- A Lei do Inquilinato permite reajuste de aluguel apenas uma vez ao ano, com base no índice de correção definido em contrato, sem percentual fixo estabelecido por lei.
- Em 2026, os índices acumulados de 12 meses são IGP-M de -0,91%, IPCA de 4,44% e INPC de 4,30%, refletindo comportamentos distintos que impactam diretamente o valor final pago pelo inquilino.
- Contratos migram progressivamente para o IPCA em vez do IGP-M porque o primeiro oferece reajustes mais previsíveis e alinhados ao custo de vida, reduzindo oscilações bruscas no orçamento mensal.
O reajuste de aluguel faz parte da rotina de quem mora de aluguel e também de quem investe em imóveis. Afinal, o valor do contrato precisa acompanhar a inflação para manter o equilíbrio da negociação ao longo do tempo.
Em 2026, esse tema ganhou ainda mais atenção. Isso acontece porque os índices de correção tiveram comportamentos bem diferentes entre si: enquanto o IGP-M acumulou variação negativa, o IPCA seguiu positivo. Na prática, isso muda o valor final pago pelo inquilino e recebido pelo proprietário.
Além disso, cresce o número de contratos que adotam indicadores mais estáveis. Esse movimento busca previsibilidade e reduz o risco de aumentos inesperados no orçamento mensal.
Quer saber mais sobre o assunto? Então, continue a leitura deste artigo para entender qual é o reajuste de aluguel por lei e quais são as alterações para 2026. Vamos lá?
Navegue pelo conteúdo:
- Como funciona o reajuste de aluguel?
- Índices aplicados aos contratos de reajuste de aluguel
- Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
- Qual o reajuste de aluguel permitido por lei em 2026?
- Os principais pontos na Lei do Inquilinato sobre o reajuste nos aluguéis
- 1. Reajuste anual
- 2. Aviso prévio ao inquilino
- 3. Limite do reajuste
- 4. Reajuste por diferença de mercado
- Reajuste e revisão de aluguel são a mesma coisa?
- O que considerar ao aumentar o aluguel do inquilino?
- Como calcular o reajuste de aluguel?
- Quais os direitos do inquilino diante do reajuste de aluguel?
- Alugue com tranquilidade e segurança no QuintoAndar
- Conclusão
- Perguntas frequentes
- Qual o valor do IGP-M hoje para reajuste de aluguel?
- Qual o aumento permitido para o aluguel em 2026?
- O que mudou na Lei do Inquilinato em 2025?
Leia também: Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?
Como funciona o reajuste de aluguel?
No Brasil, o reajuste de aluguel segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Dessa forma, o valor da locação só pode ser atualizado uma vez a cada 12 meses e sempre com base no índice definido em contrato.
Isso significa que o aumento não acontece de forma aleatória. Pelo contrário: ele precisa respeitar três regras principais:
- Periodicidade anual;
- Índice previamente acordado;
- Percentual correspondente ao acumulado dos últimos 12 meses.
Portanto, se o contrato prevê correção por um indicador específico, o cálculo do reajuste de aluguel será exatamente aquele divulgado no período.
Esse modelo traz previsibilidade para as duas partes. Afinal, o inquilino consegue se planejar financeiramente e o proprietário mantém o valor do aluguel atualizado sem precisar renegociar todos os anos.
Índices aplicados aos contratos de reajuste de aluguel
O contrato de aluguel baseia o reajuste em diferentes índices econômicos. Hoje, os contratos utilizam principalmente três indicadores: IGP-M, IPCA e INPC. Entenda:
1. Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M)
O IGP-M é um dos índices mais tradicionais para reajustes de aluguel. Ele mede a variação de preços em diversos setores da economia e é muito comum no mercado imobiliário.
- Vantagem: acompanha a inflação e reflete a variação nos custos gerais;
- Desvantagem: pode ter oscilações altas, tornando o reajuste imprevisível para o inquilino.
Essa oscilação explica por que muitos contratos migraram para outros indicadores nos últimos anos.
2. Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)
Medido pelo IBGE, o IPCA é o índice oficial da inflação no Brasil. Dessa forma, ele reflete o custo de vida da população e, por isso, vem sendo adotado em muitos contratos de aluguel.
- Vantagem: acompanha a inflação de forma mais equilibrada;
- Desvantagem: pode não refletir as variações específicas do setor imobiliário.
3. Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC)
O INPC também mede a inflação, mas com foco em famílias de menor renda. Ele pode aparecer como referência para reajustes de aluguel, mas é menos comum que o IPCA.
- Vantagem: acompanha o poder de compra das famílias com menor renda;
- Desvantagem: menor previsibilidade para contratos imobiliários.
A seguir você encontra um vídeo informativo e explicativo sobre o assunto, confira!
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
A Lei do Inquilinato não define um percentual fixo para o aumento do aluguel. Isso porque o reajuste depende do índice de correção previsto no contrato e da variação acumulada desse indicador nos últimos 12 meses.
Por isso, dois imóveis com o mesmo valor inicial, mas com índices diferentes definidos em contrato podem ter aumentos variados ao longo do tempo.
Isso acontece porque o proprietário não pode aplicar um valor aleatório. O cálculo precisa seguir exatamente o índice acordado na assinatura do contrato para garantir previsibilidade para o inquilino e segurança para o locador.
Além disso, o reajuste só pode ser aplicado uma vez a cada 12 meses. Antes desse período, qualquer mudança no valor depende de negociação entre as partes ou de uma revisão formal do contrato.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei em 2026?
Em 2026, o percentual de reajuste continua sendo definido pelo índice previsto no contrato. Considerando os dados divulgados em janeiro deste ano, os índices ficaram assim:
- IGP-M: -0,91%
- IPCA: 4,44%
- INPC: 4,30%
Esses números correspondem ao acumulado de 12 meses e servem como base para os reajustes aplicados no início do ano.
Esse cenário reforça uma mudança importante no mercado de locação. Como o IGP-M apresenta oscilações mais fortes ao longo do tempo, muitos contratos passaram a adotar o IPCA para garantir reajustes mais previsíveis e alinhados ao custo de vida do inquilino.
Outro ponto importante é que esses percentuais variam mês a mês. Portanto, o valor aplicado no reajuste sempre considera o acumulado dos 12 meses anteriores à data de aniversário do contrato.
Os principais pontos na Lei do Inquilinato sobre o reajuste nos aluguéis
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) é a principal legislação que rege os contratos de aluguel no Brasil. Ela determina regras sobre o reajuste de aluguel e traz alguns pontos importantes sobre a variação nos valores cobrados.
A seguir, veja os pontos mais importantes que você deve observar antes de aplicar ou aceitar um reajuste.
1. Reajuste anual
O aluguel só pode ser reajustado após 12 meses de vigência do contrato ou do último aumento. Esse intervalo é obrigatório e serve para evitar correções sucessivas em um período curto.
Portanto, para saber quando o valor pode mudar, o primeiro passo é conferir a data de início do contrato. Antes desse prazo, qualquer alteração só pode acontecer por meio de negociação entre as partes.
2. Aviso prévio ao inquilino
Antes de aplicar o reajuste, o proprietário deve informar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência. O aviso deve ser por escrito e incluir a justificativa do novo valor, baseada no índice adotado no contrato.
3. Limite do reajuste
A Lei do Inquilinato determina que o reajuste não pode ultrapassar o percentual do índice de correção estipulado. Isso significa que o proprietário não pode aplicar aumentos arbitrários além do que foi acordado contratualmente.
4. Reajuste por diferença de mercado
Quando o valor do aluguel fica muito acima ou abaixo dos imóveis semelhantes na mesma região, a lei permite a chamada ação revisional de aluguel.
Nesse caso, o objetivo não é aplicar o índice anual, mas ajustar o valor ao preço de mercado. Esse pedido pode ser feito por qualquer uma das partes, geralmente após três anos de contrato, e exige justificativa com base em imóveis comparáveis.
Leia também: Investimento em imóveis: qual é o impacto dos indexadores de reajuste de aluguel
Reajuste e revisão de aluguel são a mesma coisa?
Reajuste e revisão de aluguel não são a mesma coisa.
O reajuste de aluguel é a atualização anual do valor com base no índice de inflação definido em contrato. Ele acontece automaticamente a cada 12 meses e serve apenas para manter o poder de compra do valor da locação ao longo do tempo.
Nesse caso, não há negociação sobre o percentual, já que ele corresponde exatamente ao indicador acumulado no período.
Já a revisão do aluguel ocorre quando o valor deixa de refletir o preço praticado no mercado, seja para mais ou para menos. Essa situação é comum em contratos longos, principalmente quando há valorização ou desvalorização da região.
De acordo com a Lei do Inquilinato, essa revisão pode ser solicitada, em regra, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor.
Nessa etapa, o novo preço não é calculado por um índice de inflação, mas com base na comparação com imóveis semelhantes.
O que considerar ao aumentar o aluguel do inquilino?
Ao decidir aumentar o valor do aluguel, o locador deve levar em conta alguns fatores importantes para garantir um reajuste justo e adequado ao mercado:
- Índice de reajuste previsto no contrato: o primeiro ponto a verificar é o índice definido no contrato de locação. Afinal, uma vez que o aumento deve seguir essa referência, é importante saber qual o valor máximo do reajuste de aluguel;
- Condições do mercado imobiliário: antes de reajustar o aluguel, vale a pena analisar os preços praticados para imóveis semelhantes na mesma região. Se o valor do aluguel estiver muito acima do mercado, o inquilino pode buscar outras opções;
- Estado do imóvel e melhorias realizadas: se o imóvel passou por reformas ou melhorias, pode ser justificável um aumento além do reajuste convencional. No entanto, qualquer mudança no valor deve ser negociada com o inquilino.
Como calcular o reajuste de aluguel?
O primeiro passo para calcular o reajuste de aluguel é identificar qual indicador foi escolhido na locação. Em seguida, consulte o acumulado mais recente na data de aniversário do contrato. Com esses dados em mãos, basta calcular multiplicando o valor atual do aluguel pelo fator do reajuste.
Para facilitar, imagine um aluguel de R$ 1.500,00 com correção pelo IPCA (4,44% em janeiro de 2026). A conta seria: R$ 1.500 × 1,0444 = R$ 1.566,60.
Agora, você pode usar a calculadora de reajuste de aluguel do QuintoAndar para facilitar esse cálculo. É só colocar o seu e-mail e o valor do aluguel nos campos abaixo e pronto:
Seu contrato é baseado no IPCA? Então, faça o cálculo do reajuste a seguir:
Quais os direitos do inquilino diante do reajuste de aluguel?
O reajuste anual não significa que o inquilino precisa apenas aceitar o novo valor sem conferir as informações. A Lei do Inquilinato garante uma série de direitos que trazem transparência ao processo e evitam cobranças indevidas.
Veja quais são os principais direitos do inquilino:
- O reajuste só pode acontecer uma vez por ano: qualquer atualização antes de completar 12 meses de contrato ou do último aumento é considerada irregular;
- Obrigatoriedade de seguir o índice previsto em contrato: o proprietário não pode aplicar um percentual diferente do indicador acordado na locação;
- Transparência no cálculo do novo valor: o inquilino pode solicitar o cálculo para conferir se o reajuste foi aplicado corretamente;
- Proteção contra aumentos abusivos: se o percentual aplicado for maior do que o índice do período, o valor pode ser contestado;
- Índice negativo não obriga aumento: quando o indicador apresenta queda, o reajuste pode resultar na redução do aluguel, desde que a situação esteja prevista em contrato;
- Direito à negociação: mesmo com o índice definido, as partes podem chegar a um acordo para ajustar o valor à realidade financeira do inquilino ou ao cenário do mercado;
- Revisão do aluguel: quando o preço fica muito acima ou abaixo dos imóveis semelhantes na região, é possível solicitar a revisão do valor.
Alugue com tranquilidade e segurança no QuintoAndar
Entender como o reajuste de aluguel funciona é indispensável para tomar decisões mais seguras ao longo do contrato. No QuintoAndar, os novos contratos utilizam o IPCA como índice de correção desde 2020, já que traz mais previsibilidade e evita oscilações bruscas no valor do aluguel.
Assim, inquilinos e proprietários conseguem se planejar melhor e manter uma boa relação com o passar dos anos.
Além disso, todo o processo de aluguel no QuintoAndar é digital, sem burocracia e com total transparência. Você agenda visitas on-line, envia a proposta e acompanha cada etapa da contratação com suporte.
E, para saber se o valor do aluguel está dentro da realidade do mercado, você ainda pode contar com o QPreço, a inteligência de precificação do QuintoAndar.
Com poucos cliques, você consegue estimar gratuitamente o valor de um imóvel para venda ou o valor de um imóvel para aluguel. Acesse o site ou app do QuintoAndar e aproveite as vantagens da maior plataforma de moradia da América Latina.
Conclusão
O reajuste de aluguel faz parte da dinâmica dos contratos de locação e, quando segue o índice correto e a periodicidade anual, traz previsibilidade para inquilinos e proprietários. Em 2026, o comportamento dos indicadores mostrou que o valor pode tanto aumentar quanto diminuir, dependendo do indexador definido em contrato.
Por isso, é fundamental entender qual índice foi escolhido, como fazer o cálculo e quais são os direitos envolvidos no processo.
Leia também: Como escolher inquilino: Conheça os principais cuidados na hora de selecionar o locatário do seu imóvel
Perguntas frequentes
Qual o valor do IGP-M hoje para reajuste de aluguel?
Em janeiro de 2026, o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses está em -0,91%, segundo dados da FGV. Esse é o percentual utilizado como base para os contratos que adotam esse índice no início do ano.
Qual o aumento permitido para o aluguel em 2026?
A lei não define um percentual único. O reajuste permitido é aquele correspondente ao índice previsto em contrato. Em janeiro de 2026, os acumulados de 12 meses são:
- IGP-M: -0,91%
- IPCA: 4,44%
- INPC: 4,30%
O que mudou na Lei do Inquilinato em 2025?
As mudanças recentes da Lei do Inquilinato reforçaram a clareza dos contratos, que passaram a exigir informações detalhadas sobre valores, índice de reajuste, encargos e garantias, além da validação dos formatos digitais.
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