Criada em 1991, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) serve como base para regular contratos de locação de imóveis. Nos últimos anos, ela passou por mudanças importantes, e entender como funciona a Lei do Inquilinato atualizada se tornou indispensável para quem aluga, administra ou anuncia um imóvel.
Para se ter uma ideia, segundo a PNAD Contínua, o Brasil fechou o ano de 2024 com 17,8 milhões de imóveis alugados. Isso é equivalente a 23% dos 77,3 milhões de domicílios particulares permanentes.
Com números tão expressivos, conhecer as regras da Lei do Inquilinato é fundamental para entender quais são os direitos e deveres de cada parte. Continue a leitura deste artigo e tire todas as dúvidas sobre o assunto!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a Lei do Inquilinato?
- Quando a Lei do Inquilinato foi atualizada?
- 1991 — Criação da Lei 8.245/91
- 2009 — Nova Lei do Inquilinato
- 2023 — Atualizações e modernizações
- 2025 — Consolidação das atualizações
- Quais são as atualizações da Lei do Inquilinato?
- 1. Contratos formalizados e digitalizados
- 2. Garantias locatícias mais claras e acessíveis
- 3. Regras de reajuste mais previsíveis
- 4. Multas e rescisões proporcionais
- 5. Mais proteção ao inquilino dentro do imóvel
- 6. Agilidade no despejo por inadimplência
- Quais imóveis estão sujeitos à Lei do Inquilinato?
- Direitos e deveres de inquilinos e proprietários após atualização
- Direitos do inquilino
- Deveres do inquilino
- Direitos do proprietário
- Deveres do proprietário
- Como é o reajuste do aluguel na Lei do Inquilinato atualizada?
- Quantos dias o inquilino pode atrasar o aluguel em 2025?
- Quando o proprietário pode pedir a desocupação?
- Aluguel descomplicado é no QuintoAndar
Leia também: O inquilino tem direito a 30 dias de graça? Entenda de onde vem essa dúvida e o que diz a Lei do Inquilinato
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é a legislação brasileira que regula a locação de imóveis urbanos. Isso inclui propriedades residenciais e comerciais.
Assim, ela estabelece as regras que regem a relação entre locador e locatário, definindo como o contrato deve ser estruturado, quais são as garantias permitidas, como funcionam reajustes, responsabilidades de manutenção, direitos, deveres e procedimentos de despejo.
Quando a Lei do Inquilinato foi atualizada?
Desde a criação em 1991, a Lei do Inquilinato passou por mudanças que modernizaram o entendimento e aplicação no Brasil. Isso é especialmente válido em temas como digitalização, garantias, prazos, reajustes e despejo.
Entenda a linha do tempo a seguir:
1991 — Criação da Lei 8.245/91
Aprovada no início dos anos 1990, a Lei do Inquilinato surgiu para substituir regras antigas do Código Civil de 1916, que já não atendiam à realidade urbana do país.
Assim, ela estabeleceu uma estrutura moderna para os contratos de aluguel, definindo direitos e deveres, modalidades de garantia, regras de reajuste, procedimentos de rescisão e normas de convivência entre locadores e inquilinos.
2009 — Nova Lei do Inquilinato
Em 2009, o Congresso aprovou a Lei 12.112/2009, conhecida como “Nova Lei do Inquilinato”. Ela não substituiu a Lei 8.245/91, já que apenas alterou pontos específicos da legislação original para torná-la mais clara e eficiente.
Essas mudanças foram motivadas pelo crescimento do mercado de aluguel e pela necessidade de reduzir a morosidade dos processos.
A nova lei trouxe ajustes importantes, como a agilização do despejo por inadimplência, a criação de regras mais rígidas para garantias locatícias (inclusive sobre substituição de fiador), além de ampliar a proteção jurídica tanto para locadores quanto para inquilinos.
O objetivo foi modernizar dispositivos que já estavam defasados e estabelecer prazos mais objetivos para situações críticas, como atraso no pagamento e ausência de garantia.
2023 — Atualizações e modernizações
A partir de 2023, o Judiciário, o mercado e as imobiliárias passaram a adotar práticas que aceleraram ainda mais os processos, garantindo mais transparência aos contratos.
Ou seja, mesmo sem uma nova lei ou alterações legislativas no ano, aconteceu um processo de interpretação mais alinhado com a realidade digital. Isso foi marcado por:
- Expansão dos contratos eletrônicos;
- Assinaturas digitais com validade jurídica;
- Digitalização de ações de despejo e cobranças;
- Maior flexibilização contratual;
- Procedimentos mais rápidos em inadimplência e revisões.
2025 — Consolidação das atualizações
Em 2025, o mercado passou a adotar, na prática, uma versão atualizada da Lei do Inquilinato, ainda baseada na Lei 8.245/91, mas adaptada às novas dinâmicas de locação digital.
Não houve uma nova lei aprovada, mas sim uma convergência entre imobiliárias, contratos eletrônicos e decisões judiciais, consolidando:
- Prazos mais claros e objetivos;
- Digitalização completa de contratos, notificações e ações;
- Fortalecimento das garantias digitais (como caução digital e fiador online);
- Adoção do IPCA nos reajustes;
- Interpretação mais consistente sobre multas, rescisões e proteção ao inquilino.
Quais são as atualizações da Lei do Inquilinato?
Com a digitalização e a modernização do setor imobiliário, algumas práticas se tornaram padrão e passaram a orientar imobiliárias, plataformas e profissionais. Veja os pontos mais importantes:
1. Contratos formalizados e digitalizados
A formalização por escrito sempre foi obrigatória, mas as práticas atuais consolidaram que:
- Contratos eletrônicos com assinatura digital têm plena validade jurídica;
- As cláusulas precisam ser mais detalhadas: reajuste, manutenção, garantias, responsabilidades e regras de desocupação.
O contrato digital tornou o processo mais rápido. Além disso, deixou o processo mais seguro para inquilinos e proprietários.
No QuintoAndar, por exemplo, todos os contratos são digitais, padronizados, seguros e com validade jurídica. Nosso modelo digital elimina intermediários desnecessários, garantindo mais clareza e previsibilidade para ambas as partes.
2. Garantias locatícias mais claras e acessíveis
A lei sempre permitiu fiador, seguro-fiança e caução. Porém, as atualizações de mercado reforçaram que:
- É proibido exigir mais de uma garantia por contrato;
- A caução permanece limitada a três meses de aluguel;
- O inquilino pode substituir o fiador (com aviso prévio);
- Novas opções digitais surgiram:
- fiador digital;
- caução via aplicativos;
- seguro-fiança com emissão instantânea.
3. Regras de reajuste mais previsíveis
A Lei do Inquilinato nunca determinou um índice obrigatório, e por muito tempo o IGP-M foi dominante. Porém, o índice chegou a ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses em 2020.
Desde então, a prática mais comum é usar o IPCA como base da atualização anual. Isso porque ele é mais estável e reflete a inflação real.
4. Multas e rescisões proporcionais
A lei determina multa por quebra antecipada, mas as práticas atualizadas reforçaram que:
- A multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato;
- Há isenção em caso de transferência involuntária de trabalho;
- Notificações precisam seguir o prazo contratual (geralmente 30 dias).
Além disso, há uma modernização recente: mulheres vítimas de violência doméstica podem ser dispensadas da multa mediante comprovação.
5. Mais proteção ao inquilino dentro do imóvel
As atualizações reforçaram que visitas ao imóvel exigem aviso prévio e consentimento. Nesse sentido, o locador não pode entrar no imóvel sem autorização, exceto em casos de emergência.
Outro detalhe importante é que o imóvel deve ser entregue em condições de habitabilidade. Ou seja, elétrica, hidráulica, parte estrutural e rede sanitária devem estar funcionando. Os contratos também precisam prever como funcionam as manutenções.
6. Agilidade no despejo por inadimplência
A Lei 12.112/2009 já havia acelerado o despejo, mas os procedimentos digitais e a interpretação atualizada trouxeram ainda mais rapidez. Com isso:
- Ações podem ser 100% digitais;
- Liminares são concedidas com mais celeridade;
- Contratos sem garantia podem ter despejo em 15 dias;
- O inquilino pode purgar a mora apenas uma vez a cada 24 meses.
Continue a leitura: Calculadora de aluguel atrasado: como funciona e exemplo de cálculo
Quais imóveis estão sujeitos à Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato vale apenas para locações de imóveis urbanos. Isso inclui casas, apartamentos, salas comerciais, lojas, escritórios e locações por temporada.
Desse modo, não entram na Lei do Inquilinato (e seguem o Código Civil):
- Imóveis da União, Estados e Municípios;
- Vagas de garagem alugadas separadamente;
- Espaços para publicidade;
- Quartos de hotéis, apart-hotéis e hospedagens;
- Arrendamento mercantil.
Direitos e deveres de inquilinos e proprietários após atualização
As atualizações recentes reforçaram a transparência das obrigações de cada parte. Conheça os principais pontos de atenção:
Direitos do inquilino
O inquilino tem uma série de proteções garantidas pela Lei do Inquilinato. São elas:
1. Receber o imóvel em plenas condições de uso
A vistoria de entrada é obrigatória e deve registrar o estado do imóvel. Se algo estiver irregular, o locador deve corrigir antes da entrega ou registrar a pendência formalmente.
2. Não pagar despesas extraordinárias do condomínio
Ficam sob responsabilidade do locador:
- Reformas estruturais;
- Pintura externa;
- Fundo de reserva;
- Modernização de elevadores e sistemas.
3. Ter preferência na compra do imóvel
Se o locador receber uma proposta de um terceiro, deve oferecê-la ao inquilino nas mesmas condições da proposta para terceiros. Isso porque o inquilino tem o direito de preferência.
4. Ser indenizado por benfeitorias necessárias ou úteis autorizadas
Benfeitorias necessárias (como corrigir um vazamento grave) devem ser indenizadas mesmo sem autorização. Já as benfeitorias úteis (como colocar uma grade de segurança) precisam de autorização por escrito para gerar indenização.
5. Quebrar o contrato com aviso prévio (ou com multa proporcional)
Se o contrato permitir, a saída pode ocorrer com aviso prévio de 30 dias. Agora, se houver multa, ela deve ser proporcional ao tempo que falta para terminar o contrato.
Deveres do inquilino
Os deveres estão previstos no Art. 23 da Lei do Inquilinato. Entre eles, estão:
- Pagar aluguel e encargos em dia;
- Usar o imóvel conforme o contrato;
- Devolver o imóvel no mesmo estado em que recebeu;
- Comunicar danos imediatos;
- Arcar com despesas de consumo;
- Cumprir regras do condomínio;
- Permitir vistorias com agendamento.
Direitos do proprietário
O proprietário também tem garantias importantes para proteger seu patrimônio. Entre os principais direitos estão:
- Receber o aluguel na data acordada;
- Exigir que o imóvel seja usado de acordo com o contrato;
- Ser informado sobre danos ou problemas estruturais;
- Receber o imóvel em condições semelhantes às da vistoria inicial;
- Cobrar multas previstas em contrato.
Deveres do proprietário
Os deveres do proprietário estão previstos no Art. 22 da Lei do Inquilinato. Os principais são:
- Entregar o imóvel em condições de uso;
- Arcar com despesas extraordinárias do condomínio;
- Pagar IPTU e seguros, quando previsto;
- Realizar reparos estruturais;
- Garantir o uso pacífico do imóvel;
- Fornecer recibos e documentação ao inquilino.
Saiba mais: Sou obrigado a pintar o imóvel alugado? Veja o que a lei realmente exige
Como é o reajuste do aluguel na Lei do Inquilinato atualizada?
Nos contratos de locação de imóveis, o reajuste do aluguel continua seguindo o princípio básico: ele deve ser previsto em contrato.
Por muitos anos, o IGP-M foi o índice mais utilizado, até que a volatilidade levou grande parte do mercado a migrar para o IPCA. Hoje, o IPCA é considerado a referência mais estável por refletir melhor a inflação real.
A atualização das práticas de mercado também consolidou a necessidade de cláusulas mais detalhadas sobre como o reajuste funciona e a proibição de reajustes aleatórios.
Isso significa que o contrato deve indicar: qual índice será aplicado, de quanto em quanto tempo ocorrerá a correção (geralmente a cada 12 meses) e como será calculado o novo valor.
Assim, a alteração do valor só pode ocorrer no aniversário do contrato, por acordo entre as partes ou por ação revisional quando há desequilíbrio significativo entre o preço e o mercado.
O QuintoAndar adota contratos padronizados justamente para evitar confusões, garantindo que o reajuste siga regras claras e acessíveis para qualquer pessoa.
Quantos dias o inquilino pode atrasar o aluguel em 2025?
De modo geral, o atraso do aluguel começa a contar no dia seguinte ao vencimento, porque a Lei do Inquilinato não estabelece um prazo de tolerância.
O que existe é a possibilidade de o contrato prever uma carência, geralmente entre 5 e 10 dias, em que o pagamento pode ser feito sem multa ou juros. Porém, isso depende exclusivamente do acordo entre as partes.
Caso o inquilino deixe de pagar e não haja carência prevista, o proprietário pode iniciar o processo de despejo após 30 dias de atraso, desde que notifique formalmente o locatário para quitar a dívida.
Se o atraso ultrapassar 90 dias, o pedido de desocupação pode ocorrer mesmo sem justificativa adicional, e o inquilino ainda pode ter o nome incluído em órgãos de proteção de crédito.
Leia mais: Ação de despejo: o que é, como funciona e quais os direitos de cada parte
Quando o proprietário pode pedir a desocupação?
O proprietário pode solicitar o despejo nos casos previstos em lei, como por:
- Falta de pagamento;
- Infração contratual;
- Obras determinadas pelo poder público;
- Fim de contrato sem acordo para prorrogação.
A desocupação também pode acontecer quando surgem situações externas que exigem obras determinadas pelo poder público. Ou seja, casos que impossibilitem a continuidade da moradia.
De acordo com as atualizações, os prazos para o despejo são: 30 dias para desocupação judicial e 15 dias em contratos sem garantia.
Além disso, também é possível solicitar a desocupação por meio de uma liminar. Essa é uma decisão mais rápida concedida no início do processo e antes da sentença final.
Aluguel descomplicado é no QuintoAndar
Alugar um imóvel pode ser mais simples do que parece, especialmente quando tudo é organizado com segurança e respeito às regras da Lei do Inquilinato atualizada. No QuintoAndar, você encontra contratos padronizados, documentação digital e transparência em todas as etapas.
Além da proteção jurídica, a plataforma oferece caminhos seguros para quem está alugando: vistorias detalhadas, suporte especializado e acompanhamento durante toda a locação. Isso reduz conflitos, dá previsibilidade e assegura que cada parte cumpra seus direitos e deveres.
A tecnologia do QuintoAndar também trabalha a favor do seu aluguel. Com a busca inteligente, você consegue encontrar o imóvel ideal com menos esforço e muito mais segurança. Veja como a ferramenta funciona:
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