Antes de fechar a locação de um imóvel, proprietário e inquilino precisam formalizar o acordo por meio de um contrato de aluguel. Esse documento é o que irá garantir os direitos e deveres de ambas as partes durante o período da locação.
Afinal, além de oficializar a relação, o contrato protege tanto o locador quanto o locatário contra problemas durante o aluguel. Por isso, o documento deve especificar pontos como prazo de vigência, valores, garantias locatícias e condições de uso e devolução do imóvel, por exemplo.
Veja a seguir o que deve constar em um contrato de aluguel residencial, como fazer o documento do zero e acesse um modelo completo para baixar.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é o contrato de aluguel?
- Modelo de contrato de aluguel simples
- Qual é o tempo mínimo de um contrato de aluguel?
- A importância de um contrato de locação de imóvel
- Mais segurança para o proprietário
- Mais segurança para o inquilino
- Mais credibilidade para todos
- Como montar um contrato simples de aluguel?
- Informações de inquilino e proprietário
- Dados gerais do imóvel
- Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros
- Multa por atrasos
- Garantias locatícias
- Contratação e troca de titularidade de serviços
- Benfeitorias, danos e reparos
- Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato de locação
- Retomada do imóvel pelo QuintoAndar
- Pedido de rescisão pelo inquilino
- Foro
- Assinaturas
- É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?
- Quais os documentos necessários para autenticar o contrato de aluguel?
- Quando ocorre a quebra de contrato de aluguel?
- Como calcular multa de quebra de contrato de aluguel?
- O QuintoAndar cuida da burocracia para você
- Consórcio QuintoAndar: um caminho inteligente pra conquistar seu novo lar pagando menos
Leia também: Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?
O que é o contrato de aluguel?
O contrato de aluguel é o documento que formaliza a locação de um imóvel, seja ele residencial ou comercial. Nele, o proprietário (locador) cede o uso do imóvel ao inquilino (locatário) por um período determinado, mediante o pagamento mensal do aluguel.
Porém, a função do documento vai muito além de apenas registrar o acordo. Afinal, o contrato define os direitos e deveres de ambas as partes enquanto a relação de locação estiver ativa.
De modo geral, a Lei do Inquilinato determina que o contrato de aluguel precisa conter cláusulas que evitem abusos, determinem como serão feitos os reajustes e indiquem responsabilidades sobre despesas, manutenção e devolução do imóvel.
Entre as informações básicas, é importante incluir dados do imóvel, prazos, valores, garantias locatícias e eventuais penalidades em caso de descumprimento.
Saiba mais: Entenda a diferença entre locador e locatário
Modelo de contrato de aluguel simples
Um contrato de aluguel simples deve conter, no mínimo:
- Identificação do locador e locatário (nome completo, CPF e endereço);
- Descrição do imóvel e sua destinação (residencial ou comercial);
- Valor do aluguel e forma de pagamento;
- Prazo de vigência;
- Garantia locatícia (como caução, seguro-fiança ou fiador);
- Cláusulas sobre reajustes, multas e rescisão;
- Assinatura das partes e duas testemunhas.
Segue um exemplo básico de cláusula introdutória para um contrato de aluguel simples:
“O LOCADOR, [nome do locador], proprietário do imóvel localizado à [endereço completo], e o LOCATÁRIO, [nome do locatário], qualificado neste contrato, firmam entre si o presente contrato de locação residencial, pelo prazo de [x meses], mediante o pagamento mensal de R$ [valor], conforme as cláusulas e condições descritas a seguir.”
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Qual é o tempo mínimo de um contrato de aluguel?
No mercado imobiliário brasileiro, o prazo mais comum para um contrato de aluguel residencial é de 30 meses (dois anos e meio). Esse período segue o que determina a Lei do Inquilinato e oferece estabilidade para locador e inquilino.
Durante esse prazo, o proprietário só pode solicitar a devolução do imóvel em situações previstas em lei, como por exemplo:
- Uso próprio;
- Necessidade de moradia de familiares;
- Venda.
Após o fim do contrato, caso o inquilino permaneça no imóvel e o locador não manifeste intenção de retomada, a locação passa a ser renovada automaticamente por prazo indeterminado.
Para outros tipos de locação, os prazos são diferentes. Contratos de aluguel por temporada, por exemplo, podem ter duração máxima de 90 dias. Já imóveis comerciais podem ter prazos maiores. Tudo irá depender do acordo entre as partes.
A importância de um contrato de locação de imóvel
Muita gente encara o contrato como mera formalidade, mas ele é fundamental para evitar conflitos e proteger locador e inquilino. Isso acontece porque um contrato bem estruturado:
- Define regras claras sobre pagamento, reajustes e prazos;
- Garante que o uso do imóvel será conforme o combinado (residencial ou comercial);
- Determina as condições de devolução, manutenção e reparos;
- Evita cobranças e alterações unilaterais durante a vigência da locação.
Veja a seguir algumas das principais vantagens que o documento oferece:
Mais segurança para o proprietário
Para o locador, o contrato de aluguel é a base da proteção patrimonial. Afinal, ele estabelece todas as obrigações do inquilino, como pagamento do aluguel, manutenção do imóvel e prazos para devolução.
Nesse sentido, se houver descumprimento, o proprietário pode recorrer à justiça ou acionar garantias como caução, seguro-fiança ou fiador.
Além dessas proteções, o proprietário que aluga com o QuintoAndar conta com o pagamento garantido, que assegura o recebimento do aluguel mesmo quando o inquilino atrasa ou não paga.
Mais segurança para o inquilino
Um contrato bem redigido também favorece o inquilino. Afinal, o documento garante que o proprietário cumpra as condições acordadas, como valor do aluguel, prazo de vigência e regras de reajuste.
Além disso, o documento também protege o morador do imóvel alugado contra cobranças indevidas.
Por exemplo, cláusulas sobre manutenção e devolução do imóvel evitam que o locatário seja responsabilizado por danos que já existiam antes da locação ou por reparos que não são de sua responsabilidade.
Mais credibilidade para todos
Um contrato de aluguel formal traz transparência para a negociação. Ou seja, o documento demonstra profissionalismo por parte do proprietário e confiança para o inquilino. Além disso, também ajuda a evitar disputas judiciais ao longo da contratação.
Como montar um contrato simples de aluguel?
Mesmo que você baixe um modelo de contrato de aluguel residencial pronto, é fundamental entender o que deve constar no documento para que ele tenha validade e proteja as duas partes. Veja abaixo os itens obrigatórios em qualquer contrato:
Informações de inquilino e proprietário
O contrato deve identificar o locador e o locatário com nome completo, CPF ou CNPJ (em caso de empresas) e endereço atualizado.
Agora, se mais de uma pessoa participar como inquilino, como acontece em composições de renda para aprovação, o documento precisa citar todos os locatários.
Você pode querer saber: Composição de renda para aluguel de imóvel: como ter a avaliação de crédito positiva
Dados gerais do imóvel
O contrato deve descrever o endereço completo, informar se o imóvel inclui vaga de garagem e definir a finalidade (residencial ou comercial).
Vale lembrar que a Lei do Inquilinato proíbe usar imóveis residenciais para atividades comerciais sem autorização expressa. Além disso, o documento deve registrar o estado de conservação do imóvel na entrega para evitar problemas na devolução.
Discriminação dos valores do aluguel, reajustes e outros
Todo contrato de aluguel precisa detalhar:
- Valor mensal do aluguel e a data de vencimento;
- Quais despesas ficam sob responsabilidade do inquilino (como IPTU, condomínio e seguro contra incêndio);
- Critério e periodicidade do reajuste (o mais comum é o anual, com base no IPCA ou outro índice).
Multa por atrasos
Além das cláusulas acima, o contrato deve especificar o percentual da multa aplicada em caso de atraso no pagamento do aluguel ou de encargos, como condomínio. Cada imobiliária define o valor, mas o registro é importante para garantir transparência.
Garantias locatícias
Para reduzir riscos de inadimplência, o contrato deve definir a garantia escolhida. As mais usadas são:
- Depósito caução: geralmente equivalente a três meses de aluguel, com devolução prevista ao final da locação se não houver pendências;
- Seguro-fiança: contratado por seguradoras para cobrir o pagamento ao locador em caso de inadimplência. Aliás, essa é uma das proteções utilizadas pelo QuintoAndar;
- Fiador: pessoa física que assume a responsabilidade caso o inquilino não pague o aluguel.
Contratação e troca de titularidade de serviços
O contrato de aluguel precisa deixar claro que o inquilino deve contratar e transferir para o próprio nome os serviços de consumo, como energia elétrica, água e gás, durante toda a vigência da locação.
Benfeitorias, danos e reparos
As responsabilidades sobre obras e manutenções também devem estar explícitas. Em geral:
- O inquilino não pode realizar obras ou melhorias no imóvel sem autorização do proprietário;
- O locador responde por danos ou reparos que já existiam antes da locação;
- O inquilino se responsabiliza pelos danos causados durante sua estadia, exceto por vícios ocultos (como infiltrações ou defeitos estruturais);
- Reparos urgentes devem ser comunicados ao proprietário, que deve agir dentro do prazo que estiver disponível no contrato.
Rescisão, devolução do imóvel e descumprimento do contrato de locação
Todo contrato precisa ter uma cláusula específica para tratar de rescisão, devolução e penalidades. Ou seja, essa seção do contrato deve explicar:
- Em quais situações é possível encerrar o contrato antes do prazo;
- Qual é o valor da multa em caso de rescisão antecipada;
- Quais são as responsabilidades de locador e inquilino durante a devolução do imóvel;
- Quais medidas podem ser tomadas em caso de descumprimento das cláusulas.
Retomada do imóvel pelo QuintoAndar
Se o contrato tem prazo determinado (como 30 meses), o proprietário só pode retomar o imóvel antes do término em situações previstas na Lei do Inquilinato, como:
- Acordo entre locador e inquilino;
- Descumprimento legal ou contratual (como inadimplência ou uso irregular do imóvel);
- Reparos urgentes exigidos pelo Poder Público que não podem ser feitos com o inquilino no imóvel;
- Necessidade de moradia do proprietário ou de parentes próximos que não tenham imóvel próprio (Art. 47, III, da Lei nº 8.245/1991).
Entretanto, vale uma ressalva: se o imóvel for vendido, o contrato continua válido. Mas, caso o novo proprietário queira retomar o imóvel, deve notificar o inquilino e conceder 90 dias para a desocupação.
Pedido de rescisão pelo inquilino
O inquilino pode solicitar a rescisão do contrato a qualquer momento, desde que siga as condições previstas. Em geral, funciona assim:
Rescisão durante o primeiro ano
O inquilino deve pagar multa proporcional ao tempo restante de contrato. Esse cálculo normalmente leva em conta três meses de aluguel.
Após o primeiro ano
Muitos contratos permitem a saída sem multa, desde que o inquilino avise o locador com 30 dias de antecedência. Se não cumprir o aviso, o morador pode pagar o equivalente a um mês de aluguel.
Mudança por transferência de trabalho
A Lei do Inquilinato isenta o pagamento da multa se o inquilino comprovar a transferência de trabalho e notificar o locador com 30 dias de antecedência.
Foro
O contrato deve definir o foro competente para resolver disputas entre as partes. Normalmente, as partes escolhem a comarca onde o imóvel está localizado para facilitar o andamento de eventuais processos.
Assinaturas
O contrato de aluguel não precisa de reconhecimento de firma para ter validade. No entanto, é fundamental que locador e inquilino assinem o documento para formalizar o acordo.
Hoje, é comum assinar contratos digitalmente por meio de plataformas certificadas. Inclusive, esse é um formato cada vez mais seguro e aceito.
Leia também: Meu inquilino não paga aluguel, o que fazer? Conheça seus direitos
É necessário registrar em cartório o contrato de aluguel?
A lei não obriga registrar o contrato de aluguel em cartório para que ele tenha validade.
Mesmo assim, o reconhecimento de firma ou a averbação do contrato na matrícula do imóvel pode oferecer mais segurança para as partes. Afinal, esse registro ajuda a:
- Evitar alegações de desconhecimento dos termos;
- Garantir o direito de preferência do inquilino em caso de venda do imóvel;
- Formalizar a locação de forma que terceiros também reconheçam o contrato.
Quais os documentos necessários para autenticar o contrato de aluguel?
Se o contrato precisar de autenticação em cartório, as partes devem apresentar:
- Documentos de identificação (RG, CPF ou CNH);
- Comprovante de estado civil (certidão de casamento, união estável ou nascimento);
- Comprovante de endereço atualizado (conta de luz, água ou telefone);
- Comprovante de renda (holerite, extrato bancário, imposto de renda ou pró-labore);
- Documentos do cônjuge (quando aplicável);
- Para empresas: contrato social, cartão CNPJ e comprovante de endereço;
- Documentos da garantia locatícia (do fiador, apólice do seguro ou comprovante de título de capitalização);
- Requerimento com firma reconhecida, se o cartório exigir o registro formal do contrato ou da averbação.
Quando ocorre a quebra de contrato de aluguel?
A quebra do contrato de aluguel acontece quando o locador ou o inquilino encerra o contrato antes do prazo. Normalmente, isso gera pagamento de multa proporcional ao tempo restante, salvo exceções.
De modo geral, as situações comuns incluem:
- Inadimplência do inquilino: o proprietário pode rescindir se houver falta de pagamento;
- Problemas no imóvel: infiltrações, problemas estruturais ou falta de condições de uso podem permitir que o inquilino peça a rescisão, principalmente se o locador não resolver o problema;
- Desistência do inquilino: pode ocorrer a qualquer momento, desde que siga as cláusulas sobre aviso prévio e multa;
- Necessidade de uso pelo proprietário: o locador pode solicitar o imóvel em casos previstos na lei, desde que notifique o inquilino;
- Descumprimento contratual: sublocação sem autorização ou uso inadequado também justificam a rescisão.
Como calcular multa de quebra de contrato de aluguel?
A multa rescisória geralmente corresponde a três meses de aluguel e diminui proporcionalmente conforme o tempo já cumprido. Para calcular, siga os passos:
- Verifique o valor da multa no contrato: normalmente expressa em meses de aluguel (ex.: 3 meses);
- Calcule o valor por mês: divida a multa total pelo número de meses do contrato;
- Determine o tempo restante: subtraia a data atual da data de término para encontrar os meses que faltam;
- Multiplique para encontrar o valor proporcional.
Aqui vai um exemplo:
Imagine um aluguel no valor de R$ 1.000, com uma multa contratual de 3 meses (R$ 3.000) e um prazo total do contrato de 30 meses. Entretanto, o tempo restante de vigência do contrato é de 10 meses. Nesse caso, a conta seria:
- Valor por mês: R$ 3.000 ÷ 30 = R$ 100
- Multa proporcional: R$ 100 × 10 = R$ 1.000
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Fazer um contrato de aluguel completo é fundamental para garantir os direitos e deveres de locador e inquilino. Embora o registro em cartório não seja obrigatório, ele pode trazer mais segurança em casos específicos.
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