- A rentabilidade de um investimento imobiliário resulta da divisão do retorno obtido pelo capital investido, considerando tanto ganhos com aluguel quanto valorização do imóvel ao longo do tempo.
- Despesas como ITBI, condomínio, IPTU, manutenção, Imposto de Renda (15% sobre ganho de capital e 7,5% a 27,5% sobre aluguel) e períodos de vacância reduzem significativamente o retorno bruto do investimento.
- O cálculo preciso exige considerar juros compostos, custo de oportunidade (comparado com Tesouro Selic a 13,75%), inflação e o timing das entradas e saídas de caixa para determinar a rentabilidade real líquida.
O objetivo primordial de um investimento é ser rentável para quem arrisca seu capital. Mas, na hora de decidir onde aplicar o dinheiro, surge a dúvida: como calcular a rentabilidade de um investimento?
De maneira simplificada, a rentabilidade de um investimento é o percentual do retorno em relação aos recursos aplicados.
Contudo, cada modalidade de investimento possui suas particularidades que podem fazer diferença na hora desse cálculo.
O mercado imobiliário, por exemplo, é muito popular no país, dado seu ótimo retorno, capacidade de geração de renda passiva e segurança diante das oscilações econômicas.
Entretanto, como mostraremos neste artigo, há uma série de aspectos que precisam ser observados para garantir a rentabilidade deste investimento, como despesas, impostos, juros compostos e custo de oportunidade.
Navegue pelo conteúdo:
- Como calcular a rentabilidade de um investimento?
- Como calcular a rentabilidade de um imóvel?
- Como calcular a rentabilidade do aluguel
- Como calcular a rentabilidade da venda de um imóvel?
- O que pode distorcer o cálculo da rentabilidade de um investimento em imóveis?
- Despesas extras
- Imposto de Renda
- Dinheiro no tempo e juros compostos
- Custo de oportunidade, vacância e inflação
- Com o QuintoAndar, fica muito mais fácil calcular (e aumentar) a rentabilidade do seu investimento
Como calcular a rentabilidade de um investimento?
Antes de saber como calcular a rentabilidade de um imóvel, é preciso saber fazer isso com qualquer investimento.
Como já explicamos, a rentabilidade é o retorno percentual de um investimento em determinado período de tempo.
Numa conta simples, se você investe R$ 50 mil em determinado projeto e ele te dá um retorno mensal de R$ 1 mil, basta dividir 1.000 por 50.000 para chegar ao percentual de retorno mensal:
1.000/50.000 = 0,02 = 2% ao mês
Se o período for outro, é preciso adaptar os números. Imagine que você queria saber a rentabilidade anual: nesse caso, o investimento é o mesmo, mas o retorno é de R$ 12 mil (R$ 1 mil x 12 meses do ano):
12.000/50.000 = 0,24 = 24% ao ano
Também é importante diferenciar a rentabilidade bruta (onde o retorno calculado é o total) e a líquida, em que o retorno usado no cálculo já desconta impostos e despesas, por exemplo.
Como calcular a rentabilidade de um imóvel?
Bem, mas como chegar no número da rentabilidade entregue pelo imóvel? Afinal, além da possibilidade de renda com aluguel, o imóvel também tende a se valorizar ao longo do tempo, certo?
Por outro lado, ele traz despesas, como condomínio, IPTU, manutenção e taxas como comissões e de cartório.
Leia mais: Por que vale a pena investir em imóveis?
Além de colocar tudo no papel, é preciso levar em consideração também os custos de oportunidade (o que você está deixando de ganhar), bem como o tempo em que acontecem as entradas e saídas de caixa.
Abaixo, mostramos como calcular de forma simplificada o retorno obtido com um imóvel.
Como calcular a rentabilidade do aluguel
Para saber o retorno de um investimento imobiliário com aluguéis, basta dividir o valor recebido mensalmente pelo valor investido no imóvel.
Imaginemos que um investidor tenha pago R$ 550 mil em um apartamento e o alugue por R$ 2.500.
O retorno mensal desse contrato será de 2.500/550.000, que é igual a 0,45% ao mês. Para o retorno anual, sem considerar juros compostos e reinvestimentos, basta multiplicar o percentual por 12, chegando a 5,4% ao ano.
Como calcular a rentabilidade da venda de um imóvel?
O cálculo para definir a rentabilidade da venda de um imóvel (que também se aplica à valorização ao longo do tempo, mesmo que não mude de dono) também é bem simples: basta dividir o lucro obtido pelo valor aplicado. O lucro, naturalmente, é a diferença entre o valor de venda (ou valor atual) e o valor de compra.
Usando o mesmo caso do item anterior, se o proprietário vender o apartamento por R$ 660 mil, terá obtido R$ 110 mil de lucro. Dividindo esse valor por R$ 550 mil, chegamos a um retorno de 20% sobre o valor aplicado.
Se este imóvel ficou por 2 anos sob a posse do proprietário, ele terá rendido, em média, 10% ao ano (sem considerar juros compostos). Somado aos 5,4% do aluguel, estamos falando de um retorno total de, aproximadamente, 15,4% ao ano.
Nesse caso, trataria-se de um retorno extremamente atrativo, superior até mesmo aos juros altíssimos vigentes no Brasil de hoje (13,75% ao ano, em junho de 2023).
O que pode distorcer o cálculo da rentabilidade de um investimento em imóveis?
Os cálculos acima, apesar de serem úteis para abstrações rápidas ou para fazer aquela famosa “conta de padaria”, possuem uma série de problemas que podem distorcer o retorno real obtido pelo investidor.
Abaixo, separamos os mais relevantes e explicamos como cada um interfere no retorno obtido em um investimento imobiliário.
Despesas extras
O valor de compra do imóvel não é o único montante a ser considerado como o investimento feito pelo proprietário. Na realidade, todos os gastos que ele teve ao deixá-lo apto para ser explorado devem entrar na conta, como por exemplo:
- ITBI: imposto municipal pago no momento da aquisição;
- Despesas de cartório;
- Eventuais ajustes, reformas e melhorias.
O mesmo deve ser feito no momento da venda do imóvel: é preciso colocar no papel despesas como a emissão de certidões necessárias ou a comissão a ser paga à imobiliária que intermediou a venda.
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Imposto de Renda
Apesar de ser uma estimativa importante, o retorno bruto não mede, de fato, aquilo que o investidor deseja, que é dinheiro no bolso para utilizar como bem entender.
Tanto os valores recebidos na venda como no aluguel de um imóvel são passíveis de tributação de Imposto de Renda.
No caso da venda, a mordida do Leão costuma ficar em 15% sobre o ganho de capital (nominal mesmo, sem correção). Assim, dos R$ 110 mil do exemplo anterior, R$ 16,5 mil iriam direto para o governo federal.
No aluguel, a tributação segue o carnê-Leão, com alíquotas que variam entre 7,5% e 27,5%. Para quem já tem uma fonte de renda que bate no teto do IR, tudo que entra como aluguel é tributado sob 27,5%. Assim, um aluguel de R$ 2.500 se tornaria, na realidade, R$ 1.812,50.
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Dinheiro no tempo e juros compostos
Para simplificar o exemplo acima, não consideramos o efeito do dinheiro no tempo e dos juros compostos. Entretanto, esses são conceitos fundamentais, especialmente quando estamos falando de um investimento no longo prazo.
Se você aluga um imóvel com retorno de 0,5% ao mês, seu retorno anual não é de 6%, mas sim de 6,17%, se considerarmos a reaplicação dos valores recebidos mês a mês. Naturalmente, o valor não será reaplicado no imóvel, mas pode ser rentabilizado no mercado financeiro, por exemplo. Ao longo de vários anos, a diferença pode ser maior.
Da mesma maneira, para um imóvel render 20% em dois anos, ele não precisa render 10% ao ano, mas apenas 9,5%, já que no segundo ano a rentabilidade incide sobre os ganhos do ano anterior.
Se tomarmos um prazo longo de tempo, essa diferença também tende a se tornar mais relevante.
Além disso, embora seja importante calcular o retorno mensal de um aluguel em função do valor investido inicialmente, também é importante acompanhar a rentabilidade vigente.
No exemplo que utilizamos para um aluguel de R$ 2.500, isso seria 0,45% no início do contrato, quando o imóvel estava avaliado em R$ 550 mil. Já mais próximo da venda, com o imóvel avaliado em R$ 650 mil, o retorno mensal seria menor, de 0,38% ao mês (esse é um dos motivos para reajustar o aluguel).
Custo de oportunidade, vacância e inflação
É fundamental que o investidor avalie também o custo de oportunidade de adquirir um imóvel, ou seja, aquilo do que ele está abrindo mão nesta operação de compra, venda ou aluguel.
A principal referência do custo de oportunidade no Brasil é o Tesouro Selic, título público que tem o menor risco do país, com liquidez diária e que pode ser obtido com facilidade.
Com a taxa de juros em 13,75%, trata-se de um custo de oportunidade altíssimo. Entretanto, sabemos que a tendência é a de que, em algum momento esse prêmio venha a baixar, favorecendo outros investimentos.
O mesmo vale para a inflação: de que adianta ter um investimento que nominalmente renda bastante se, em termos reais, ele perde valor? Nesse caso, os imóveis costumam ser uma fortaleza contra a desvalorização de patrimônio e, no longo prazo, sobem acima da inflação, mas é sempre bom ficar de olho.
Além disso, para quem aluga, é preciso colocar na conta os períodos de vacância, já que não há entrada de caixa nesse momento – e muitas vezes há saídas relacionadas a ajustes, condomínio e IPTU.
Com o QuintoAndar, fica muito mais fácil calcular (e aumentar) a rentabilidade do seu investimento
O investidor que aluga ou vende seus imóveis pelo QuintoAndar tende a ter melhores retornos e ter muito mais clareza em relação aos seus investimentos.
Os proprietários parceiros, por exemplo, contam com todo um suporte financeiro e podem acompanhar, na própria plataforma, todo o resultado gerado por seus imóveis alugados.
Além disso, por contar com a maior exposição do mercado, o QuintoAndar possibilita uma locação e venda mais rápidas do que a média, reduzindo as perdas com vacância e custo de oportunidade, por exemplo.
Isso sem falar nas ferramentas de precificação, como a calculadora de venda ou de aluguel, que, com base em um sólido histórico de negociações, indicam as melhores faixas de preço para aumentar as chances de um bom negócio.
Por fim, ao longo de todo o processo, compradores, vendedores, locatários e inquilinos têm muita clareza a respeito de custos adicionais e taxas, como ITBI, sinal e comissão da plataforma, o que torna o cálculo da rentabilidade muito mais transparente.
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