A Reforma Tributária do Consumo instituída pela Lei Complementar nº 214/2025 é a maior mudança no sistema de tributação sobre o consumo brasileiro em décadas. A alteração simplifica a tributação sobre o consumo, substituindo vários tributos atuais por, essencialmente, dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Mas qual o impacto da reforma tributária para os proprietários, inquilinos ou investidores no mercado imobiliário? A complexidade do tema pode gerar dúvidas, mas focaremos aqui nos principais pontos que impactam o setor imobiliário.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a Reforma Tributária do Consumo?
- Mercado Imobiliário: O que muda com a Reforma Tributária do Consumo?
- Impactos sobre a Compra e Venda
- Impactos sobre o Aluguel
- Impactos sobre Investidores Imobiliários
- Planejamento financeiro e tributário: fundamental para quem investe em imóveis
O que é a Reforma Tributária do Consumo?
Em termos simples, a Reforma Tributária busca unificar e simplificar os tributos que incidem sobre o consumo de bens e serviços. No lugar de tributos complexos como PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS, teremos o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual/municipal, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto Seletivo (IS), de caráter extrafiscal.
Essa mudança visa simplificar o sistema e tornar a tributação mais transparente. O novo sistema elimina o cálculo de impostos ‘por dentro’ — onde os tributos são incorporados ao valor final do produto ou serviço, ficando invisíveis ao consumidor final. Em vez disso, os impostos serão calculados ‘por fora’, sendo destacados do valor principal dos bens e serviços, após a definição do preço final.
Uma outra grande vantagem dessa mudança é que o novo modelo implementará o sistema de apropriação ampla de créditos tributários, fazendo com que a tributação recaída, de fato, somente sobre o consumidor final.
Mercado Imobiliário: O que muda com a Reforma Tributária do Consumo?
A reforma tributária definiu que as operações com bens imóveis estão em um regime tributário específico. Assim, as operações de administração, intermediação e compra/venda de imóveis terão uma redução de 50% da alíquota de referência e a locação terá uma redução de 70%.
As alíquotas de referências do IBS e da CBS ainda estão pendentes de definição pelo Senado Federal.
Impactos sobre a Compra e Venda
A notícia mais importante é que a compra e venda de imóveis — a transferência da propriedade em si — passa a ser tributada pelos novos tributos (IBS e CBS). Contudo, para que a operação seja tributada, o vendedor deve se enquadrar na condição de contribuinte do IBS e da CBS. Abaixo esclarecemos os requisitos para que as Pessoas Físicas sejam consideradas contribuintes nas operações de compra e venda de imóveis:
- No ano calendário subsequente: venda de mais de 3 imóveis distintos ou de mais de um de um imóvel construído e detido pela PF por menos de 5 anos;
- No mesmo ano calendário: venda de mais de 3 imóveis distintos e mais de um dos imóveis alienados tenha sido construído pela PF (desde que detido por menos de 5 anos).
Ou seja, uma operação realizada entre duas pessoas físicas em que o vendedor não cumpra os requisitos acima, não será tributada pelo IBS/CBS.
Agora, se a venda do imóvel for realizada por um contribuinte, como uma empresa ou uma incorporadora, para uma pessoa física, a operação será tributada.
Ainda, para estimular o mercado de novas moradias e lotes residenciais, a reforma criou o Redutor Social para as operações de alienação de bem imóvel novo e de lote residencial, que é um benefício fiscal que permite a redução da base de cálculo dos novos tributos (IBS/CBS). A redução é de R$ 100.000 para cada imóvel residencial novo e de R$ 30.000 para cada lote residencial novo. Ao reduzir a base tributável, o valor final a pagar de IBS/CBS é consequentemente diminuído. É importante notar que este benefício só pode ser utilizado uma única vez para cada imóvel que for objeto de transação.
Já o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um tributo municipal cobrado na compra e venda de um imóvel, permanece inalterado, ou seja, continuará sendo cobrado pelos municípios no momento da transferência de propriedade.
Lembramos, por fim, que a tributação pelo Imposto de Renda nas operações de compra e venda de imóveis, que se dá via ganho de capital, em nada foi alterada pela LC nº 214/2025.
Impactos sobre o Aluguel
A locação passará a ser uma operação sujeita ao IBS/CBS, nas seguintes hipóteses:
- Pessoa Jurídica Locadora: é sempre considerada contribuinte do IBS/CBS, independentemente da quantidade de imóveis ou receita obtida com aluguel.
- Pessoa Física Locadora: será considerada contribuinte do IBS/CBS caso obtiver receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior, ou superior a R$ 288 mil no mesmo ano e desde que relacionadas à locação de três ou mais imóveis distintos.
A reforma também prevê um Redutor Social para locações residenciais até R$ 600 reais mensais por imóvel.
Impactos sobre Investidores Imobiliários
A reforma cria um regime fiscal mais transparente para quem investe em imóveis.
- Crédito do Imposto: O investidor contribuinte de IBS/CBS que compra um imóvel de uma incorporadora ou construtora terá o direito de usar o crédito referente ao IBS/CBS pago.
- Vantagem na Venda: Na hora de vender o imóvel, o investidor contribuinte de IBS/CBS poderá abater esse crédito do imposto devido na revenda. Isso torna o investimento mais eficiente do ponto de vista tributário e pode injetar mais liquidez no mercado de segunda mão.
É importante lembrar que a Reforma Tributária do Consumo não entrará em vigor da noite para o dia. A transição será gradual entre os sistemas e ocorrerá entre 2026 e 2033.
Isso significa que o mercado terá tempo para se adaptar, e o QuintoAndar continuará monitorando de perto as regulamentações que serão publicadas nos próximos anos para garantir que nossos proprietários e inquilinos estejam sempre atualizados.
Leia também: Aprenda o que é o ITCMD, como ele funciona e conheça as regras e isenções desse imposto sobre heranças causa mortis e doações
Planejamento financeiro e tributário: fundamental para quem investe em imóveis
Pagar os tributos é apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter. Aliás, isso é válido tanto para aumentar a rentabilidade quanto para não ter problemas burocráticos e fiscais.
Os investidores parceiros do QuintoAndar, por exemplo, têm acesso, dentro da plataforma, a uma solução completa para gerenciar seus imóveis, com dados relacionados ao retorno e à situação de cada imóvel.
Todo ano, a plataforma de moradia, inclusive, emite um informe dos rendimentos obtidos com aluguel, descontadas já as taxas de administração e outros custos que não valem para a Receita (condomínio, IPTU).
Isso acaba sendo um grande facilitador para aquele proprietário que possui vários imóveis, consolidando todas essas informações em um só lugar – e reduzindo muito o trabalho e a burocracia na hora de declarar o IR.
Além disso, também é possível contar com a calculadora QPreço, a nova ferramenta do QuintoAndar, para saber quanto cobrar pelo aluguel ou venda de imóveis no país. Assim, fica muito mais fácil investir no mercado imobiliário.
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