Entender o que é Custo Efetivo Total (CET) é fundamental para ter clareza sobre quanto realmente irá pagar em um financiamento imobiliário ou empréstimo.
Afinal, essa métrica inclui tanto os custos diretos, como taxas de juros e tarifas, como as despesas adicionais que deixam a operação mais cara.
Quer saber mais sobre o cálculo do Custo Efetivo Total? Então continue a leitura deste artigo para entender como ele funciona, quais taxas são incluídas, como calcular e o que observar antes de assinar um contrato.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é Custo Efetivo Total (CET)?
- Por que é importante analisar o CET?
- Quais são os encargos incluídos no CET?
- Taxa de juros
- Taxa de análise de crédito ou tarifa de abertura de cadastro
- Taxas administrativas
- Seguros
- IOF
- Outras cobranças
- Como calcular o Custo Efetivo Total?
- Qual a diferença entre taxa de juros e Custo Efetivo Total?
- O que considerar na hora de escolher um financiamento imobiliário?
- Faça uma simulação com os mesmos parâmetros
- Analise o percentual anual
- Tire todas as dúvidas
- Leia o contrato de financiamento
- Financiamento imobiliário descomplicado é com o QuintoAndar
- Dúvidas frequentes
- O que é CET mensal e anual?
- Quando o CET é abusivo?
- Qual a taxa CET hoje?
Leia também: Qual a melhor data para amortizar seu financiamento? Dicas para economizar juros!
O que é Custo Efetivo Total (CET)?
O Custo Efetivo Total (CET) é o custo real de uma operação de crédito, como um empréstimo ou financiamento imobiliário.
Ele engloba juros, tarifas, tributos, seguros e outros tipos de despesas. Portanto, é um somatório que indica quanto você vai pagar ao longo do contrato.
Segundo a Resolução 3.517/2007 do Banco Central, as instituições financeiras são obrigadas a apresentar o CET antes da contratação do crédito. Ele deve ser expresso como uma taxa percentual anual.
Além disso, não devem incluir índices de preços, taxas flutuantes e outros referenciais que tiverem oscilação de valor com o tempo. Assim, essa transparência garante que o consumidor saiba, de fato, o valor total a ser desembolsado.
O mestre em Economia, Ângelo Mendes, explica melhor a relação entre as taxas e encargos que compõem o CET:
Ângelo Mendes
Mestre em Economia pela EESP/FGV
“Quando você vai fazer um financiamento, o que você está fazendo é tomando um empréstimo. E você, sob o ponto de vista do banco, é um ativo arriscado. Porque podem acontecer milhões de coisas e você não pagar o seu empréstimo, por exemplo.
O financiamento, então, é uma operação arriscada para o banco, na medida em que você pode simplesmente não pagar um empréstimo. Então, o que você paga não é só uma taxa de juros. Existem outras coisas embutidas em uma taxa de juros de um empréstimo, que a tornam mais cara para você.”
Por que é importante analisar o CET?
Além de mostrar o custo total da dívida sem omitir tarifas e encargos, é importante analisar o CET ao contratar um empréstimo pessoal ou financiar um imóvel porque ele:
- Permite comparar propostas de diferentes instituições financeiras;
- Ajuda a evitar contratos que parecem vantajosos, mas escondem cobranças extras;
- Garante mais segurança e transparência para o consumidor.
Quais são os encargos incluídos no CET?
O Custo Efetivo Total (CET) inclui todos os encargos incidentes em operações de crédito. Veja os principais:
- Taxa de juros;
- Taxa de análise de crédito ou tarifa de abertura de cadastro;
- Taxas administrativas;
- Seguros obrigatórios;
- IOF (Imposto sobre Operações Financeiras);
- Outras cobranças.
Taxa de juros
A taxa de juros é o valor cobrado sobre as parcelas do financiamento imobiliário. Ela representa o lucro do banco na operação e, por isso, é um dos principais fatores que impactam no valor final da dívida.
Taxa de análise de crédito ou tarifa de abertura de cadastro
Também conhecida como tarifa de abertura de cadastro, a taxa de análise de crédito cobre a checagem da situação financeira do cliente. Nessa etapa, o banco avalia se existe capacidade para quitar a dívida e qual o risco de inadimplência.
Taxas administrativas
As taxas administrativas variam conforme a instituição financeira e não são obrigatórias. Em muitos casos, acabam aparecendo nas parcelas do financiamento, seja em forma de cobranças de manutenção, cadastro ou outros serviços internos.
Seguros
Já os seguros funcionam como uma proteção para o banco e para o cliente. No financiamento imobiliário, são obrigatórios o seguro de morte ou invalidez permanente e o seguro contra danos físicos ao imóvel.
Entretanto, como cada instituição pode trabalhar com seguradoras diferentes, os valores e coberturas podem variar bastante.
IOF
O IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) é um tributo federal obrigatório que incide sobre o crédito. Assim, esse custo não muda de uma instituição para outra, já que é definido por lei e aplicado igualmente em todos os contratos.
Outras cobranças
Além das taxas já citadas, o CET pode incluir outras despesas, como a taxa de avaliação do imóvel, análise jurídica e documental, cobrança de boletos ou administração de contrato. Nesse caso, essas cobranças variam de acordo com a política de cada banco.
Saiba mais: O que é score de crédito e como aumentá-lo para alugar ou financiar um imóvel?
Como calcular o Custo Efetivo Total?
A fórmula usada pelo Banco Central é um somatório que inclui vários dados, como prazo de contrato, data de pagamento, dia da liberação do crédito, valor emprestado, entre outros. Veja:
Porém, uma vez que a fórmula é complexa e exige conhecimentos matemáticos avançados, a Resolução 3.517/2007 determina que o custo seja calculado pela instituição financeira sempre que o cliente solicitar.
Além disso, o cliente deve estar ciente da alíquota que será cobrada antes da contratação.
Porém, o raciocínio é simples: CET = juros + taxas + encargos + tributos + seguros
Qual a diferença entre taxa de juros e Custo Efetivo Total?
A taxa de juros é apenas um dos componentes da dívida. Já o CET engloba todos os custos do financiamento ou empréstimo, incluindo juros, tarifas, seguros e tributos.
Ou seja: dois contratos podem ter a mesma taxa de juros, mas CETs diferentes. Quem olha apenas os juros pode achar que fez um bom negócio mas, na prática, acaba pagando muito mais ao final do contrato.
Ângelo Mendes
Mestre em Economia pela EESP/FGV
“Olhar a taxa de juros faz sentido porque, se ela aumenta, o custo efetivo total provavelmente vai aumentar também. Existe uma grande chance deles se moverem juntos. Mas o custo efetivo total é um indicador mais aconselhado para você se basear, à medida que ele é mais preciso com o quanto você vai pagar de fato pelo empréstimo do financiamento.”
O que considerar na hora de escolher um financiamento imobiliário?
Antes de fechar contrato, você deve:
- Fazer simulações iguais;
- Olhar o CET anual;
- Tirar dúvidas sobre cada tarifa ou seguro;
- Ler o contrato.
Faça uma simulação com os mesmos parâmetros
Use um simulador de financiamento imobiliário e utilize sempre os mesmos dados para verificar os resultados. Isso ajudará a entender as melhores condições e taxas junto a instituições financeiras.
Analise o percentual anual
Não olhe apenas para a taxa de juros isolada. O que realmente importa é o Custo Efetivo Total anual, já que ele mostra o valor final do financiamento, incluindo tarifas, seguros e encargos. Assim, você tem uma visão mais clara do impacto no seu bolso.
Tire todas as dúvidas
Antes de assinar o contrato, pergunte sobre cada taxa ou encargo que aparece na proposta. Entender de onde vem cada custo é fundamental para planejar o orçamento e evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Leia o contrato de financiamento
O CET precisa estar descrito de forma clara no contrato. Por isso, leia com atenção e confirme essa informação antes de fechar negócio. Esse cuidado garante mais transparência e segurança na operação.
Financiamento imobiliário descomplicado é com o QuintoAndar
Escolher o melhor financiamento não precisa ser complicado. No QuintoAndar, você encontra imóveis em mais de 70 cidades brasileiras e ainda pode simular gratuitamente as condições do crédito com total transparência.
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Dúvidas frequentes
O CET gera muitas perguntas no momento de contratar um empréstimo ou financiamento imobiliário. Veja as principais:
O que é CET mensal e anual?
O CET mensal mostra o percentual de encargos e juros que incidem a cada mês. Já o CET anual apresenta o acumulado no período de 12 meses. Na prática, o CET anual é a soma dos mensais, incluindo todos os custos da operação.
Quando o CET é abusivo?
O CET é considerado abusivo quando supera em mais de 50% a taxa média praticada no mercado para aquela modalidade de crédito. Para saber qual é a média da taxa de juros do mercado, é possível consultar o Banco Central (Bacen). Basta escolher a modalidade desejada e fazer a análise.
Qual a taxa CET hoje?
Não existe uma taxa única de CET. Afinal, o valor depende de cada operação, banco e tipo de crédito contratado. Por isso, sempre consulte o CET no momento da simulação ou contratação. Essa informação é obrigatória e deve estar registrada no contrato.
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