- Doador e donatário devem declarar a doação de imóvel na ficha Bens e Direitos do IR 2026, com dados idênticos para evitar inconsistências no cruzamento automático de informações pela Receita Federal.
- O donatário precisa informar o imóvel como novo bem e também lançar o valor recebido na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (código 14) para justificar o aumento patrimonial.
- Divergências entre valores declarados, datas ou CPFs entre as duas partes geram malha fina, e o doador pode ter ganho de capital tributável se transferir o imóvel por valor superior ao de aquisição.
Durante o período de declaração, saber como declarar doação de imóvel no Imposto de Renda é essencial, pois transferências patrimoniais costumam chamar a atenção.
A doação de imóveis, por sinal, está entre as informações mais sensíveis. Isso porque envolve duas partes – doador e donatário – com regras específicas que demandam consistência total entre as informações declaradas.
Portanto, se você doou ou recebeu um imóvel em 2025, é obrigatório informar a operação na Declaração de Ajuste Anual 2026.
Neste guia, você confere como declarar doação de imóvel no Imposto de Renda 2026, com um passo a passo prático e os principais cuidados para evitar problemas com a Receita Federal.
- Quem precisa declarar doação de imóvel no IR 2026?
- Como declarar doação recebida em Rendimentos Isentos
- Passo a passo: como declarar doação de imóvel no IR
- 1. Reúna todos os documentos
- 2. Verifique o ITCMD
- 3. Acesse a ficha “Bens e Direitos”
- 4. Preencha os dados do imóvel
- 5. Detalhe na discriminação
- 6. Ajustes específicos por perfil
- Doador (quem transferiu o imóvel)
- Donatário (quem recebeu o imóvel)
- Como funciona o ITCMD na doação de imóveis?
- Documentos necessários para declarar doação de imóvel
- Doação com usufruto: como declarar
- Organização patrimonial: fundamental para quem investe em imóveis
Quem precisa declarar doação de imóvel no IR 2026?
Tanto o doador quanto o donatário devem declarar a operação no Imposto de Renda. Isso é fundamental porque a Receita Federal cruza automaticamente os dados das duas declarações.
Qualquer divergência, seja de valores, datas ou CPF, pode gerar inconsistências e levar à malha fina. Veja como funciona para cada parte:
Doador (quem transferiu o imóvel):
Deve informar a saída do bem na ficha Bens e Direitos, atualizando ou removendo o imóvel do seu patrimônio. Na descrição, é necessário detalhar a doação, incluindo data, CPF ou CNPJ do donatário e o valor atribuído.
Além disso, se houver diferença entre o valor de aquisição e o valor considerado na doação, pode haver ganho de capital, sujeito à tributação – como explicaremos adiante.
Donatário (quem recebeu o imóvel):
Deve incluir o imóvel na ficha Bens e Direitos, como aquisição por doação. Embora não seja considerado rendimento tributável, o bem precisa ser declarado com todas as informações da operação.
Como declarar doação recebida em Rendimentos Isentos
Além de informar o imóvel na ficha Bens e Direitos, o donatário também precisa declarar o valor recebido na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Nesse caso:
- Acesse a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
- Selecione o código 14 – Transferências patrimoniais (doações e heranças);
- Informe o nome e CPF/CNPJ do doador;
- Preencha o valor da doação.
Esse lançamento é essencial para justificar o aumento do patrimônio perante a Receita Federal, evitando inconsistências no cruzamento de dados.
Passo a passo: como declarar doação de imóvel no IR
Declarar a doação de um imóvel pode ser considerado relativamente simples, mas exige atenção aos mínimos detalhes. Nesse sentido, seguir um roteiro pode ajudar a evitar erros:
1. Reúna todos os documentos
Antes de começar a declaração, organize sua documentação. Isso significa:
- Escritura pública de doação;
- Registro em cartório;
- Comprovante de pagamento do ITCMD;
- Documentos com o valor do imóvel.
2. Verifique o ITCMD
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é estadual. Em geral, ele deve ser pago antes da transferência definitiva do imóvel. Para isso, consulte a alíquota no estado onde o bem está localizado e guarde o comprovante.
3. Acesse a ficha “Bens e Direitos”
No programa do IRPF 2026 ou na versão online, vá até essa ficha e selecione o grupo correspondente a imóveis.
4. Preencha os dados do imóvel
Inclua informações como:
- Endereço completo;
- Matrícula do imóvel;
- Data da doação;
- CPF/CNPJ da outra parte;
- Valor atribuído ao bem.
5. Detalhe na discriminação
Aqui, descreva que se trata de uma doação, informando:
- Dados da escritura;
- Cartório;
- Data da operação;
- Informação sobre o ITCMD.
6. Ajustes específicos por perfil
Nesta etapa, o preenchimento muda conforme o seu papel na doação — e é justamente aqui que muitos erros acontecem.
Doador (quem transferiu o imóvel)
Transferiu um imóvel por doação? Você deve retirá-lo da sua declaração ou ajustar o valor, dependendo do caso.
Na ficha Bens e Direitos:
- Se a doação foi total, zere o campo “Situação em 31/12/2025”;
- Se foi parcial (por exemplo, apenas uma fração do imóvel), informe o valor proporcional remanescente;
- Na discriminação, detalhe que o bem foi doado, incluindo data, CPF/CNPJ do donatário e o valor utilizado na operação.
Se o imóvel for transferido por um valor maior do que o declarado anteriormente, o doador deverá apurar ganho de capital. Nesse caso, é necessário preencher o programa GCAP 2025.
O imposto (alíquota inicial de 15%) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à doação. Agora, caso a doação seja feita pelo valor de custo, não há incidência de imposto para o doador.
Donatário (quem recebeu o imóvel)
Se receber o patrimônio no seu caso, você deve incluir o imóvel como um novo bem na sua declaração.
Na ficha Bens e Direitos:
- Clique em “Novo” e selecione o grupo e código correspondente ao tipo de imóvel;
- Preencha os dados normalmente (endereço, matrícula, etc.);
- No campo “Situação em 31/12/2025”, informe o valor atribuído ao imóvel na doação;
- Deixe o campo “Situação em 31/12/2024” zerado, já que o bem não fazia parte do seu patrimônio no ano anterior.
Na discriminação, informe que o imóvel foi recebido por doação, incluindo:
- Nome e CPF/CNPJ do doador;
- Data da operação;
- Dados da escritura e do cartório.
Embora a doação não seja considerada um rendimento tributável, o bem precisa estar corretamente declarado para justificar a evolução do seu patrimônio.
Como funciona o ITCMD na doação de imóveis?
Como mencionamos anteriormente, o ITCMD é um imposto estadual obrigatório nas doações de bens, incluindo imóveis.
As regras variam conforme o estado, mas, em geral, funciona da seguinte forma:
- A alíquota costuma variar entre 2% e 8%;
- O pagamento é exigido antes do registro da doação;
- O comprovante deve ser guardado por pelo menos cinco anos.
Ou seja, mesmo não sendo um imposto federal, ele é uma peça-chave na validação da operação – e pode ser solicitado pela Receita em caso de fiscalização.
Documentos necessários para declarar doação de imóvel
Manter a documentação organizada é o ponto fundamental para comprovar a operação na hora de enviar sua declaração. Entre os principais documentos estão:
- Escritura pública de doação;
- Registro do imóvel atualizado;
- Comprovante de pagamento do ITCMD;
- Laudos ou avaliações (se houver divergência de valores);
- Cálculo de ganho de capital, quando aplicável;
- Cuidados para evitar cair na malha fina.
A doação de imóveis é uma operação comum, mas exige consistência total nas informações. E, nesse aspecto, alguns pontos de atenção costumam ser:
- Dados iguais nas duas declarações: Doador e donatário devem informar exatamente os mesmos valores, datas e CPFs;
- Atenção ao valor do imóvel: Diferenças entre valor declarado e valor de mercado podem gerar questionamentos;
- Ganho de capital: Se o doador tiver lucro na operação, pode ser necessário apurar e recolher imposto;
- Atenção ao cruzamento de dados: A Receita Federal cruza automaticamente as informações entre doador e donatário. Os valores declarados devem ser idênticos, inclusive centavos. Qualquer divergência pode gerar inconsistências e retenção da declaração;
- Casos mais complexos: Situações como doação com usufruto ou cláusulas condicionais exigem cuidado extra e, muitas vezes, o apoio profissional de um contador passa a ser essencial.
Doação com usufruto: como declarar
Quando o doador mantém o direito de uso do imóvel (usufruto), a declaração muda:
- O doador declara o usufruto na ficha Bens e Direitos (geralmente com valor simbólico ou zerado);
- O donatário declara a nua-propriedade do imóvel.
Esse tipo de operação pode exigir ainda mais atenção e, em muitos casos, ser necessário o apoio de um contador.
Com a integração crescente entre Receita Federal e cartórios, por meio do Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), informações sobre escrituras e transferências chegam cada vez mais rápido ao Fisco, o que aumenta a importância de declarar tudo corretamente.
Organização patrimonial: fundamental para quem investe em imóveis
O pagamento e a declaração do Imposto de Renda são apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter, tanto para aumentar a sua rentabilidade como para não ter problemas burocráticos e fiscais.
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