- Fundos imobiliários são ativos de renda variável que permitem investir em grandes empreendimentos imobiliários com baixo capital inicial e alta liquidez, gerando proventos isentos de imposto de renda.
- Os FIIs sofrem forte oscilação de preço conforme variações da taxa Selic, inflação e condições de mercado, diferentemente de imóveis físicos que apresentam valorização mais estável no longo prazo.
- Imóveis diretos valorizaram 145% entre 2009 e 2019, enquanto o índice Ifix de fundos imobiliários subiu apenas 6,17% de 2019 a 2022, indicando que a escolha entre ambos depende do perfil e objetivos do investidor.
Os fundos imobiliários se tornaram muito populares entre os investidores brasileiros, diante da sua praticidade, geração de renda, baixa exigência de capital e liquidez. Porém, os FIIs também pegaram muita gente com sua alta volatilidade. E a dúvida que fica é: vale a pena investir em fundos imobiliários?
Os FIIs são, inegavelmente, uma importante e confiável categoria de ativos no mercado brasileiro. Contudo, estão sujeitos a variações dependendo das condições de mercado e, por conta disso, não é recomendado que você concentre seu patrimônio neles.
Além disso, por mais que eles tenham lastro em grandes prédios corporativos, galpões logísticos e até mesmo shoppings, eles não são capazes de substituir totalmente a boa e velha compra direta de imóveis.
Neste texto, explicamos se vale a pena investir em fundos imobiliários, o que são FIIs, quanto rendem e se o cenário em 2023 está propício para este investimento.
Navegue pelo conteúdo:
- O que são FIIs? Entenda se vale a pena investir em fundos imobiliários
- Vale a pena investir em FIIs? Confira vantagens e desvantagens
- Vantagens de investir em FIIs
- Desvantagens de investir em FIIs
- Quanto rende investir R$ 1.000 em fundos imobiliários?
- Vale a pena investir em FIIs em 2023, com a Selic a 13,75%?
- Fundos imobiliários ou imóveis: o que é melhor?
O que são FIIs? Entenda se vale a pena investir em fundos imobiliários
Os fundos imobiliários (FIIs) são produtos que permitem que investidores reúnam recursos para aplicar, geralmente, em grandes empreendimentos imobiliários, como prédios corporativos, galpões logísticos e shopping centers.
O investidor pode comprar cotas desses fundos na Bolsa de Valores, tornando-se, assim, dono de um pedacinho do FII.
Na modalidade mais tradicional, os “fundos de tijolos”, o fundo é dono dessas propriedades e obtém renda por meio da cobrança de aluguéis. As cotas também podem se valorizar ou desvalorizar conforme as flutuações de mercado.
Ao comprar uma cota de um fundo imobiliário, portanto, o investidor tem, na prática, o mesmo objetivo de quem compra um imóvel para aluguel: gerar renda recorrente, ao mesmo tempo em que protege o patrimônio principal.
A diferença é que os aluguéis são pagos em forma de proventos que “pingam” na conta, isentos de Imposto de Renda, enquanto o valor dos imóveis (pelo qual ele pode ser vendido) fica representado no preço da cota do fundo na bolsa.
Por se tratar de um mercado regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), vinculada ao governo federal, esse investimento possui um forte nível de regulamentação e pode ser considerado seguro em termos institucionais, o que não exclui os riscos de mercado.
Vale a pena investir em FIIs? Confira vantagens e desvantagens
O investimento em fundos imobiliários está se tornando cada vez mais popular no Brasil. Em janeiro deste ano, segundo a B3, a bolsa brasileira, mais de 2 milhões de investidores pessoa física investiam em fundos imobiliários no Brasil. Em 2017, esse número não chegava a 100 mil.
Embora esse investimento traga uma série de benefícios, ele também contém riscos importantes de serem ponderados. Abaixo, separamos algumas vantagens e desvantagens:
Vantagens de investir em FIIs
- Baixo valor para começar: as cotas de fundos imobiliários são bem baratinhas. Uma cota do MXRF11, por exemplo, o mais popular da bolsa, é negociada na casa dos R$ 10,80. Além de ser acessível, esse baixo valor permite que o investidor não comprometa grande parte do seu patrimônio, diversificando entre categorias e até mesmo entre diferentes FIIs;
- Alta liquidez: por ser negociado em bolsa de valores, as cotas de fundos imobiliários podem ser vendidas facilmente, embora os valores estejam sujeitos às osiclações de mercado;
- Isenção de impostos: os proventos recebidos dos FIIs não pagam imposto de renda, mas o ganho de capital com a venda das cotas, sim.
Leia mais: Liquidez – Confira os imóveis que alugam mais rápido
Desvantagens de investir em FIIs
- Forte oscilação: os fundos imobiliários são enquadrados dentro da categoria de renda variável, ou seja, seu retorno depende de uma série de fatores e condições de mercado. Taxa de juros (Selic), inflação e PIB, bem como situações específicas de inquilinos, podem fazer o preço das cotas oscilar e até mesmo derreter – mas também possibilitam altas valorizações;
- Precificação do mercado: como são negociados em bolsa, os fundos imobiliários são ativos precificados diariamente pelo mercado. Isso reduz as oportunidades de encontrar grandes pechinchas;
- Poder de decisão e taxas: todas as decisões relativas aos imóveis dos FIIs ficam a cargo dos gestores do fundo, que também levam uma parte da rentabilidade para sua própria remuneração.
Quanto rende investir R$ 1.000 em fundos imobiliários?
Não é simples definir quando rende o investimento em fundos imobiliários. Como já explicamos, essa categoria se trata de renda variável e, portanto, oscila.
Mas para ilustrar, vamos tomar como exemplo o MXRF11, fundo mais popular da bolsa. Nos últimos 12 meses, segundo o Status Invest, o FII pagou 12% em proventos, o que dá cerca de 1% ao mês.
Logo, R$ 1.000 investidos representariam um retorno mensal de R$ 10. Em um ano, a cota também se valorizou em em 11,23%, o que daria um ganho de R$ 9,36 por mês.
Vale a pena investir em FIIs em 2023, com a Selic a 13,75%?
Bem, mas se os fundos imobiliários dependem muito das condições de mercado, quais são elas agora?
Podemos afirmar que a principal variável que interfere, mas de maneira inversa, ao desempenho dos FIIs, são os juros.
Neste momento, o Brasil está com juros altos, com a taxa Selic em 13,75% ao ano, o que penaliza ativos de risco, como os fundos imobiliários. A tendência, contudo, é a de que, nos próximos meses, os juros comecem a cair.
Em tese, isso seria bom para o desempenho dos fundos imobiliários. Apenas as expectativas de redução já trouxeram uma valorização importante para os FIIs neste ano. O desempenho do Ifix, principal índice da categoria, em 2023, registra alta de 8,47% no ano. Portanto, com a expectativa de queda, a tendência é a de que os FIIs, de maneira geral, performem bem daqui para a frente.
Fundos imobiliários ou imóveis: o que é melhor?
É comum que seja feita a oposição entre investimento direto em imóveis e em fundos imobiliários, já que os FIIs possuem elementos em comum com o investimento mais tradicional do país, como o lastro em propriedades físicas e a geração de renda passiva.
Quem compra imóveis, por exemplo, embora precise dispor de um alto valor e muitas vezes não consiga vender de imediato, tende a desfrutar de uma valorização mais alta no longo prazo e está mais protegido das oscilações.
Entre 2009 e 2019, por exemplo, as propriedades pessoais subiram 145%, sem considerar a rentabilidade dos aluguéis. De 2019 a 2022, a média da alta foi de 33,5%, segundo dados da Abrainc.
Já o Ifix, principal índice que mede a valorização dos fundos imobiliários, subiu apenas 6,17% nos últimos no mesmo período, de acordo com o Google Finance, embora, como já mostramos, viva um bom 2023.
Cada maneira de se expor ao mercado imobiliário tem seus prós e contras e, naturalmente, a escolha do que é “melhor” depende dos objetivos e das condições de cada investidor.
Nada impede, contudo, que a mesma pessoa invista nas duas modalidades ou então, enquanto está num processo de construção de patrimônio, opte pelos FIIs e, quando já estiver mais consolidado, passe a optar pela compra direta dos imóveis.
Neste último caso, o ideal para aproveitar todas as benesses da compra sem grandes burocracias e contar com a parceria de uma plataforma imobiliária de sucesso como o QuintoAndar.
Assim, além de todo um suporte administrativo para simplificar a vida do investidor, evitar a vacância e rentabilizar seu imóvel, você conta com a maior exposição do país e até mesmo a garantia do aluguel em caso de inadimplência.
Isso sem falar que, diante da alta capilaridade do QuintoAndar, a plataforma é capaz de fechar negócios de maneira mais rápida, o que reduz uma das principais desvantagens do imóvel físico, que é a falta de liquidez.
Carregando comentários...