Se você é inquilino ou proprietário de um imóvel alugado, vale entender como funciona a renovação de contrato de aluguel. Afinal, quando o vencimento se aproxima, os dois lados precisam saber quais são as possibilidades para decidir se a locação continua e em quais condições.
Nessa etapa, podem entrar na conversa questões como novo prazo, valor do aluguel, reajuste e outras cláusulas do contrato. Em alguns casos, aliás, a locação pode continuar por prazo indeterminado, conforme as regras da Lei do Inquilinato.
Além disso, antecipar essa conversa dá mais tempo para comparar o valor do aluguel com o mercado, revisar cláusulas e avaliar quais condições ainda fazem sentido para ambas as partes.
Quer saber mais sobre o assunto? Então, continue a leitura deste artigo para entender como funciona a renovação de contrato de aluguel, o que acontece quando o contrato vence e quais pontos merecem sua atenção durante a negociação.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é renovação de contrato de aluguel?
- Como funciona a renovação de contrato de aluguel?
- O que acontece quando o contrato de aluguel vence?
- Contrato de aluguel de 30 meses ou mais
- Contrato de aluguel com menos de 30 meses
- E se o contrato já estiver por prazo indeterminado?
- Quando começar a negociar a renovação do contrato de aluguel?
- Como fazer a renovação do contrato de aluguel?
- Modelo de renovação de contrato de aluguel
- Como funciona a renovação de contrato de aluguel comercial?
- Encontre um novo imóvel para alugar no QuintoAndar
- Dúvidas frequentes
- Qual é a diferença entre renovar um contrato de aluguel por prazo determinado e passar para mês a mês?
- Como posso encontrar as melhores condições para renovar meu contrato de aluguel antes do vencimento?
- O contrato de aluguel precisa ser renovado por escrito?
- Qual é a diferença entre renovação e prorrogação do aluguel?
- O que acontece se o contrato vencer e ninguém renovar?
- Posso renovar o contrato com um reajuste diferente do índice previsto?
- Renovação de contrato de aluguel tem multa ou taxa?
- Conclusão
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O que é renovação de contrato de aluguel?
A renovação de contrato de aluguel é o acordo que formaliza a continuidade da locação quando proprietário e inquilino decidem manter o vínculo após o término do prazo original.
Nesse momento, as partes podem manter as regras do contrato anterior ou negociar mudanças. O novo acordo pode envolver, por exemplo, prazo, valor do aluguel, índice de reajuste, data de pagamento e outras cláusulas.
Depois da negociação, é possível registrar as novas condições em um termo aditivo ao contrato existente ou em um novo documento. Desse modo, proprietário e inquilino ficam na mesma página quanto ao que foi combinado para o próximo período da locação.
Como funciona a renovação de contrato de aluguel?
A renovação de contrato de aluguel funciona por meio de um acordo entre proprietário e inquilino sobre a continuidade da locação e as condições que valerão no novo período.
Durante essa negociação, os dois lados podem decidir o que permanece igual e quais pontos precisam ser alterados.
Por exemplo, o proprietário pode propor um novo valor para o aluguel, enquanto o inquilino pode negociar essa quantia com base nos preços praticados em imóveis semelhantes na região.
Também é possível rever outros pontos do contrato, como:
- Prazo da locação;
- Valor e data de pagamento do aluguel;
- Índice de reajuste;
- Garantias locatícias;
- Responsabilidades de cada parte;
- Outras cláusulas definidas no contrato.
O que acontece quando o contrato de aluguel vence?
Quando um contrato de aluguel residencial vence, a locação pode terminar, ser renovada por acordo ou continuar por prazo indeterminado. A regra aplicável depende, entre outros fatores, do contrato ter sido firmado por 30 meses ou mais ou por um período inferior.
A Lei do Inquilinato trata essas duas situações de maneira diferente. Por isso, vale conferir o prazo registrado no documento antes de decidir os próximos passos.
Contrato de aluguel de 30 meses ou mais
Nos contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais, a data indicada no documento marca o fim do período contratado. Nesse caso, proprietário e inquilino não precisam enviar um aviso para confirmar que o prazo chegou ao fim.
Porém, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o vencimento e o proprietário não se opuser, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.
Isso significa que o contrato continua valendo, inclusive com as demais cláusulas e condições já acordadas, mas sem uma nova data fixa para terminar.
A partir desse momento, o proprietário pode solicitar a desocupação do imóvel, desde que conceda ao inquilino prazo de 30 dias para a saída, conforme o artigo 46 da Lei do Inquilinato.
Contrato de aluguel com menos de 30 meses
Para os contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses, a locação continua automaticamente por prazo indeterminado quando chega a data final prevista no documento.
Isso quer dizer que o inquilino pode permanecer no imóvel e que o contrato segue valendo, mas sem nova data de término. As condições já estabelecidas continuam a orientar a relação entre as partes, juntamente com as regras da Lei do Inquilinato.
Nesse tipo de contrato, o proprietário não pode encerrar a locação a qualquer momento depois do vencimento. O artigo 47 da Lei do Inquilinato define em quais situações ele pode retomar o imóvel.
Entre essas hipóteses estão falta de pagamento ou outras infrações contratuais, necessidade de uso próprio, situações de demolição ou obras previstas em lei e locações que já durem mais de cinco anos ininterruptos.
E se o contrato já estiver por prazo indeterminado?
Um contrato por prazo indeterminado continua valendo sem estabelecer uma data específica para o fim da locação. Proprietário e inquilino mantêm a relação contratual até que uma das partes tome as medidas para encerrá-la.
O inquilino pode encerrar a locação a qualquer momento, desde que avise o proprietário por escrito e com pelo menos 30 dias de antecedência. Se não cumprir o prazo de aviso, o proprietário pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos aplicáveis.
Para o proprietário, as regras mudam conforme o prazo do primeiro contrato.
Se a locação começou com um contrato de 30 meses ou mais e passou a valer por prazo indeterminado após o vencimento, o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem precisar apresentar uma justificativa, desde que conceda ao inquilino 30 dias para a desocupação.
Já nos contratos originais com menos de 30 meses, o proprietário só pode retomar o imóvel nas situações previstas no artigo 47.
Continue a leitura: Aluguel direto com o proprietário: vantagens e riscos da locação sem administração de uma imobiliária
Quando começar a negociar a renovação do contrato de aluguel?
O ideal é iniciar a conversa antes do vencimento do contrato, assim que houver interesse em manter a locação.
Dessa forma, proprietário e inquilino ganham tempo para revisar as condições atuais e negociar eventuais mudanças com mais calma.
Esse período também permite conferir o prazo atual, o índice de reajuste previsto e os valores de imóveis semelhantes na mesma região. Com essas referências, fica mais fácil avaliar se o aluguel continua compatível com o mercado e quais pontos merecem revisão.
Como fazer a renovação do contrato de aluguel?
Confira o passo a passo para renovar o contrato de aluguel:
- Revise o contrato atual: confira prazo, valor do aluguel, índice de reajuste, garantias, multas e demais cláusulas;
- Converse com antecedência: proprietário e inquilino podem alinhar o interesse em continuar a locação antes do vencimento;
- Negocie as novas condições: prazo, aluguel, reajuste e outras regras podem ser mantidos ou alterados de comum acordo;
- Confira a documentação necessária: dependendo das mudanças, pode ser necessário atualizar documentos ou informações relacionadas à garantia locatícia;
- Formalize o acordo: registre as condições definidas em um termo aditivo ou em um novo contrato.
Modelo de renovação de contrato de aluguel
Depois de negociar as novas condições, proprietário e inquilino podem registrar o acordo por escrito. O documento deve indicar o que mudou e quais regras continuam valendo.
Abaixo, veja um modelo simples de termo aditivo para renovação de contrato de aluguel. Ele serve como referência e pode precisar de ajustes conforme as características da locação:
TERMO ADITIVO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Pelo presente instrumento, as partes:
LOCADOR: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [número], residente em [endereço];
LOCATÁRIO: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], inscrito no CPF sob o nº [número], residente em [endereço];
resolvem, de comum acordo, alterar e dar continuidade ao contrato de locação do imóvel situado em [endereço completo], originalmente firmado em [data].
CLÁUSULA 1ª – DO PRAZO
A locação continuará pelo período de [número de meses ou anos], com início em [data] e término em [data].
CLÁUSULA 2ª – DO VALOR DO ALUGUEL
A partir de [data], o aluguel mensal será de R$ [valor], com reajuste conforme o índice e a periodicidade definidos neste instrumento ou no contrato original.
CLÁUSULA 3ª – DA GARANTIA LOCATÍCIA
A garantia locatícia seguirá as condições estabelecidas entre as partes e aplicáveis à locação.
CLÁUSULA 4ª – DAS DEMAIS CONDIÇÕES
As cláusulas do contrato original que não foram alteradas por este termo continuam válidas.
Por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento.
[Local], [data].
Locador: __________________________
Locatário: ________________________
Como funciona a renovação de contrato de aluguel comercial?
A renovação de contrato de aluguel comercial também pode acontecer por acordo entre proprietário e inquilino. Porém, a Lei do Inquilinato prevê uma proteção específica para alguns contratos comerciais: a ação renovatória.
Esse recurso permite que o locatário peça judicialmente a renovação do contrato de locação do espaço comercial quando cumpre, ao mesmo tempo, alguns requisitos:
- Contrato escrito e com prazo determinado;
- Pelo menos cinco anos de contrato ou de contratos escritos ininterruptos;
- Exercício da mesma atividade comercial no imóvel por, no mínimo, três anos.
Além disso, a ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente.
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Dúvidas frequentes
Qual é a diferença entre renovar um contrato de aluguel por prazo determinado e passar para mês a mês?
Na renovação por prazo determinado, proprietário e inquilino combinam um novo período para a locação, com uma nova data de término.
Já o chamado contrato “mês a mês” corresponde à locação por prazo indeterminado.
Ou seja, o aluguel continua sendo pago mensalmente, mas o contrato segue sem uma nova data fixa para terminar. Isso não significa que as partes assinam ou renovam um contrato novo a cada mês.
Como posso encontrar as melhores condições para renovar meu contrato de aluguel antes do vencimento?
Revise o contrato atual, confira o índice de reajuste e compare o valor do aluguel com o de imóveis semelhantes na mesma região. Com essas referências, leve sua proposta ao proprietário antes do vencimento para ter tempo de negociar valor, prazo, garantias e outras condições.
O contrato de aluguel precisa ser renovado por escrito?
Se proprietário e inquilino decidirem formalizar novas condições, o ideal é registrar o acordo por escrito, seja em um termo aditivo ou em um novo contrato.
Por outro lado, a locação também pode continuar por prazo indeterminado em algumas situações previstas pela Lei do Inquilinato, sem a assinatura imediata de um novo documento.
Qual é a diferença entre renovação e prorrogação do aluguel?
A renovação do contrato de aluguel é um novo acordo entre proprietário e inquilino para dar continuidade à locação, com a possibilidade de definir um novo prazo e rever as condições. Aqui, as partes podem negociar o valor do aluguel, alterar o índice de reajuste ou estabelecer uma nova duração para o contrato.
Já a prorrogação ocorre quando a locação continua após o término do prazo determinado. Ou seja, a locação segue sem data de término definida e as cláusulas originais continuam valendo.
O que acontece se o contrato vencer e ninguém renovar?
Nos contratos residenciais de 30 meses ou mais, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o vencimento sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado.
Já nos contratos com menos de 30 meses, essa prorrogação por prazo indeterminado ocorre automaticamente quando termina o período previsto.
Posso renovar o contrato com um reajuste diferente do índice previsto?
Sim, desde que proprietário e inquilino cheguem a um acordo. A Lei do Inquilinato permite que as partes definam um novo valor para o aluguel e alterem a cláusula de reajuste.
Renovação de contrato de aluguel tem multa ou taxa?
Em geral, a renovação em si não gera multa.
As multas costumam estar relacionadas ao descumprimento do contrato ou à saída antecipada durante o prazo determinado. Se surgir uma cobrança chamada “taxa de renovação”, vale conferir a que serviço ela se refere e o que diz o contrato.
A Lei do Inquilinato atribui ao proprietário as taxas de administração imobiliária e de intermediação. Portanto, se a cobrança corresponder a uma dessas despesas, o pagamento cabe ao proprietário.
Conclusão
Na renovação de contrato de aluguel, o primeiro passo é conferir o prazo do contrato atual e entender qual regra se aplica à locação.
A partir daí, proprietário e inquilino podem negociar novas condições, formalizar outro período ou seguir com a locação por prazo indeterminado, quando previsto pela Lei do Inquilinato.
Começar essa conversa antes do vencimento também dá mais tempo para comparar valores, revisar cláusulas e registrar quaisquer mudanças.
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