Parte do lucro imobiliário, obtido na venda de um imóvel, vai para a Receita Federal em forma de alíquota e precisa ser declarado no Imposto de Renda.
Os percentuais podem variar a partir da data de aquisição da casa ou apartamento e do valor da venda, mas existem atividades, como obras de construções no imóvel, que diminuem o tributo a pagar, além das isenções.
Entenda como calcular o lucro, como funcionam as isenções e o que pode ser feito para reduzir o imposto pago à Receita.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é o lucro imobiliário?
- Como calcular o lucro imobiliário?
- Declaração do lucro imobiliário no IR
- Quando pagar o ganho de capital?
- Dicas para reduzir o lucro imobiliário
- Quem está isento do tributo?
- Descubra por quanto vender ou alugar o seu imóvel com a Calculadora QPreço
- Venda e compre já o seu imóvel com o QuintoAndar
O que é o lucro imobiliário?
Lucro imobiliário é representado pela fórmula: Valor de compra do imóvel — Valor de venda.
Imagine que comprou uma propriedade por R$ 250.000,00 e vendeu por R$ 850.000,00, seu lucro imobiliário será de R$ 600.000,00.
Lucro imobiliário também é o nome da alíquota aplicada pela Receita Federal a partir do ganho de capital, baseada no dinheiro lucrado pelo proprietário do imóvel com a transação de venda.
A taxação ocorre quando o valor de lucro obtido na operação supera o custo da aquisição do imóvel.
Como calcular o lucro imobiliário?
O imposto sobre o lucro imobiliário segue uma tabela progressiva de ganho de capital, de acordo com a faixa de lucro da venda da propriedade.
Antes de fazer o cálculo, separe a escritura do imóvel, a última declaração sobre o bem no Imposto de Renda, e o valor de compra e venda da propriedade. Considere o valor da compra do imóvel o que consta na sua última declaração do IR, principalmente se a propriedade for sua antes de 1994.
Isso porque, como passamos por troca de moedas com o Plano Real, o valor do imóvel na escritura pode estar com a moeda antiga — cruzeiro ou cruzado. Logo, o que vale é a quantia em reais.
Você descobre o valor do lucro imobiliário, a partir da fórmula de valor de compra da propriedade menos o valor da venda.
Declaração do lucro imobiliário no IR
No momento da declaração do Imposto de Renda, será necessário informar o valor da venda do imóvel, do lucro imobiliário obtido e a quantia do imposto pago.
O lucro imobiliário deve ser preenchido na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.
Já as alíquotas cobradas seguem de acordo com as faixas de lucro da venda da propriedade. Confira abaixo:
- Lucro de até R$ 5 milhões, alíquota de 15%;
- Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões, alíquota de 17,5%;
- Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões, alíquota de 20%;
- Lucro acima de R$ 30 milhões, alíquota de 22,5%.
Também existem casos de isenção que é o que vamos tratar nos próximos tópicos.
Quando pagar o ganho de capital?
Você precisa fazer o pagamento desse tributo até o último dia útil do mês seguinte à conclusão da venda da propriedade.
O passo a passo é entrar no site da Receita Federal e baixar o Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) que calcula as deduções e fatores de redução, gerando o valor do imposto. Confira como fazer:
- Baixe o GCAP (no site da Receita) e instale em seu computador;
- Acesse o programa e clique em “Nova Apuração”, informando o tipo do imóvel, data de aquisição e valor pago na compra (comunicada em sua última declaração de IR), endereço e outros dados;
- O programa gerará o valor base de cálculo do imposto devido automaticamente;
- Informe as possíveis deduções, como os custos de reformas no imóvel, e valores de vendas que permitem isenções;
- Confira as informações prestadas. Se notar algum erro, basta voltar às etapas do programa e fazer a correção;
- Finalize a apuração e pague o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) relativo ao valor do imposto gerado pelo programa.
O programa permite importar dados de declarações anteriores do IR e que complemente informações para a prestação de contas com a Receita.
Também é importante transferir os dados para a sua declaração de ajuste anual do IR do próximo ano. Lembre-se de pagar o boleto no prazo para evitar multas.
Dicas para reduzir o lucro imobiliário
Existem formas de abater o valor a pagar de tributo no IR sobre o lucro da venda de uma propriedade, como as despesas com o imóvel. Entram nessa categoria:
- Escritura;
- Registro;
- Ampliação do espaço e reformas;
- Juros sobre financiamentos;
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Comissão do corretor de imóveis.
Esses gastos referentes à atualização do valor histórico do imóvel precisam ter comprovação fiscal e notas para apresentação no sistema da Receita Federal.
Há outra dedução considerada na base de cálculo: o valor do imposto vai diminuindo conforme o tempo que o proprietário permanece no imóvel antes da venda.
Acompanhe como ficam os percentuais aplicados de acordo com o tempo de aquisição da propriedade:
- Imóveis comprados entre 1970 e 1988 têm diminuição de 5% no valor do tributo anual. Logo, a isenção pode chegar a 95%;
- Imóveis adquiridos de 1989 a 1996 têm isenção de 70% somado ao desconto de acordo com o ano de compra, apresentado anteriormente.
Quem está isento do tributo?
Uma das situações de isenção de alíquota do lucro imobiliário é o valor recebido pela venda da propriedade ser inferior ao de compra. A quantia perdida e da restituição deve ser declarada se aconteceu retenção de imposto na fonte.
Entre os casos de isenção de IR, estão:
- Imóveis comprados antes de 1969;
- Propriedades vendidas de até R$ 35.000,00;
- Imóveis residenciais vendidos por até R$ 440.000,00, na condição do vendedor não ter feito a venda de outra propriedade nos últimos 5 anos;
- A utilização do dinheiro da venda de um imóvel é para a compra de outra propriedade residencial em um período de até 180 dias. Mas se o valor da venda não for utilizado totalmente, será cobrado tributo proporcional ao restante do lucro;
- O uso dos recursos da venda de uma propriedade é para honrar financiamentos imobiliários em um prazo de até seis meses depois da venda do primeiro imóvel. Ambos os imóveis devem estar no Brasil, serem residenciais e estarem no nome da dona da propriedade que realizou a venda e o financiamento;
- Herdeiros que vendem um imóvel para outro proprietário com transferência pelo valor de mercado em vez de usar o valor histórico têm possibilidades de isenção;
- Quem faz doação de imóvel.
É preciso lembrar que quem vendeu um imóvel no ano anterior e obteve lucro imobiliário está obrigado a declarar IR e a falta do pagamento da alíquota é sonegação de tributo, e envolve outras punições como multas e juros.
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