- A lei do inquilinato classifica reformas em três categorias: necessárias (indenizáveis mesmo sem autorização), úteis (precisam de aprovação) e voluptuárias (responsabilidade do inquilino), permitindo acordos customizados entre proprietário e locatário.
- Reformas em imóveis alugados exigem formalização documentada em contrato ou aditivo, incluindo vistoria detalhada inicial e registro de e-mails e comunicações, para evitar perda de investimento ou disputas judiciais ao final da locação.
- O inquilino deve avaliar proteção jurídica, comunicação clara com o proprietário e viabilidade financeira antes de reformar, pois melhorias tendem a valorizar o imóvel e podem prejudicar o locatário se não houver acordo bem definido.
Um imóvel alugado nem sempre atende todas as necessidades e desejos de um inquilino. Nesses casos, vale a pena reformar o imóvel? E é possível obter desconto no aluguel ao fazer esse tipo de reforma?
O debate sobre a reforma de imóveis alugados voltou à tona após o depoimento da influenciadora digital Dora Figueiredo. No início de setembro, ela relatou precisar sair do apartamento alugado em que morava e havia reformado por inteiro. Além de perder o dinheiro da reforma, Dora precisou restabelecer os padrões originais da propriedade.
O tema é complexo e a razão depende muito de cada caso e do que foi acordado entre proprietário e inquilino, bem como de que maneira esse acordo ficou registrado.
Abaixo, explicamos o que pode ser feito pelo inquilino em uma obra, quando as benfeitorias podem ser descontadas do aluguel e os cuidados necessários antes de modificar a propriedade alheia.
Navegue pelo conteúdo:
- O que diz a lei sobre desconto no aluguel por reforma
- Combinado (no papel) não sai caro na hora de reformar um imóvel alugado
- Vale a pena reformar imóvel alugado?
- Proteção jurídica
- Comunicação entre as partes
- Avaliação financeira
- Vai encarar a obra?
- Como encontrar um imóvel novo ou reformado para alugar?
O que diz a lei sobre desconto no aluguel por reforma
A lei do inquilinato, em sua seção VI, dispõe sobre o ressarcimento de benfeitorias no imóvel realizadas por parte do locatário. Confira abaixo a íntegra dos artigos 35 e 36:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
O texto separa, portanto, as obras feitas por inquilino morando em três categorias:
- Necessárias: que garantem condições básicas de moradia no local, como consertar vazamentos ou danos estruturais;
- Úteis: que tragam um benefício claro ao morador, como a instalação de janelas anti-ruído ou de uma melhora na iluminação;
- Voluptuárias: associadas ao desejo e vontades do inquilino, geralmente associadas a mudanças mais estéticas ou supérfluas.
De maneira geral, portanto, as modificações necessárias devem ser indenizadas, mesmo sem autorização do locador, embora seja mais prudente solicitar o reparo ou ao menos comunicá-lo. Já as úteis precisam da aprovação do proprietário, enquanto as voluptuárias ficam a cargo do inquilino.
Além disso, no caso das voluptuárias, o inquilino pode ser obrigado a devolver o imóvel nas condições iniciais, especialmente se não alinhar nenhum acordo com o proprietário.
Também é importante chamar a atenção para o início do artigo 35: “salvo expressa disposição contratual em contrário”. Isso abre margem para que proprietários e inquilinos façam acordos segundo sua própria realidade. Mas, para que sejam válidos, é fundamental documentar o acordo formalmente.
Combinado (no papel) não sai caro na hora de reformar um imóvel alugado
Os casos previstos pela lei do inquilinato muitas vezes não contemplam situações particulares de proprietários e inquilinos.
Um dono, por exemplo, pode não querer reformar seu imóvel previamente, seja pelo trabalho e gastos que terá ou por não saber qual a melhor opção para os futuros inquilinos. Ele pode se interessar, portanto, em deixar essa responsabilidade com o locatário em troca de um abatimento do valor do aluguel.
Já o inquilino muitas vezes pode encontrar um imóvel em um local e com tamanho ideal para seu estilo de vida, mas que precise de modificações. Além disso, ele pode também ter interesse em alugar com opção de compra no futuro, de modo a se planejar financeiramente com mais calma.
Qualquer que seja a situação, é muito importante que o acordo entre as partes seja formalizado.
Em primeiro lugar, a vistoria deve retratar detalhadamente as condições do imóvel.
Depois, qualquer acordo de reforma deve ser incluído no próprio contrato, se no momento da assinatura, ou como aditivo, se definido depois. E-mails, mensagens e intermediações com a imobiliária também devem ser guardados como proteção.
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Vale a pena reformar imóvel alugado?
Para avaliar se vale a pena reformar um imóvel alugado, é preciso levar em conta diversos aspectos. Abaixo, citamos alguns deles.
Proteção jurídica
Os termos são válidos e estão registrados formalmente? Se necessário, é importante até mesmo consultar um advogado ou especialista para garantir que o acordo será cumprido.
Comunicação entre as partes
Se há uma discordância entre proprietário e inquilino, talvez seguir em frente com a reforma ou até mesmo com o contrato não seja o ideal. Assim, evita-se o risco de disputas por indenização, direito às melhorias e até mesmo rescisão de contrato.
Avaliação financeira
É importante avaliar se o acordo está bem definido em números e esteja bom financeiramente para ambas as partes, para que se tenha clareza de como será feita a indenização do inquilino, por exemplo.
No caso de um contrato com opção de compra, o inquilino deve avaliar suas reais intenções de adquirir o imóvel e os termos do acordo, para que não perca a preferência de seu investimento.
Além disso, uma reforma tende a valorizar o imóvel e deixar seu preço, tanto de venda como de aluguel, mais alto, Por isso, é fundamental um acordo bem costurado e formalizado, para que o inquilino não se torne vítima da própria reforma e para que o proprietário não seja prejudicado em relação ao próprio patrimônio.
Vai encarar a obra?
Uma reforma é um processo trabalhoso, burocrático e cansativo, ainda mais quando feita com o inquilino morando. É importante pesar todo esse desgaste antes de assumir o compromisso de reformar uma propriedade.
Como encontrar um imóvel novo ou reformado para alugar?
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