Você já ouviu falar no INPC? O Índice Nacional de Preços ao Consumidor, medido pelo IBGE, é um dos principais medidores da inflação no Brasil, assim como o IPCA e o IGP-M. Mas qual a diferença do INPC para os outros indicadores de inflação?
O que muda, basicamente, é o escopo de avaliação, ou seja, a “cesta de referência” para a medição da variação de preços. Afinal, ela é diferente conforme o público-alvo de cada indicador.
Assim, enquanto o IPCA abrange uma fatia maior da população brasileira, com grande diversidade de renda, o INPC restringe a medida de inflação aos custos das famílias de renda mais baixa. Já o IGP-M traz para a avaliação questões de mercado e atacado.
Abaixo, explicamos de maneira mais detalhada como o INPC é medido e como ele pode interferir na vida de quem faz um investimento imobiliário.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é o INPC?
- Qual a importância do INPC?
- Qual a diferença entre INPC, IPCA e IGP-M?
- O que analisa o IPCA?
- O que analisa o IGP-M?
- Como o INPC afeta os investidores imobiliários?
- Como o INPC impacta a valorização de imóveis?
- Qual o papel do INPC nos contratos de aluguel?
- Como reajustar o aluguel de acordo com o INPC?
- Como calcular e acompanhar o INPC?
- Onde consultar o INPC acumulado?
- Contrato em que o proprietário também sai protegido
O que é o INPC?
O INPC é um dos índices econômicos inflacionários existentes no Brasil e tem como público-alvo as famílias com faixa de renda entre 1 e 5 salários mínimos. Assim, mede o poder de compra dessa população. A sigla significa Índice Nacional de Preços ao Consumidor.
Para fazer a medição, o IBGE, órgão responsável pelo cálculo, levanta centenas de milhares de preços em 16 capitais brasileiras. Juntas, elas abrangem 10 regiões metropolitanas e mais alguns municípios. Veja quais são eles:
- Aracaju;
- Belém;
- Belo Horizonte;
- Brasília.
- Campo Grande;
- Curitiba;
- Fortaleza;
- Goiânia;
- Porto Alegre;
- Recife;
- Rio Branco;
- Rio de Janeiro;
- Salvador;
- São Luís;
- São Paulo;
- Vitória.
Perceba que essas cidades representam todas as regiões brasileiras. Dessa forma, é possível ter uma visão ampla de como a inflação impacta as famílias com menor renda em todo o Brasil.
Isso porque o peso de despesas fundamentais — como alimentação, moradia e transporte —, naturalmente, é maior do que índices econômicos que abrangem mais faixas de renda.
Dessa forma, o IBGE avalia diferentes categorias e faz com que cada uma delas tenha um peso específico. Por exemplo, alimentação e moradia impactam mais do que as despesas pessoais.
Qual a importância do INPC?
A importância do INPC, além de avaliar o efeito da inflação sobre a população mais carente, é servir de balizador para reajustes tradicionalmente associados a esse público, como o do salário mínimo, das aposentadorias e das negociações sindicais. Assim, é possível saber se a remuneração recebida por essas famílias é suficiente para cobrir as despesas básicas.
Mais do que isso, o INPC serve como base de correção para contratos de aluguel. Portanto, ainda que existam vários índices econômicos que impactam o mercado imobiliário, ele também precisa ser considerado.
Enfim, esse indicador inflacionário também afeta a valorização de propriedades. Portanto, quem faz um investimento imobiliário deve acompanhar seu resultado para tomar decisões e garantir que está fazendo um bom negócio.
Leia também: O que é a correção monetária em contratos imobiliários e quais os impactos
Qual a diferença entre INPC, IPCA e IGP-M?
A diferença entre INPC, IPCA e IGP-M é o foco da análise, já que cada um deles se concentra em aspectos específicos. Assim, o INPC avalia as famílias que ganham de 1 a 5 salários mínimos, o IPCA abrange mais faixas de renda e é o indicador oficial, e o IGP-M analisa questões de mercado e atacado.
Portanto, nenhum deles é mais ou menos relevante do que o outro. Eles são complementares. E por que existe essa divisão? Porque essa é a forma do governo analisar o impacto da inflação de forma estratificada.
Por exemplo, se fosse utilizado apenas o IPCA, que mede a inflação oficial, não se saberia exatamente qual o impacto do aumento de preços na população de renda mais baixa. Isso traria uma visão parcial da realidade, que não contribuiria de forma eficiente para a elaboração de políticas públicas.
Leia também: É melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário como índice de reajuste de aluguel?
O que analisa o IPCA?
O IPCA, índice de indicador oficial do Brasil, também é medido pelo IBGE, mas abrange um escopo mais amplo de renda, que varia entre 1 e 40 salários mínimos por família. A sigla significa Índice de Preços ao Consumidor Amplo.
Assim, o peso de itens básicos tende a ser menor e segmentos mais supérfluos e mais caros ganham participação no cômputo geral. Portanto, ele faz uma análise mais geral da situação das famílias brasileiras.
O que analisa o IGP-M?
O IGP-M é medido pela Fundação Getúlio Vargas e busca medir mais a variação de preços para o mercado do que para o consumidor. Assim, o custo de matérias-primas (algumas delas importadas e vinculadas ao dólar) ganham ainda mais peso. A sigla significa Índice Geral de Preços – Mercado.
Embora os preços de mercado acabem impactando o consumidor, não ocorre na mesma proporção e ao mesmo tempo. Por conta disso, o IGP-M pode apresentar fortes distorções em relação aos índices de consumo no longo prazo.
Até o início da pandemia de COVID-19, em 2020, o IGP-M era o índice inflacionário normalmente utilizado em contratos de aluguel. No entanto, sua alta muito acima dos outros indicadores gerou uma distorção e o mercado imobiliário reviu essa questão.
Dessa forma, outros índices econômicos passaram a ser utilizados. Isso mudou a dinâmica do investimento imobiliário, o que exige mais atenção de quem compra imóveis para alugar.
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Como o INPC afeta os investidores imobiliários?
O INPC afeta os investidores imobiliários quando é utilizado como indexador de reajuste do aluguel e também por ser uma espécie de termômetro da negociação de propriedades. Ou seja, de um lado, ele pode servir para entender o impacto da locação no orçamento das famílias de renda mais baixa.
De outro, mede como está o mercado em relação à compra e venda. Afinal, se as famílias tiverem mais dificuldade de pagar pelos serviços básicos, dificilmente farão investimentos no mercado imobiliário.
Aqui, é preciso entender que as famílias de renda mais baixa usam o dinheiro para compras mais imediatas e necessárias para o dia a dia. Por exemplo: alimentação, habitação e transporte.
No entanto, se os valores desses itens aumentarem, sobra menos dinheiro no orçamento. Portanto, elas deixam de comprar imóveis, o que faz os investidores que buscam revender levarem mais tempo para fazer uma negociação.
Da mesma forma, quando o aluguel começa a pressionar o orçamento, essas famílias tendem a buscar imóveis mais baratos. Assim, quem investiu pode ficar sem a renda passiva gerada pela propriedade, pelo menos por um tempo.
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Como o INPC impacta a valorização de imóveis?
O INPC impacta a valorização de imóveis, porque sua alta leva a uma queda na negociação do mercado. Ou seja, menos pessoas procuram comprar propriedades e fazer financiamentos habitacionais, já que os juros acabam ficando mais elevados.
Da mesma forma, as instituições financeiras passam a reprovar um número maior de pedidos de linha de crédito imobiliário, tanto devido ao aumento do valor do imóvel quanto pela renda insuficiente do comprador.
Explicando melhor: quando os índices econômicos da inflação aumentam, o preço dos imóveis também tende a se elevar. No entanto, a queda na demanda por esse tipo de negociação faz com que um número menor de operações aconteça.
Nesse cenário, o investidor fica com a propriedade parada por um tempo maior. Assim, ele deixa de ter uma renda passiva e isso pode gerar até uma crise no mercado imobiliário.
Qual o papel do INPC nos contratos de aluguel?
O papel do INPC nos contratos de aluguel é servir como índice de reajuste. Portanto, quanto mais alto ele estiver, maior pode ser a correção do valor da locação, dependendo do indexador que está definido no acordo feito entre proprietário e inquilino.
Como uma alta no valor da locação aperta o orçamento, as famílias de renda mais baixa podem deixar de honrar o compromisso ou buscarem outro lugar para viver. Portanto, essa situação pode representar a perda do locatário e até a não realização de investimentos no imóvel, como reformas.
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Como reajustar o aluguel de acordo com o INPC?
Para reajustar o aluguel de acordo com o INPC, use a alíquota do indicador e o preço atual da locação. O ideal é usar o índice acumulado, já que ele é anual, considerando os 12 meses anteriores.
Por exemplo, nos 12 meses terminados em setembro de 2023, o resultado desse índice econômico foi de 2,91%. Se o aluguel é de R$ 1.000, faça o seguinte: R$ 1.000 x 0,0291 = R$ 29,10. Portanto, o novo valor de locação seria R$ 1.029,10.
Embora não seja o mais comum, o INPC pode ser utilizado para reajustar os valores do aluguel, desde que fixado previamente em contrato, especialmente quando o inquilino estiver em uma faixa de renda de até 5 salários mínimos.
O fato de o público-alvo ser mais pobre não implica em um reajuste menor, mas sim mais aderente ao avanço dos gastos dessa população. O INPC, inclusive, foi maior que o IPCA e o IGP-M em 2022.
O índice mais usado nos aluguéis ainda é o IGP-M, que é inclusive conhecido como a “inflação do aluguel”. Entretanto, ele pode não ser uma boa escolha para ambas as partes.
Por se deslocar, muitas vezes, do custo de vida do inquilino e até mesmo do proprietário, o IGP-M pode tornar o aluguel muito pesado para quem paga ou não ajusta suficientemente a renda recebida por quem recebe.
Dessa maneira, a administração de imóveis do QuintoAndar, tornou padrão a indexação do contrato pelo IPCA, de maneira a refletir melhor o impacto no custo de ambas as partes.
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Como calcular e acompanhar o INPC?
Para calcular e acompanhar o INPC, é preciso monitorar os índices econômicos divulgados pelo IBGE. Isso porque o órgão traz as informações prontas e você pode usá-las para o reajuste do aluguel ou do preço do imóvel.
De toda forma, a coleta de informações do Índice Nacional de Preços ao Consumidor dura o mês todo, do dia 1° a 30 ou 31. A pesquisa usa preços de prestadores de serviços, estabelecimentos comerciais, concessionárias de serviços públicos e domicílios, a fim de saber os valores de locação.
A partir disso, os valores são alocados em 9 grupos, que são:
- Alimentação e bebidas;
- Artigos de residência;
- Comunicação;
- Despesas pessoais;
- Educação;
- Habitação;
- Saúde e cuidados pessoais;
- Transportes;
- Vestuário.
Cada um deles tem um peso diferente e, assim, é feito o cálculo do INPC. A divulgação é feita pelo IBGE, tanto no seu site quanto em veículos de imprensa, como rádios e jornais.
Onde consultar o INPC acumulado?
Você pode consultar o INPC acumulado no site do IBGE. Além de trazer o índice por categorias e geral, também traz o resultado obtido nos 12 meses anteriores.
Contrato em que o proprietário também sai protegido
Além de promover um reajuste mais justo e previsível para ambas as partes, o QuintoAndar oferece aos proprietários um suporte completo para o fechamento do negócio, diferente das negociações de aluguel direto com o proprietário, onde o risco de problemas contratuais é maior.
O contrato é feito com base em milhares de imóveis já alugados na plataforma e conta com toda a segurança da equipe jurídica do QuintoAndar.
A plataforma também faz uma análise criteriosa de crédito dos potenciais inquilinos. A confiança é tão grande que, no caso de investidores parceiros, o QuintoAndar ainda garante o pagamento do aluguel mesmo em caso de inadimplência.
E caso você ainda tenha dúvidas iniciais sobre como funciona o aluguel de imóveis pode contar com o auxílio da maior plataforma de moradia do país para ter a certeza de um processo agilizado e desburocratizado.
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