REGRAS DA COMPRA E VENDA

Índice

Introdução

Estas Regras de Compra e Venda são parte integrante do Compromisso de Compra e Venda (“Compromisso”) e servem para ajudar Você a entender como funcionam alguns aspectos específicos do processo de Compra e Venda intermediados pelo QuintoAndar. Isto inclui, por exemplo, as fases do processo, os parceiros, os prazos para pagamento, respostas e repasse, bem como outras informações.

Caso a informação que Você busca não esteja nestas Regras, consulte os Termos de Uso, o Compromisso de Compra e Venda ou quaisquer outros documentos e informações disponibilizados a Você durante o processo de compra e venda.

1. Anúncio: Todas as informações do Anúncio são fornecidas pelo Vendedor, proprietário do Imóvel anunciado, e isto significa que o Vendedor é o responsável por todas as informações descritas na publicação, tais como: condições do Imóvel, endereço, metragem, valores de condomínio, IPTU, entre outras.

2. Proposta: É importante saber que o Vendedor não está contratualmente obrigado a seguir com o negócio até a assinatura do Compromisso de Compra e Venda, ou seja, o Vendedor pode receber outras propostas de outros potenciais Compradores e optar pela que preferir, ainda que já tenha manifestado concordância com a proposta feita por Você, ou simplesmente desistir de celebrar o negócio com Você, a qualquer tempo, enquanto não assinado o Compromisso.

3. Compromisso de Compra e Venda: Este Compromisso serve para estabelecer os termos, condições e prazos da compra, sendo que estas Regras de Compra e Venda aqui descritas são parte integrante do Compromisso. As Partes respondem pela exatidão das informações prestadas e poderão estar sujeitas a penalidades em caso de omissão ou falsidade das informações.

3.1. Para que o Compromisso seja considerado válido, é necessário que todas as partes envolvidas o tenham assinado.

3.2. Quando houver mais de um Comprador ou Vendedor, eles serão solidariamente responsáveis pelas obrigações que contraírem.

4. Diligência Imobiliária: A diligência imobiliária consiste na análise de dados e dos documentos do Imóvel e do Vendedor pelo QuintoAndar. A diligência imobiliária realizada pelo QuintoAndar (“Diligência QuintoAndar”) terá como objetivo verificar a idoneidade das partes, as informações declaradas por elas e a efetiva propriedade do Imóvel objeto deste contrato, bem como confirmar, exclusivamente nas circunscrições e documentos analisados pelo QuintoAndar, conforme relatório de diligência apresentado, se (i) a aquisição do Imóvel pode caracterizar fraude a credores, fraude à execução ou representar diminuição patrimonial do Vendedor em detrimento de seus eventuais credores, e (ii) existem ônus, restrições, constrições ou ameaças à propriedade ou à posse do Imóvel ou, ainda, à sua livre disposição pelo Vendedor.

4.1. Na compra sem financiamento, a diligência será iniciada logo após a assinatura do Compromisso de Compra e Venda. Na compra financiada, a diligência será iniciada logo após a identificação do pagamento do Sinal.

4.2. Após a assinatura do Compromisso, não obstante a necessidade de documentos adicionais, as Partes deverão, obrigatoriamente, apresentar os seguintes documentos:

I) Do Comprador:

  1. Documento de identificação pessoal, com foto;
  2. Comprovante de endereço;
  3. Comprovante de estado civil: certidão de nascimento, se solteiro; certidão de casamento, se casado ou divorciado; e mais a certidão de escritura pública de união estável, se aplicável;
  4. Os três documentos acima mencionados em relação a companheiro ou cônjuge, caso exista;
  5. Se a compra for financiada, deverá apresentar todos os documentos solicitados pela Instituição Financeira.

II) Do Vendedor:

  1. Documento de identificação pessoal, com foto;
  2. Comprovante de endereço;
  3. Comprovante de estado civil: certidão de nascimento, se solteiro; certidão de casamento, se casado ou divorciado; e mais a certidão de escritura pública de união estável, se aplicável;
  4. Os três documentos acima mencionados em relação a companheiro ou cônjuge, caso exista;
  5. Se a compra for financiada, deverá apresentar todos os documentos solicitados pela Instituição Financeira.

III) Do Imóvel, a ser apresentado pelo Vendedor:

  1. Capa do IPTU ou Certidão de Dados Cadastrais
  2. Certidão de quitação de débitos condominiais
  3. Número da Matrícula do Imóvel e seu respectivo Cartório de Registro de Imóveis

IV) O QuintoAndar, por sua vez, poderá, a seu exclusivo critério, obter toda e qualquer certidão ou documento e acessar toda e qualquer informação do Imóvel e do Vendedor que se façam necessários para o cumprimento do escopo da diligência imobiliária, desde que tais certidões, documentos e informações estejam disponíveis em bases públicas.

4.3. Não obstante o mencionado acima, caso seja necessário o auxílio de qualquer das Partes na obtenção de informações ou documentos adicionais, ou a atualização de quaisquer documentos, estas obrigam-se a enviá-los no prazo de 5 (cinco) dias contados da solicitação do QuintoAndar.

4.4. Uma vez que todos os documentos exigidos sejam enviados pelas partes, a diligência será concluída pelo QuintoAndar em prazo hábil, que enviará ao Comprador um relatório constando as informações relevantes identificadas;

4.4.1. Caso a diligência identifique algum apontamento, o Comprador terá o prazo de [5 (cinco) dias úteis] contados do recebimento do parecer referido no item 4.5 acima, para informar se irá, ou não, seguir com a aquisição do Imóvel, por meio da plataforma do QuintoAndar. O silêncio do Comprador no referido prazo será considerado como resposta negativa caso o relatório contenha apontamento(s).

4.4.2. Caso o Comprador opte por seguir com a aquisição do Imóvel, havendo ou não apontamentos no relatório, o Comprador deverá realizar o pagamento da Entrada, no prazo definido no Compromisso.

4.4.3. Caso o relatório não contenha apontamentos e o Comprador opte por não seguir com a aquisição do Imóvel, o Comprador arcará com a multa prevista na alínea “a” da Cláusula 13 abaixo.

4.4.4. Caso o relatório contenha apontamentos e o Comprador opte por não seguir com a aquisição do Imóvel, o QuintoAndar irá devolver o Sinal ao Comprador no prazo de 10 (dez) dias úteis contados do recebimento da resposta do Comprador.

4.4.5. O Comprador reconhece que o QuintoAndar não presta assessoria jurídica e, portanto, não emitirá qualquer opinião legal quanto aos apontamentos identificados na diligência imobiliária, cabendo a decisão de compra ao Comprador, a seu critério e sob sua exclusiva responsabilidade, podendo o Comprador se valer do aconselhamento de profissionais de sua confiança.

5. Pagamentos:

5.1. Do valor do Imóvel: Os pagamentos feitos pelo Comprador para a aquisição do imóvel serão depositados na conta bancária do QuintoAndar, com o objetivo de assegurar as operações e garantir que os valores serão repassados ao Vendedor somente após a conclusão de todas as etapas, com o efetivo registro do Instrumento competente - Escritura Pública ou Contrato de Financiamento com força de Escritura Pública - na Matrícula do Imóvel.

5.2. Além do valor do imóvel, o Comprador deverá arcar com os seguintes custos: pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); custas de registro imobiliário e emolumentos de Tabelionato de Notas; custos relacionados ao processo de financiamento bancário, se aplicável (ex. vistorias, reconhecimento de firmas, autenticações, e eventuais acréscimos às despesas relacionadas acima) ou quaisquer outros aplicáveis ao presente processo de compra e venda. Tais custos são de inteira e total responsabilidade do Comprador, não estão inclusos no preço do imóvel e serão pagos diretamente pelo Comprador a quem de direito.

5.3. Caberá ao Vendedor arcar com os custos para resolver quaisquer pendências na matrícula do imóvel, tais como os custos de registro e averbação de quaisquer atos praticados ou fatos ocorridos anteriormente à assinatura da Escritura de Compra e Venda ou do Contrato de Financiamento com Força de Escritura Pública, conforme o caso.

5.4. Pagamentos na compra financiada

5.4.1. Sinal

5.4.1.1. O Sinal somente será exigido no caso da compra com financiamento. Neste caso, o Comprador terá até 4 (quatro) dias úteis para efetuar o pagamento do Sinal na Conta Bancária do QuintoAndar, a contar da data da assinatura do Compromisso por todas as partes.

5.4.1.2. A multa por atraso no pagamento do Sinal, estabelecida nos termos destas Regras da Compra e Venda, apenas será devida após 10 (dez) dias úteis contados da assinatura do Compromisso por todas as partes.

5.4.1.3. O repasse do valor do Sinal, pelo QuintoAndar ao Vendedor, só será realizado ao final do processo, isto é, após o registro do Contrato de Financiamento Bancário com Força de Escritura Pública na Matrícula do Imóvel, conforme Cláusula 11.1.

5.4.2. Entrada

5.4.2.1. A entrada somente será exigida no caso da compra ser financiada. Ela deverá ser paga na conta bancária indicada pelo Quinto Andar, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados do recebimento da confirmação do término da diligência imobiliária pelo QuintoAndar.

5.4.2.2. O repasse do valor da Entrada, pelo QuintoAndar ao Vendedor, só será realizado ao final do processo, isto é, após o registro do Contrato de Financiamento com Força de Escritura Pública na Matrícula do Imóvel, conforme Cláusula 11.1. A condição é a mesma para que ocorra a liberação do valor financiado pela Instituição Financeira na conta do Vendedor.

5.4.3. Valor financiado

5.4.3.1. Caso o Comprador opte por financiar a compra do Imóvel, isto deverá ser informado no momento da Proposta.

5.4.3.2. Após o pagamento do Sinal, realização de diligência e pagamento da Entrada, o Comprador terá 60 (sessenta) dias corridos como prazo limite para obtenção do financiamento bancário. Nestes sessenta dias estão incluídos os 10 (dez) dias úteis de prazo para pagamento da Entrada. Caso haja comprovada demora por parte da Instituição Financeira sem que o Comprador tenha contribuído para a demora, o referido prazo poderá ser estendido por 15 (quinze) dias.

5.4.3.3. Caso não seja possível obter o financiamento no prazo acima, tanto o Vendedor quanto o Comprador poderá desfazer a negociação e, em qualquer desses casos, o Comprador arcará com multa equivalente a 1% (um por cento) do valor do negócio, salvo se o financiamento não tenha sido obtido exclusivamente em razão de problemas na documentação do Vendedor ou do Imóvel.

5.4.3.4. As regras de financiamento acima mencionadas serão aplicáveis também para os casos em que o Comprador opte por pagar parte do preço do Imóvel com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS.

5.5. Pagamentos Compra Sem Financiamento

5.5.1. Pagamento Total

5.5.1.1. Na opção de compra sem financiamento, o único pagamento que será feito é o do valor total. Neste caso, após a conclusão da diligência - no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data da assinatura do Compromisso de Compra e Venda por todas as partes, o QuintoAndar enviará o resultado da Diligência QuintoAndar.

5.5.1.2. O pagamento deverá ocorrer no prazo de 10 (dez) dias úteis a contar do recebimento da confirmação do término da diligência imobiliária realizada pelo QuintoAndar.

6. Financiamento Imobiliário

6.1 O Comprador, ao optar pela compra financiada, deverá escolher, à seu critério, a Instituição Financeira que financiará sua compra. Neste processo, caso o Comprador opte, o QuintoAndar irá ajudar apresentando as opções que o Comprador tem de crédito pré-aprovado em determinadas Instituições Financeiras, demonstrando quais as condições de financiamento de cada uma das Instituições Financeiras.

7. Escritura Pública

7.1. No caso de compra sem financiamento, as Partes deverão comparecer perante o Tabelionato de Notas para lavratura da Escritura Pública em até 5 (cinco) dias úteis contados da confirmação pelo QuintoAndar do recebimento da totalidade do Preço.

7.2. Neste processo, o Tabelionato de Notas indicado pelo QuintoAndar será o responsável por lavrar a Escritura Pública (necessária à transferência da propriedade do Imóvel). Esta Escritura Pública será lavrada após a conferência de alguns documentos das partes.

7.3. As custas e emolumentos devidos para lavratura da escritura serão calculados de acordo com o valor do preço ou, se maior, o valor venal do Imóvel, e é tabelado a todos os cartórios. Com o recebimento dos documentos e informações, será enviado um orçamento para conhecimento prévio das partes.

7.4. Todo o processo preparatório para celebração da Escritura será feito online e, por obrigação de lei, a assinatura da Escritura pelas Partes deverá ocorrer presencialmente no Tabelionato de Notas na presença de um oficial ou escrevente enviado pelo Tabelionato.

7.5. No site que o QuintoAndar disponibiliza para o processo preparatório para celebração da Escritura, os documentos serão anexados para encaminhamento ao Tabelionato. Além disso, haverá também a opção de pré-agendamento da data de assinatura da Escritura, na qual Comprador, Vendedor e os respectivos cônjuges ou companheiros deverão comparecer.

8. Contrato de Financiamento com Força de Escritura Pública

8.1. Quando a compra ocorre com financiamento de uma parte do valor negociado, ao invés da Escritura Pública, o contrato que será assinado e registrado na Matrícula do Imóvel é o Contrato de Financiamento.

8.2. Este Contrato, apesar de celebrado entre as partes e a Instituição Financeira responsável pelo financiamento, tem força de Escritura Pública e é ele que será registrado na Matrícula do Imóvel ao final do processo, de modo a transferir a propriedade do bem à Instituição Financeira escolhida até que o Comprador quite integralmente o financiamento.

8.3. O financiamento deverá ser concluído no prazo de 30 (trinta) dias corridos (prorrogável por 15 (quinze) dias adicionais) a contar da data da realização da diligência pelo QuintoAndar, entendendo-se por conclusão a emissão do Contrato de Financiamento pela Instituição Financeira.

8.4. Uma vez emitido o Contrato de Financiamento, as partes deverão, no prazo indicado pela Instituição Financeira, providenciar as respectivas assinaturas, com reconhecimento de firma.

9. Registro

9.1. O Comprador deverá prenotar o Contrato de Financiamento com Força de Escritura Pública ou a Escritura Pública, conforme o caso, para registro no Ofício de Registro de Imóveis competente no prazo de 5 (cinco) dias úteis contados da lavratura ou assinatura do respectivo instrumento. A responsabilidade pelo registro referido neste item será do Comprador, que deverá arcar com os respectivos custos e emolumentos, cabendo ao QuintoAndar dar suporte ao Comprador nesse processo.

10. Comissão de Corretagem

10.1. O valor da Comissão de Corretagem é de 6% (seis por cento) do valor final negociado do Imóvel, a ser paga pelo Vendedor, e será descontado do valor a ser repassado pelo QuintoAndar ao Vendedor após o regular registro da transferência do Imóvel ao Comprador no competente Ofício de Registro de Imóveis.

10.2. Este valor será devido ao QuintoAndar e ao(s) Corretor(es) Associado(s) que porventura participarem da intermediação, estes últimos contratados em nome e a mando do Vendedor. A divisão entre as receitas do QuintoAndar e do Corretor será na seguinte proporção: 35% do valor total da corretagem será devido ao(s) Corretor(es) de Imóveis envolvidos no processo e 65% do valor total da corretagem será devido ao QuintoAndar.

10.3. A corretagem será devida somente após o efetivo e regular registro no competente Ofício de Registro de Imóveis, o qual efetivará a transferência da propriedade. O QuintoAndar será o responsável por fazer o repasse de tais valores ao Corretor, e cada um destes - QuintoAndar e Corretor - serão responsáveis pela emissão de seus respectivos documentos fiscais e cumprimento de suas obrigações acessórias.

11. Repasse dos Valores ao Vendedor

11.1. Repasse de valores (sejam referentes ao principal ou a eventuais multas arrecadadas) que estejam retidos no QuintoAndar:

  1. Ocorrerá somente com o envio da Matrícula Atualizada do Imóvel comprovando a transferência da propriedade do Imóvel;
  2. Após o recebimento da Matrícula em que conste o efetivo registro da transferência de propriedade, o QuintoAndar solicitará a liberação dos valores na conta indicada pelo Vendedor, que deverá ser de sua titularidade, em até 10 (dez) dias úteis.
  3. 12. Direito de Preferência de Terceiros

    12.1. Caso o Vendedor esteja obrigado, por lei ou convenção, a oferecer direito de preferência para aquisição do imóvel a terceiros, será de responsabilidade do Vendedor fazer todas as comunicações devidas após a aceitação da proposta do Comprador.

    12.2. O Vendedor é o único responsável pela regular oferta de direito de preferência e deverá manter o Comprador e o QuintoAndar a salvo e indene de quaisquer demandas e pretensões de terceiro em conexão com o direito de preferência sobre o Imóvel.

    13. Juros

    13.1. Caso ocorra atraso no pagamento ou reembolso de qualquer valor devido nos termos deste Compromisso, haverá incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, desde o vencimento até o integral pagamento.

    14. Rescisão e Penalidades

    14.1. Com a assinatura do Compromisso de Compra e Venda, Comprador e Vendedor estão legalmente vinculados à proposta feita pelo Comprador e aceita pelo Vendedor. Contudo, o Compromisso poderá ser desfeito nas seguintes hipóteses, nas quais serão aplicadas as penalidades indicadas:

    1. Desistência pelo Comprador após o recebimento da Diligência QuintoAndar sem apontamentos: multa de 1% (um por cento) do valor negociado da venda do imóvel.
    2. Desistência pelo Comprador após o recebimento da Diligência QuintoAndar com apontamentos não incidirá penalidade, retornando as partes à situação anterior à assinatura do Compromisso;
    3. Desistência pelo Vendedor ou pelo Comprador em caso de não obtenção do financiamento pelo Comprador no prazo: multa de 1% (um por cento) do valor negociado da venda do imóvel, devida pelo Comprador, salvo se o financiamento não tenha sido obtido exclusivamente em razão de problemas na documentação do Vendedor ou do Imóvel;
    4. Desistência pelo Vendedor caso o Comprador esteja adimplente com todas as suas obrigações exigíveis até o momento: multa de 5% (cinco por cento) do valor de venda do Imóvel, a título de multa compensatória;
    5. Rescisão por qualquer das partes, se -or constatada inexatidão ou falsidade material de informações/declarações pela outra parte: multa de 5% (cinco por cento) do valor da venda do Imóvel, a título de multa compensatória. Esta multa não poderá ser cumulada com as outras multas acima descritas.

    14.2. O descumprimento de obrigação não sanado em até 15 (quinze) dias contados do recebimento de comunicação neste sentido será entendido como desistência da Parte, seja ela Compradora ou Vendedora.

    14.3. As multas acima referidas deverão ser pagas por seu respectivo devedor, ou seja, pela parte que tenha dado causa à rescisão, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados da data da desistência ou rescisão, conforme o caso.

    14.4. As partes autorizam o QuintoAndar a utilizar os valores que tenha recebido de uma determinada parte em razão da venda para satisfação das multas devidas por esta parte à outra. Se o valor disponível for inferior ao devido a título de multa, permanece a obrigação da parte devedora de pagar a diferença no prazo determinado para pagamento da multa. Se o valor disponível for superior ao devido a título de multa, o Quinto Andar restituirá o excedente, na forma abaixo.

    14.5. Apesar de a desistência ou rescisão se operar automaticamente com o recebimento da respectiva comunicação, as Partes deverão formalizar distrato do Compromisso no prazo de 72 (setenta e duas) horas contados do envio da correspondente minuta pelo QuintoAndar. A recusa ou ausência de assinatura do distrato pela parte devedora de qualquer penalidade no referido prazo será entendida como ratificação tácita do distrato. O recebimento de quaisquer valores devidos em razão da desistência ou rescisão somente ocorrerá após a assinatura do distrato pela parte credora.

    14.6. Independentemente da assinatura do distrato, o Imóvel poderá ser ofertado na plataforma QuintoAndar no primeiro dia seguinte ao desfazimento do Compromisso.

    15. Outras informações

    15.1. Cada parte será responsável pela remuneração dos intermediadores, assessores e consultores que tenha envolvido na negociação em seu próprio interesse.

    15.2. Fica desde já estabelecido que a Parte devedora arcará com os honorários advocatícios da parte credora, fixados em 10% (dez por cento) do valor total discutido atualizado para a fase extrajudicial e 20% (vinte por cento) para a fase judicial ou arbitral.

    15.3. O Comprador obriga-se a realizar a transferência de titularidade, para seu nome, das contas de consumo (água, luz, gás, etc.), tributos e correlatos no prazo de até 30 (trinta) dias a contar da efetiva entrega do imóvel.

    15.4. A toleråncia das Partes quanto a alguma demora, atraso ou omissão no cumprimento das obrigaçöes ajustadas neste instrumento ou a não aplicação das cominações aqui constantes, não constituirá novação, nem acarretará o cancelamento das penalidades, que poderão ser aplicadas caso permaneçam as causas.

    15.5. Os requisitos e obrigações exigidos pela Instituição Financeira, no caso de compra financiada, são de única e exclusiva responsabilidade da Instituição. O QuintoAndar não tem como interferir nas disposições do Contrato de Financiamento com força de Escritura Pública.

    15.6. Caso, após ler atentamente os documentos e comunicados do QuintoAndar, ainda assim tenha alguma dúvida, contate-nos através do seguinte endereço de e-mail: compraevenda@quintoandar.com.br.

    15.7. Este documento é válido e vincula Você, Usuário, e quaisquer sucessores seus. Na hipótese de uma ou mais disposições serem consideradas inválidas ou inexequíveis, tais disposições deverão ser interpretadas, da melhor forma possível, objetivando a finalidade pela qual foram escritas. Neste caso, as demais disposições continuarão eficazes e válidas.

    Última versão: 20/01/2020, registrada em cartório, na ata notarial lavrada em 22/01/2020, às páginas 251/256, do Livro nº 500 do 30º Tabelião de Notas da Comarca da Capital de São Paulo.