Quem aluga um imóvel, seja proprietário ou inquilino, em algum momento irá se deparar com o momento de reajustar os valores, geralmente quando o contrato faz aniversário. Mas de quanto deve ser esse aumento? Quais são os índices de reajuste de aluguel? O aumento é obrigatório e deve estar previsto em contrato?
Neste artigo, explicamos tudo o que você precisa saber sobre índices de reajuste de aluguel antes de assinar um contrato ou de praticar novos valores.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é o reajuste de aluguel e por que ele existe?
- Índices de reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?
- O que é IGP-M?
- O que é IPCA?
- Diferença entre o IGP-M e o IPCA
- O IGP-M é mais alto que o IPCA?
- Disparidade: o descolamento entre IGP-M e IPCA em 2023
- E se os índices de reajuste de aluguel ficarem negativos?
- Qual é o melhor índice de reajuste de aluguel?
- Negociação entre locador e locatário
- Como fica o aluguel em 2025?
- Veja como funciona o reajuste de aluguel no QuintoAndar
- Descubra por quanto vender ou alugar o seu imóvel com a Calculadora QPreço
- Consórcio QuintoAndar: um caminho inteligente pra conquistar seu novo lar pagando menos
O que é o reajuste de aluguel e por que ele existe?
O reajuste do aluguel nada mais é do que uma atualização do valor pago pelo inquilino ao dono, geralmente feita de forma anual.
O objetivo é o de preservar o poder de compra do valor pago, já que, ao longo do tempo, o dinheiro sofre com a influência da inflação e tende a perder valor.
O direito de reajustar anualmente o aluguel é garantido ao proprietário pelo artigo 18 da Lei do Inquilinato (8,245/91), desde que previsto em contrato e com base em algum índice de inflação.
Leia mais: Tudo o que você precisa saber sobre contrato de aluguel
Índices de reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?
Os dois principais índices de inflação no Brasil são o IPCA, que é o oficial do país, medido pelo IBGE, e o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Tradicionalmente, o IGP-M sempre foi o campeão em contratos imobiliários – tanto que ainda é conhecido como “a inflação do aluguel”.
Contudo, há um movimento mais recente para substituir o índice de reajuste de aluguel pelo IPCA, que reflete com mais precisão a variação do poder de compra dos inquilinos e é menos volátil. A administração de imóveis do QuintoAndar, por exemplo, utiliza o IPCA em seus contratos.
Essa diferença ocorre porque cada índice, ao medir a variação de preços da economia, considera produtos, serviços e proporções diferentes, de acordo com seu objetivo.
O que é IGP-M?
Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel.
Medido pela FGV, ele leva em consideração não só a inflação do consumidor (30%), mas também do atacado (60%) e da construção civil (10%).
Por conta disso, sempre foi visto como um índice mais adequado para quem faz um investimento em imóveis.
No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o real se fortalece.
Outro ponto é o de que ele pode sofrer interferências de segmentos “mais distantes” da população comum, associados à oferta de commodities, por exemplo.
Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses, o que assustou os locatários. A partir do meio de 2021, entrou novamente em um processo de desaceleração.
Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora IGPM qual será o novo valor:
O que é IPCA?
Calculado pelo IBGE, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um a 40 salários mínimos. É o índice oficial do país, usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.
Ao contrário do IGP-M, seu foco está 100% em medir a variação do poder de compra do consumidor brasileiro.
Por essa ótica, faz muito mais sentido tanto para o inquilino como para o proprietário que usa o aluguel como fonte de renda para suas despesas.
Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.
Além do IPCA e do IGP-M, existem outros índices de reajuste de aluguel que podem ser utilizados, como o INPC (considera a cesta de produtos e serviços de baixa renda) ou o IPC (um dos subíndices que compõem o IGP-M, mas com foco apenas no consumidor).
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Diferença entre o IGP-M e o IPCA
Embora registrem a alta de preços na economia, o IGP-M e o IPCA possuem bases de cálculo diferentes. Isso ocorre porque, na prática, existem diversas “inflações”, de acordo com o custo de vida ou de cada negócio.
A variação de preços de uma família mais rica, por exemplo, tende a ser maior que a de uma família mais pobre quando as passagens de avião ficam mais caras, por exemplo, Já quando a alta está concentrada nos alimentos, especialmente os mais básicos, os mais pobres sentem uma inflação maior.
Nesse sentido, o IPCA mede a variação de preços de uma cesta de despesas diversas (alimentação, comunicação, habitação, transporte, etc), ponderados entre famílias que recebem de 1 a 40 salários mínimos.
Já no IGP-M, além dos preços ao consumidor, o maior peso está nos preços de atacado, na indústria e na agropecuária, além de uma participação na construção civil.
A inflação medida por ele, portanto, está um pouco mais longe do dia a dia das famílias – e ainda pode sofrer fortes oscilações com fatores macroeconômicos, como a variação cambial e a negociação de commodities e matérias-primas.
O IGP-M é mais alto que o IPCA?
Ainda está bastante presente no senso comum a falácia de que o IGP-M “sobe mais” do que o IPCA e, portanto, seria mais vantajoso para o proprietário.
Trata-se de um raciocínio que pode fazer sentido no curto prazo, mas que cai por terra ao longo dos anos. O que ocorre, na verdade, é que o IGP-M é mais instável e volátil, podendo subir, mas também cair, de maneira mais intensa.
Um estudo feito na pandemia pelo BTG Pactual, por exemplo, mapeou a variação dos dois principais índices de inflação do mercado em um período de 15 anos (2006-2020).
O levantamento mostra que, embora no longo prazo os índices tendam a seguir caminhos parecidos, a oscilação do IGP-M no curto prazo é muito maior. Inclusive, os índices seguiam caminhos parecidos até a chegada da pandemia, que gerou uma alta expressiva do IGP-M.
Por outro lado, a volatilidade do IGP-M se mostrou bem mais alta em praticamente todo o período. O desvio-padrão, que é o intervalo de variação esperado na maioria das amostras, ficou bem acima do registrado pelo IPCA.
Bem, mas o que isso indica na prática? Em certos períodos, pode haver um descasamento entre o IGP-M e o custo de vida do investidor ou do inquilino. No ápice da pandemia, por exemplo, enquanto o índice da FGV superou os 30%, o IPCA não chegava a 10%.
Isso beneficiou os investidores, cujas receitas subiram em relação às despesas, mas sufocou parte dos inquilinos. Se o IGP-M fica abaixo do IPCA, contudo, a situação se inverte: o proprietário perde poder de compra com a receita do aluguel. Foi o que ocorreu em 2017, por exemplo, quando o IGP-M ficou negativo.
Leia também: Aprenda o que é deflação do IPCA e do IGP-M e quais os efeitos para quem aluga imóveis
Disparidade: o descolamento entre IGP-M e IPCA em 2023
O que ocorreu em 2023, por exemplo, é uma boa mostra dessa oscilação maior do IGP-M.
Enquanto o IPCA fechou em 4,62% no ano, o IGP-M registrou deflação, ou seja, ficou negativo, em -3,18%.
Isso é reflexo do ajuste de longo prazo, em que os dois índices tendem a convergir, após uma alta estrondosa do IGP-M na pandemia.
E se os índices de reajuste de aluguel ficarem negativos?
Uma dúvida comum é se é possível que o aluguel seja reduzido em caso de deflação. E a resposta é: depende. Se o contrato prever o reajuste apenas positivo do índice escolhido, caso ele fique negativo em determinado ano, o aluguel segue igual, sem correção.
Contudo, se o contrato prever o ajuste pelo índice, sem determinar a exclusão do negativo, aí sim o aluguel teria que ser reduzido em caso de deflação no período de um ano.
Qual é o melhor índice de reajuste de aluguel?
O índice que irá reajustar o seu aluguel é algo decidido no momento da redação do contrato entre locador e locatário, algo que geralmente é intermediado por alguma imobiliária. Com isso, a escolha da taxa usada varia de acordo com o padrão de cada empresa. O IPCA é um índice mais estável, que não sofre maiores variações, enquanto o IGP-M sofre influência considerável, por exemplo, das oscilações do dólar e de outros indicadores.
Negociação entre locador e locatário
A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 foi uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta registrada no IGP-M entre março de 2020 e abril de 2021.
Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado a fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.
Como fica o aluguel em 2025?
Os índices de reajuste de aluguel ao longo de 2025 não devem trazer grandes variações nos valores pagos pelos inquilinos aos proprietários.
Isso porque tanto o IPCA como o IGP-M apresentam perspectivas de altas controladas e muito próximas entre si.
De acordo com o Boletim Focus do dia 24 de fevereiro de 2025, a expectativa do mercado para o IPCA ao fim do ano é de 5,65%, enquanto a do IGP-M é de 5,35%.
Claro, os índices de reajuste atuam sobre a alta dos contratos já firmados, mas não sobre a média dos preços praticados no mercado.
Ao final de 2024, por exemplo, de acordo com o Índice QuintoAndar, o preço médio do metro quadrado alugado nas principais capitais do país subiu bem acima dos indices de reajuste de aluguel (IPCA e IGP-M) no acumulado de 12 meses. Confira:
- São Paulo: 9,72%;
- Rio de Janeiro: 10,16%;
- Brasília: 15,73%;
- Belo Horizonte: 13,71%;
- Porto Alegre: 14,71%;
- Curitiba: 15,34%;
- IPCA: 4,83%;
- IGP-M: 6,54%.
Veja como funciona o reajuste de aluguel no QuintoAndar
Para evitar as distorções do IGP-M, o QuintoAndar adotou o IPCA como índice de correção de seus contratos de aluguel para todos os novos contratos fechados pela plataforma com propostas enviadas a partir do dia 26/11/2020.
Ainda que nenhum índice seja perfeito, o indicador mede o custo do consumo, levando em consideração tanto os gastos do inquilino como o objetivo do proprietário que busca renda por meio de seus aluguéis.
Além de mais estável para ambas as partes, o uso do IPCA permite que os contratos sejam indexados à variação mais próxima à da renda do inquilino e dos gastos do proprietário, sendo um instrumento mais eficaz para sua função em um contrato de aluguel: a de preservar as condições estabelecidas inicialmente.
O objetivo com a mudança feita em 2020 foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.
Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro de 2020 e de 20,9% em outubro do mesmo ano. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.
E caso você ainda tenha dúvidas iniciais sobre como funciona o aluguel de imóveis pode contar com o auxílio da maior plataforma de moradia do país para ter a certeza de um processo agilizado e desburocratizado.
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