- A dação em pagamento é um acordo legal que permite quitar uma dívida com a entrega de um bem, serviço ou obrigação diferente do pagamento em dinheiro, desde que haja concordância do credor.
- O artigo 356 do Código Civil autoriza essa modalidade, e no mercado imobiliário ela ocorre em três formas: substituição de dívida em dinheiro por bem (rem pro pecunia), troca de bem por bem (rem pro re) e quitação por serviço (rem pro facto).
- A dação em pagamento de imóvel reduz o valor financiado e acelera negociações, mas exige avaliação de mercado, documentação regularizada, escritura pública e gera custos com ITBI e possível apuração de ganho de capital.
A dação em pagamento é uma alternativa prevista em lei que permite quitar uma dívida com a entrega de um bem no lugar do dinheiro. Isso significa que o credor pode aceitar outro tipo de pagamento para extinguir o débito.
Mas, para que ela seja válida, existem regras e impactos financeiros a considerar. Entender esses pontos evita prejuízos, problemas com documentação e divergências de valores entre as partes.
Neste guia completo, você vai entender o significado de dação em pagamento, o que diz o Código Civil, quando é possível usar essa modalidade na compra de um imóvel e quais são as vantagens e os riscos dessa estratégia.
Navegue pelo conteúdo:
- Qual é a legislação da dação em pagamento?
- Qual a modalidade da dação em pagamento?
- Rem pro pecunia (pecuniam pro re)
- Rem pro re (coisa por coisa)
- Rem pro facto (coisa por fato)
- O que é compra com dação em pagamento?
- Como funciona?
- O que é venda com dação em pagamento?
- Como funciona?
- Como funciona a compra de imóvel com dação em pagamento?
- Quais são os requisitos para a dação em pagamento?
- Quais são os prós e os contras na dação de imóveis?
- Prós
- Contras
- Segurança e tranquilidade para morar bem
- Conclusão
- Perguntas frequentes
- O que é uma dação em pagamento?
- Quais os tipos de dação em pagamento?
- Qual é a diferença entre permuta e dação em pagamento?
- O que diz o artigo 356 do Código Civil?
Leia também: Ganho de capital na venda de imóvel: o que você precisa saber
Qual é a legislação da dação em pagamento?
A dação em pagamento está prevista no artigo 356 do Código Civil, que estabelece que o credor pode aceitar receber uma prestação diferente da originalmente combinada para extinguir uma dívida.
Em outras palavras, a lei permite substituir o pagamento em dinheiro por um bem, um serviço ou outro tipo de obrigação, desde que exista acordo entre as partes.
Além do Código Civil, a dação também aparece no Código Tributário Nacional (CTN) como uma das formas de extinção do crédito tributário.
Nesse caso, ela ganhou regulamentação específica com a Lei nº 13.259/2016, que autorizou o uso de bens imóveis para quitar débitos com a União, desde que cumpridos alguns requisitos, como avaliação conforme o valor de mercado e ausência de ônus sobre o imóvel.
Outro ponto importante é que a legislação não exige que o valor do bem seja exatamente igual ao da dívida. Essa definição acontece na negociação entre as partes e deve constar no contrato. Por isso, é uma operação flexível para diferentes cenários.
Qual a modalidade da dação em pagamento?
A dação em pagamento tem três modalidades. Cada uma define qual obrigação será substituída e qual tipo de entrega fará a quitação. Entenda:
Rem pro pecunia (pecuniam pro re)
É a forma mais comum, principalmente na dação em pagamento de imóvel. Nela, uma dívida em dinheiro é extinta com a entrega de um bem.
Isso acontece quando o devedor não tem liquidez para pagar o valor devido, mas possui um patrimônio que pode ser transferido ao credor.
Por exemplo: uma dívida de R$ 400 mil é quitada com a entrega de um apartamento avaliado em valor equivalente e aceito pelas partes.
Esse modelo exige uma formalização semelhante a uma compra e venda, com:
- Avaliação do bem conforme valor de mercado;
- Escritura pública de dação em pagamento;
- Registro da transferência na matrícula do imóvel.
Como há transmissão de propriedade, podem existir custos com tributos e despesas cartoriais, além da apuração de eventual ganho de capital.
Rem pro re (coisa por coisa)
Nessa modalidade ocorre a substituição de um bem por outro bem para extinguir uma dívida.
Embora pareça uma permuta, a diferença está na origem da operação: aqui existe um débito anterior que o devedor quita com a entrega de outro bem.
Um exemplo comum no mercado imobiliário é quando uma incorporadora possui uma dívida com o proprietário de um terreno e faz a quitação com a entrega de unidades prontas no empreendimento. Esse tipo de operação costuma envolver:
- Negociação do valor dos bens envolvidos;
- Definição de eventual torna (diferença em dinheiro);
- Registro individualizado das unidades transferidas.
Rem pro facto (coisa por fato)
É a modalidade em que a dívida é extinta mediante a prestação de um serviço ou o cumprimento de uma obrigação de fazer.
Ela aparece com menor frequência nas operações imobiliárias porque não envolve transferência patrimonial imediata, mas pode ocorrer em contratos empresariais e profissionais.
Por exemplo: uma empresa que possui um débito com um fornecedor pode oferecer a quitação por meio da execução de um projeto técnico. Essa obrigação pode ser:
- Fungível: outra pessoa pode executar a obrigação;
- Infungível: depende da execução direta do devedor.
Nesse caso, o contrato precisa detalhar o serviço, definir o prazo de execução e estabelecer quando a dívida será considerada quitada.
O que é compra com dação em pagamento?
A compra com dação em pagamento acontece quando o comprador utiliza um bem, normalmente um imóvel, para quitar total ou parcialmente o valor de um novo imóvel.
Ou seja, em vez de fazer o pagamento apenas em dinheiro, ele transfere a propriedade de outro bem ao vendedor como parte do acordo.
Essa alternativa é comum em negociações nas quais o comprador tem patrimônio, mas não tem todo o valor em mãos. Também aparece com frequência em transações com construtoras e incorporadoras que aceitam imóveis como parte do pagamento.
Como funciona?
A compra de um imóvel com dação em pagamento começa pela definição do valor de mercado dos bens envolvidos. Com os valores definidos, as partes estabelecem:
- Qual imóvel as partes usarão como pagamento;
- Qual valor as partes definirão para ele na operação;
- Se haverá pagamento complementar em dinheiro;
- Qual será o prazo para entrega ou desocupação do bem.
Isso reduz o valor do financiamento e pode facilitar a aprovação do crédito, já que o banco analisa apenas a parte paga em dinheiro.
Também é importante considerar os custos da operação. Como há transferência de propriedade, podem existir:
- Pagamento de ITBI na aquisição do novo imóvel;
- Apuração de ganho de capital para quem entrega o bem, em caso de valorização.
O que é venda com dação em pagamento?
A venda com dação em pagamento acontece quando o proprietário de um imóvel o transfere ao credor para quitar uma dívida existente.
Essa situação é comum em cenários de reorganização financeira, acordos judiciais e negociações com instituições financeiras ou empresas. Afinal, no lugar de vender o imóvel para levantar dinheiro e pagar a dívida, o devedor faz a transferência direta da propriedade ao credor.
A operação só acontece se houver concordância entre as partes e se o valor do imóvel for aceito como suficiente para a quitação total ou parcial da obrigação.
Como funciona?
O primeiro passo é a análise da dívida e do valor do imóvel . Essa comparação define se:
- A quitação do débito será integral;
- Haverá saldo remanescente a pagar;
- Existirá devolução de diferença em dinheiro para o devedor.
Depois da definição dos valores, é feita a formalização por meio de escritura pública de dação em pagamento. Esse documento precisa conter:
- Identificação da dívida que será extinta;
- Valor atribuído ao imóvel;
- Concordância expressa do credor;
- Declaração de quitação da obrigação.
Na sequência, ocorre o registro na matrícula do imóvel. Essa é a etapa que efetivamente transfere a propriedade.
Como funciona a compra de imóvel com dação em pagamento?
A compra de imóvel com dação em pagamento segue um fluxo semelhante ao da compra tradicional, mas as partes usam outro bem para pagar uma parte do valor.
As etapas mais comuns são:
- Avaliação dos imóveis envolvidos para definição do valor de mercado;
- Análise da documentação dos bens e das partes;
- Negociação da diferença de valores, quando existir;
- Elaboração do contrato com cláusulas específicas sobre a dação;
- Lavratura da escritura pública;
- Registro na matrícula do imóvel.
Quando a operação envolve construtoras, elas tratam o imóvel entregue como parte do pagamento da unidade. Isso reduz o valor do financiamento e deixa a negociação mais rápida.
Esse modelo atende principalmente quem quer trocar de imóvel sem vender antes ou precisa usar o próprio patrimônio para comprar outro.
Quais são os requisitos para a dação em pagamento?
Para que a dação em pagamento tenha validade jurídica, é importante seguir alguns requisitos. Os principais são:
- Existência de uma dívida formalizada e exigível;
- Concordância expressa do credor em receber outro tipo de prestação;
- Entrega de um bem, serviço ou obrigação diferente da original;
- Intenção das partes de extinguir o débito.
No caso da dação em pagamento de imóvel, existem exigências adicionais relacionadas à regularidade do bem. Entre elas:
- Imóvel com matrícula atualizada;
- Ausência de ônus que impeçam a transferência;
- Escritura pública da operação;
- Registro da transferência no cartório de imóveis.
Outro ponto importante é a definição do valor atribuído ao bem. Como a legislação não determina que ele seja idêntico ao valor da dívida, essa equivalência precisa estar no contrato.
Quais são os prós e os contras na dação de imóveis?
Antes de optar pela dação em pagamento com imóvel, é importante avaliar o contexto da negociação. Afinal, essa alternativa pode acelerar acordos e destravar operações, mas também requer atenção.
Prós
A principal vantagem da dação em pagamento é a possibilidade de quitar uma dívida ou viabilizar a compra de um imóvel sem depender da venda tradicional do bem. Isso reduz o tempo da operação e evita a exposição ao mercado em momentos de baixa liquidez.
Outro benefício é a diminuição do valor do financiamento quando o imóvel entra como parte do pagamento. Com uma entrada maior, aumentam as chances de aprovação do crédito e as condições do financiamento tendem a ser mais favoráveis.
Em cenários de negociação direta, a dação também pode trazer mais previsibilidade, já que as partes definem:
- O valor atribuído ao imóvel;
- O prazo para conclusão da operação;
- As condições de quitação da dívida.
Além disso, o devedor consegue encerrar o débito sem a incidência contínua de juros e encargos.
Contras
Um dos pontos de atenção é que o imóvel nem sempre é aceito pelo valor cheio de mercado.
Isso acontece porque quem recebe o bem geralmente ainda vai precisar vendê-lo depois. E como essa venda pode levar tempo e gerar custos, é comum que o valor considerado na negociação seja menor.
Também existem despesas parecidas com as de uma compra e venda tradicional, como escritura e registro em cartório e ITBI, por exemplo.
Outro fator importante é a diferença de valores entre os imóveis envolvidos. Se o imóvel entregue não for suficiente para quitar toda a negociação, será necessário complementar com dinheiro ou financiamento.
Por isso, a dação em pagamento funciona melhor quando o valor do imóvel está bem alinhado com o da dívida e quando toda a parte documental já está regularizada.
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Conclusão
A dação em pagamento é uma solução prevista em lei que permite quitar uma dívida com a entrega de um bem, de um serviço ou de outra obrigação aceita pelo credor. No mercado imobiliário, ela pode ser uma alternativa para destravar negociações, reduzir o valor financiado e acelerar a compra ou a venda de um imóvel.
Apesar das vantagens, a operação exige atenção à avaliação do bem, à regularidade da documentação e aos custos envolvidos na transferência da propriedade.
Perguntas frequentes
O que é uma dação em pagamento?
A dação em pagamento é um acordo em que o credor aceita receber um bem, um serviço ou outra forma de pagamento diferente da combinada para quitar a dívida. Com isso, as partes encerram a obrigação após a entrega e a formalização do novo pagamento.
Quais os tipos de dação em pagamento?
A dação em pagamento pode acontecer de três formas: rem pro pecuni (substituição de um valor em dinheiro por um bem), rem pro re (entrega de um bem para quitar uma dívida existente) e rem pro facto (quitação da dívida por meio da prestação de um serviço ou do cumprimento de uma obrigação de fazer).
Qual é a diferença entre permuta e dação em pagamento?
Na permuta, duas partes trocam bens entre si porque têm interesse, mas sem existir uma dívida anterior. Já na dação em pagamento, existe um débito que precisa de quitação. Por isso, em vez de pagar em dinheiro, o devedor entrega um bem ao credor e a dívida é encerrada.
O que diz o artigo 356 do Código Civil?
O artigo 356 do Código Civil estabelece que o credor pode aceitar receber uma prestação diferente da que foi originalmente combinada para quitar uma dívida.
Isso significa que um pagamento em dinheiro pode ser substituído por um bem ou por outra forma de cumprimento da obrigação, desde que exista concordância entre as partes.
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