Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?

O IGP-M é o padrão histórico de mercado, mas aos poucos vem sendo substituído pelo IPCA, como ocorre no QuintoAndar; confira os prós e contras de cada um

Por Redação - 29/11/2024 às 21:01
Atualizado: 02/12/2024 às 14:42
Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?

Quem aluga um imóvel, seja proprietário ou inquilino, em algum momento irá se deparar com o momento de reajustar os valores, geralmente quando o contrato faz aniversário. Mas de quanto deve ser esse aumento? Quais são os índices de reajuste de aluguel? O aumento é obrigatório e deve estar previsto em contrato?

Neste artigo, explicamos tudo o que você precisa saber sobre índices de reajuste de aluguel antes de assinar um contrato ou de praticar novos valores.

Navegue pelo conteúdo:

2 a cada 3 imóveis são exclusivos. Seu novo lar está aqui
2 a cada 3 imóveis são exclusivos. Seu novo lar está aqui Quero alugar

O que é o reajuste de aluguel e por que ele existe?

O reajuste do aluguel nada mais é do que uma atualização do valor pago pelo inquilino ao dono, geralmente feita de forma anual.

O objetivo é o de preservar o poder de compra do valor pago, já que, ao longo do tempo, o dinheiro sofre com a influência da inflação e tende a perder valor.

O direito de reajustar anualmente o aluguel é garantido ao proprietário pelo artigo 18 da Lei do Inquilinato (8,245/91), desde que previsto em contrato e com base em algum índice de inflação.

Leia mais: Tudo o que você precisa saber sobre contrato de aluguel

Índices de reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA?

Os dois principais índices de inflação no Brasil são o IPCA, que é o oficial do país, medido pelo IBGE, e o IGP-M, medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Tradicionalmente, o IGP-M sempre foi o campeão em contratos imobiliários – tanto que ainda é conhecido como “a inflação do aluguel”.

Contudo, há um movimento mais recente para substituir o índice de reajuste de aluguel pelo IPCA, que reflete com mais precisão a variação do poder de compra dos inquilinos e é menos volátil. A administração de imóveis do QuintoAndar, por exemplo, utiliza o IPCA em seus contratos.

Essa diferença ocorre porque cada índice, ao medir a variação de preços da economia, considera produtos, serviços e proporções diferentes, de acordo com seu objetivo.

O que é IGP-M?

Conhecido como “inflação do aluguel”, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) sempre foi o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel.

Medido pela FGV, ele leva em consideração não só a inflação do consumidor (30%), mas também do atacado (60%) e da construção civil (10%).

Por conta disso, sempre foi visto como um índice mais adequado para quem faz um investimento em imóveis.

No entanto, o indicador é muito sensível à variação cambial, o que pode prejudicar tanto os inquilinos – em casos de alta do dólar – quanto os proprietários – quando o real se fortalece.

Outro ponto é o de que ele pode sofrer interferências de segmentos “mais distantes” da população comum, associados à oferta de commodities, por exemplo.

Em 2017, por exemplo, o índice chegou a ficar negativo. Já a partir de meados de 2020, o IGP-M disparou a ponto de ultrapassar os 30% no acumulado de 12 meses, o que assustou os locatários. A partir do meio de 2021, entrou novamente em um processo de desaceleração.

Se você tem um contrato de aluguel prestes a fazer aniversário onde conste que o reajuste deve ser feito pelo IGP-M, veja em nossa calculadora IGPM qual será o novo valor:

IGP-M: novembro de 2024

Os contratos que fazem aniversário no mês seguinte terão reajuste de 6,33%.

Ao me cadastrar, aceito os Termos de Uso e Política de privacidade e afirmo ter 18 anos ou mais.

O valor reajustado do seu aluguel é de:

O que é IPCA?

Calculado pelo IBGE, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) leva em conta o custo de vida de famílias de um a 40 salários mínimos. É o índice oficial do país, usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

Ao contrário do IGP-M, seu foco está 100% em medir a variação do poder de compra do consumidor brasileiro.

Por essa ótica, faz muito mais sentido tanto para o inquilino como para o proprietário que usa o aluguel como fonte de renda para suas despesas.

Assim como acontece com o IGP-M, também temos uma calculadora na qual você pode saber hoje qual seria o valor do seu aluguel em caso de reajuste pelo IPCA.

IPCA: outubro de 2024

Os contratos que fazem aniversário em outubro de 2024 terão reajuste de 4,76%.

Ao me cadastrar, aceito os Termos de Uso e Política de privacidade e afirmo ter 18 anos ou mais.

O valor reajustado do seu aluguel é de:

Além do IPCA e do IGP-M, existem outros índices de reajuste de aluguel que podem ser utilizados, como o INPC (considera a cesta de produtos e serviços de baixa renda) ou o IPC (um dos subíndices que compõem o IGP-M, mas com foco apenas no consumidor).

Diferença entre o IGP-M e o IPCA

Embora registrem a alta de preços na economia, o IGP-M e o IPCA possuem bases de cálculo diferentes. Isso ocorre porque, na prática, existem diversas “inflações”, de acordo com o custo de vida ou de cada negócio.

A variação de preços de uma família mais rica, por exemplo, tende a ser maior que a de uma família mais pobre quando as passagens de avião ficam mais caras, por exemplo, Já quando a alta está concentrada nos alimentos, especialmente os mais básicos, os mais pobres sentem uma inflação maior.

Nesse sentido, o IPCA mede a variação de preços de uma cesta de despesas diversas (alimentação, comunicação, habitação, transporte, etc), ponderados entre famílias que recebem de 1 a 40 salários mínimos.

Já no IGP-M, além dos preços ao consumidor, o maior peso está nos preços de atacado, na indústria e na agropecuária, além de uma participação na construção civil.

A inflação medida por ele, portanto, está um pouco mais longe do dia a dia das famílias – e ainda pode sofrer fortes oscilações com fatores macroeconômicos, como a variação cambial e a negociação de commodities e matérias-primas.

Principais diferenças entre IGPM e IPCA, os mais conhecidos índices para reajuste de aluguel

O IGP-M é mais alto que o IPCA?

Ainda está bastante presente no senso comum a falácia de que o IGP-M “sobe mais” do que o IPCA e, portanto, seria mais vantajoso para o proprietário.

Trata-se de um raciocínio que pode fazer sentido no curto prazo, mas que cai por terra ao longo dos anos. O que ocorre, na verdade, é que o IGP-M é mais instável e volátil, podendo subir, mas também cair, de maneira mais intensa.

Um estudo feito na pandemia pelo BTG Pactual, por exemplo, mapeou a variação dos dois principais índices de inflação do mercado em um período de 15 anos (2006-2020).

O levantamento mostra que, embora no longo prazo os índices tendam a seguir caminhos parecidos, a oscilação do IGP-M no curto prazo é muito maior. Inclusive, os índices seguiam caminhos parecidos até a chegada da pandemia, que gerou uma alta expressiva do IGP-M.

Por outro lado, a volatilidade do IGP-M se mostrou bem mais alta em praticamente todo o período. O desvio-padrão, que é o intervalo de variação esperado na maioria das amostras, ficou bem acima do registrado pelo IPCA.

Bem, mas o que isso indica na prática? Em certos períodos, pode haver um descasamento entre o IGP-M e o custo de vida do investidor ou do inquilino. No ápice da pandemia, por exemplo, enquanto o índice da FGV superou os 30%, o IPCA não chegava a 10%.

Isso beneficiou os investidores, cujas receitas subiram em relação às despesas, mas sufocou parte dos inquilinos. Se o IGP-M fica abaixo do IPCA, contudo, a situação se inverte: o proprietário perde poder de compra com a receita do aluguel. Foi o que ocorreu em 2017, por exemplo, quando o IGP-M ficou negativo.

Leia também: Aprenda o que é deflação do IPCA e do IGP-M e quais os efeitos para quem aluga imóveis

Quando o QuintoAndar administra, o aluguel é garantido todo dia 12
Quando o QuintoAndar administra, o aluguel é garantido todo dia 12 Anunciar imóvel

IGP-M e IPCA em 2023

O que ocorreu em 2023, por exemplo, é uma boa mostra dessa oscilação maior do IGP-M.

Enquanto o IPCA fechou em 4,62% no ano, o IGP-M registrou deflação, ou seja, ficou negativo, em -3,18%.

Isso é reflexo do ajuste de longo prazo, em que os dois índices tendem a convergir, após uma alta estrondosa do IGP-M na pandemia.

E se os índices de reajuste de aluguel ficarem negativos?

Uma dúvida comum é se é possível que o aluguel seja reduzido em caso de deflação. E a resposta é: depende. Se o contrato prever o reajuste apenas positivo do índice escolhido, caso ele fique negativo em determinado ano, o aluguel segue igual, sem correção.

Contudo, se o contrato prever o ajuste pelo índice, sem determinar a exclusão do negativo, aí sim o aluguel teria que ser reduzido em caso de deflação no período de um ano.

Qual é o melhor índice de reajuste de aluguel?

O índice que irá reajustar o seu aluguel é algo decidido no momento da redação do contrato entre locador e locatário, algo que geralmente é intermediado por alguma imobiliária. Com isso, a escolha da taxa usada varia de acordo com o padrão de cada empresa. O IPCA é um índice mais estável, que não sofre maiores variações, enquanto o IGP-M sofre influência considerável, por exemplo, das oscilações do dólar e de outros indicadores.

Negociação entre locador e locatário

A negociação de reajuste de aluguel na pandemia de Covid-19 foi uma saída bastante comum para evitar prejuízos de inquilinos e proprietários, tanto por conta da perda de renda de muitas pessoas com a crise quanto pela alta registrada no IGP-M entre março de 2020 e abril de 2021.

Quando ambas as partes chegam a um denominador comum, o inquilino não se vê inclinado a fazer a rescisão do contrato de aluguel e o proprietário, além de ter algum nível de reajuste, não perde a renda mensal que recebe com a locação.

Como fica o aluguel em 2024?

Os índices de reajuste de aluguel ao longo de 2024 não devem trazer grandes variações nos valores pagos pelos inquilinos aos proprietários.

Isso porque tanto o IPCA como o IGP-M apresentam perspectivas de altas controladas e muito próximas entre si.

De acordo com o Boletim Focus do dia 29 de janeiro, a expectativa do mercado para o IPCA ao fim do ano é de 3,81%, enquanto a do IGP-M é de 4,02%.

Claro, os índices de reajuste atuam sobre a alta dos contratos já firmados, mas não sobre a média dos preços praticados no mercado.

No ano passado, por exemplo, de acordo com o Índice QuintoAndar, o preço médio do metro quadrado alugado nas principais capitais do país subiu bem acima da inflação. Confira:

  • São Paulo: + 9,47%;
  • Rio de Janeiro: + 14,11%;
  • Brasília: 14,11%;
  • Belo Horizonte: 22,88%;
  • Porto Alegre: 13,83%;
  • Curitiba: 21,03%;
  • IPCA: 4,62%;
  • IGP-M: -3,18%.

Entre os principais motivos para a alta está justamente o ajuste feito pelos proprietários em novos contratos, após a flexibilização das altas no período da pandemia, que criou uma defasagem nos preços.

Em 2024, com uma expectativa da queda dos juros, a tendência é a de que os financiamentos imobiliários fiquem mais acessíveis e, assim, a pressão de demanda por aluguéis não seja tão intensa.

Contudo, outros fatores, em especial a consolidação do retorno do trabalho aos escritórios, também podem alterar essa dinâmica, em especial em cidades e bairros mais corporativos.

Veja como funciona o reajuste de aluguel no QuintoAndar

Para evitar as distorções do IGP-M, o QuintoAndar adotou o IPCA como índice de correção de seus contratos de aluguel para todos os novos contratos fechados pela plataforma com propostas enviadas a partir do dia 26/11/2020.

Ainda que nenhum índice seja perfeito, o indicador mede o custo do consumo, levando em consideração tanto os gastos do inquilino como o objetivo do proprietário que busca renda por meio de seus aluguéis.

Além de mais estável para ambas as partes, o uso do IPCA permite que os contratos sejam indexados à variação mais próxima à da renda do inquilino e dos gastos do proprietário, sendo um instrumento mais eficaz para sua função em um contrato de aluguel: a de preservar as condições estabelecidas inicialmente.

O objetivo com a mudança feita em 2020 foi evitar os impactos negativos para inquilinos e proprietários causados pelas distorções do IGP-M.

Para se ter uma ideia, no momento em que o QuintoAndar optou por essa mudança, a variação acumulada do IGP-M em 12 meses foi de 17,9% em setembro de 2020 e de 20,9% em outubro do mesmo ano. Enquanto o IPCA registrou, nesses mesmos intervalos, altas de apenas 3,1% e 3,9%, respectivamente.

E caso você ainda tenha dúvidas iniciais sobre como funciona o aluguel de imóveis pode contar com o auxílio da maior plataforma de moradia do país para ter a certeza de um processo agilizado e desburocratizado.

Anúncio grátis e proteção contra danos de até R$ 50 mil
Anúncio grátis e proteção contra danos de até R$ 50 mil Anunciar imóvel


© 2024 por QuintoAndar. Todos os direitos reservados. O conteúdo desse site poderá ser compartilhado desde que seja mencionado que é de autoria de QuintoAndar.
O QuintoAndar disponibiliza a caixa de comentários abaixo para os leitores trocarem informações, mas não se responsabiliza pelo conteúdo publicado por eles. Comentários inapropriados serão removidos.

Carregando comentários...


Leia também