em um relatório técnico, acompanhado de recomendações para mitigar possíveis problemas.
4. Corrigir pendências e validar a transação
Se a análise identificar riscos baixos ou inconsistências simples, as partes podem ajustar os documentos antes da assinatura. Nos casos mais complexos, o relatório orienta o comprador sobre as medidas necessárias ou até desaconselha a conclusão do negócio.
Continue a leitura: Quanto tempo leva para comprar um imóvel?
Quais riscos podem ser evitados com uma due diligence imobiliária?
A due diligence imobiliária evita riscos como fraudes, venda irregular, dívidas ocultas, ações judiciais e pendências fiscais que possam comprometer a negociação.
Em transações imobiliárias, mesmo um pequeno detalhe pode gerar grandes prejuízos. Por isso, a diligência identifica pontos de atenção antes da assinatura do contrato. Entre os principais riscos evitados estão:
- Fraude contra credores: ocorre quando o vendedor tenta se desfazer de bens para escapar de dívidas. A due diligence verifica se há processos que possam anular a venda e resguardar o credor;
- Vendedor falso: o procedimento confirma se quem oferece o imóvel é realmente o proprietário para evitar golpes baseados em documentos falsificados ou registros inexistentes;
- Pendências com empresas vinculadas ao vendedor: caso o proprietário seja sócio de uma empresa com ações judiciais ou dívidas ativas, o patrimônio pessoal pode ser afetado. A diligência identifica essas conexões e aponta o risco;
- Simulações e valores irregulares: o processo também detecta tentativas de disfarçar operações fraudulentas por meio de valores incompatíveis com o mercado ou intermediações suspeitas.
Como a tecnologia pode ser aplicada neste procedimento?
A tecnologia torna a due diligence imobiliária mais ágil, precisa e acessível. Afinal, já existem plataformas digitais que reúnem, cruzam e validam automaticamente dados de registros públicos, o que reduz o tempo de análise e o risco de erro humano.
Além disso, sistemas de verificação eletrônica e inteligência artificial ajudam a detectar inconsistências e fraudes com mais eficiência.
Ferramentas modernas permitem centralizar informações sobre certidões, histórico de propriedade, pendências fiscais e ações judiciais em um só ambiente. Isso facilita a checagem de dados, melhora a tomada de decisão e reduz custos.
A automatização também garante rastreabilidade, já que todas as etapas ficam registradas para dar mais transparência à transação.
No QuintoAndar, não é diferente: a tecnologia faz parte de todo o processo. A equipe jurídica utiliza sistemas próprios para monitorar documentos, cruzar informações e gerar relatórios de diligência completos que apontam riscos e orientam as partes sobre como agir.
Esse modelo digital substitui pilhas de papel e etapas manuais por uma experiência segura e confiável, com resultados entregues em menos tempo e com maior precisão.
Saiba mais: Registro de imóvel: como fazer, prazos, custos e importância legal
A maneira mais segura de comprar ou vender um imóvel
Comprar ou vender um imóvel envolve muitas etapas, e cada uma delas exige atenção. Mesmo quando tudo parece certo, detalhes como prazos, documentos e assinaturas podem gerar insegurança. É por isso que contar com uma plataforma confiável faz toda a diferença.
No QuintoAndar, toda transação passa por uma verificação dos documentos dos compradores e vendedores. Essa verificação identifica eventuais pendências antes que o contrato seja assinado.
Assim, ambas as partes se beneficiam dessa abordagem. Afinal, com uma análise segura de toda a transação, é possível dar continuidade ao negócio de forma justa, segura e transparente. Ou seja: exatamente como deve ser em uma das maiores conquistas da vida.
Dúvidas frequentes
Reunimos as principais dúvidas sobre o assunto. Confira:
Quanto custa uma due diligence imobiliária?
O custo de uma due diligence imobiliária varia entre 0,5% e 1% do valor total do imóvel. Esse valor cobre todas as etapas do processo, desde a análise dos documentos até a emissão do relatório final.
Quem pode fazer uma due diligence imobiliária?
Um advogado especializado em direito imobiliário é quem lidera o due diligence. Além disso, ele pode contar com o apoio de engenheiros, arquitetos, contadores e consultores técnicos, a depender da complexidade do caso.
A due diligence imobiliária é um procedimento obrigatório para adquirir um imóvel?
A due diligence imobiliária não é obrigatória por lei, mas é altamente recomendada. Afinal, ao verificar documentos, registros e pendências legais antes da assinatura do contrato, o comprador ganha confiança no investimento e reduz as chances de enfrentar problemas no futuro.
Agora, se você está planejando a compra do seu imóvel e quer saber mais sobre o assunto, confira a seguir um guia completo sobre financiamento imobiliário:
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