O processo de arbitragem usado para resolver impasses na desocupação de imóveis durante o contrato de locação é mais rápido e menos custoso que o despejo tradicional e tem o potencial de gerar uma redução no preço do aluguel no Brasil. É o que mostra um estudo feito pela LCA, considerada uma das maiores consultorias econômicas do país.
Dados do estudo, encomendado pelo QuintoAndar, revelam que as sentenças de despejo saem, em média, em 472 dias – enquanto as decisões em procedimentos arbitrais são dadas, em média, em 70 dias. Ou seja, cerca de sete vezes mais rápido.
“Trata-se de um levantamento inédito no país. E os resultados do impacto da arbitragem nos litígios de locação impressionam. Constatar, de forma empírica, que ela resolve disputas de maneira tão mais célere evidencia como o excesso de tempo no modelo convencional gera uma ineficiência no mercado”, afirma Pedro Salerno, gerente de projetos da LCA e coordenador do estudo.
A arbitragem é um meio alternativo de resolução de conflitos. Em vez de recorrer ao Judiciário, as partes optam por um ou mais profissionais com conhecimento técnico para resolver a disputa em uma câmara privada. A lei que regulamenta a prática completa 30 anos em 2026. Consolidada como alternativa em conflitos de alta complexidade e de valores elevados, a arbitragem tem ganhado espaço em disputas do dia a dia, a exemplo dos contratos de locação.
O estudo da LCA revela, inclusive, que o custo médio ao locador é sensivelmente menor com a arbitragem se comparado com o despejo tradicional. Com base em um aluguel médio de R$ 2.860, o estudo mostra que na Justiça o custo total ao proprietário (com o aluguel não recebido no período acrescido das custas e honorários advocatícios) chega a R$ 52.511 por processo – ante R$ 14.887 nos casos em que a resolução é obtida por meio da arbitragem. Isto é, uma economia de R$ 37.623.
Numa situação hipotética em que todos os novos processos de despejo em um ano (cerca de 84 mil) migrassem para a arbitragem, a economia total aos proprietários poderia chegar a R$ 3,2 bilhões, considerando aluguéis não recebidos, custas e honorários, destaca o estudo.
Para Fernanda Pascale, diretora jurídica do QuintoAndar, os números mostram o impacto da adoção de um mecanismo mais eficiente no mercado imobiliário. “Esse estudo traduz em cifras o valor da agilidade. A arbitragem vem se consolidando como uma ferramenta essencial de desburocratização e de proteção às partes. Ao oferecer uma via rápida e especializada para a resolução de disputas, é possível garantir que o ciclo ocorra com o mínimo de atrito, evitando um longo desgaste financeiro e emocional tanto para o locador quanto para o locatário.”
O estudo também mostra a capacidade que a arbitragem tem de desafogar o Judiciário. Hoje, o número de casos que chegam à arbitragem é praticamente igual ao número de casos decididos em um ano. Enquanto isso, mais de 132,5 mil processos de despejo estão pendentes na Justiça. Um gargalo que só cresce: nos últimos cinco anos, os novos casos de despejo tiveram uma alta de 32%; já os julgamentos avançaram apenas 18%.
Maior oferta, menor preço
Os dados do estudo da LCA mostram ainda o potencial impacto no preço dos aluguéis no Brasil em um cenário em que todas as ações de despejo migrassem para a arbitragem. Nesse contexto de migração total, quase 100 mil imóveis retornariam mais cedo ao mercado, causando um choque na oferta e um efeito de redução dos valores.
Segundo o estudo, o efeito combinado seria a redução de R$ 420 ao ano no preço: R$ 228 associados à maior oferta de imóveis e R$ 192 devido ao menor risco jurídico (tendo como base um aluguel médio de R$ 2.860).
“Ao proporcionar mais segurança e previsibilidade na resolução dos conflitos, se reduz também o chamado risco jurídico, que costuma ser incorporado aos preços. E a arbitragem faz com que os proprietários possam disponibilizar seus imóveis mais rápido no mercado. Com mais oferta, o custo de moradia para os inquilinos cai. É um ciclo virtuoso em que locadores e locatários ganham, ao mesmo tempo em que é tirado um peso imenso das costas do Judiciário”, afirma a diretora jurídica do QuintoAndar.
Metodologia
O estudo foi conduzido pela LCA Consultoria Econômica, que utilizou uma metodologia robusta de cruzamento de bases de dados. Foram utilizadas informações públicas de plataformas digitais de locação, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD), do IBGE, além de dados de processos arbitrais dos anos de 2020 a 2025 (do QuintoAndar). As modelagens econômicas avaliaram cenários hipotéticos e a elasticidade de demanda e oferta do aluguel residencial foi parametrizada com base na literatura internacional e calibrada ao contexto brasileiro.