- Imóveis em São Paulo e Rio de Janeiro apresentaram valorização em 2022 apesar dos juros altos, com retorno combinado de aluguel e valorização superando 10% ao ano em SP e 19,3% no RJ.
- O aumento da demanda por aluguel compensou a redução de compradores financiados, gerando retornos anuais estimados de 7,84% em São Paulo e 8,97% no Rio apenas com locação de imóveis.
- No longo prazo, imóveis com aluguel entregaram 314% de rentabilidade entre 2009 e 2019, superando Selic, Ibovespa e poupança, consolidando o setor como hedge contra inflação.
A rentabilidade de imóveis provou mais uma vez em 2022 porque o investimento imobiliário é tão buscado por quem deseja ter segurança e preservar seu patrimônio ao mesmo tempo em que gera renda.
Segundo dados do Relatório de Compra e Venda e do Índice de Aluguel, ambos os estudos realizados pelo QuintoAndar, o valor médio de venda dos imóveis em São Paulo e no Rio de Janeiro apresentaram valorização, apesar do juros altos, que tendem a derrubar o mercado.
Por outro lado, o retorno dos aluguéis disparou nas capitais. Combinado, o retorno total superou o Ibovespa, os FIIs, a poupança e, no Rio, bateu até mesmo o CDI, índice de referência para a renda fixa e que é beneficiado com a Selic em alta.
Abaixo, destrinchamos esse resultado e mostramos por que ele reforça a solidez e a lucratividade dos imóveis no longo prazo.
Navegue pelo conteúdo:
- Preço de venda sobe em SP e no Rio
- Aluguel disparou e melhorou rentabilidade de imóveis
- Mesmo em um “ano ruim”, apenas renda fixa competiu com os imóveis
- No longo prazo, imóveis batem as principais aplicações financeiras
- Como rentabilizar ao máximo seu imóvel
Preço de venda sobe em SP e no Rio
De acordo com o Relatório de Compra e Venda do QuintoAndar, relativo ao 4º trimestre de 2022, o preço médio de venda do metro quadrado na cidade de São Paulo ficou em R$ 6.685, alta de 2% em relação a 2021.
Já no Rio de Janeiro, o m² saiu por R$ 5.039, alta consolidada de 9,56%.
Apesar de a valorização média em SP ter sido pequena, esse cenário de estabilidade/leve alta pode ser considerado positivo diante da escalada dos juros básicos ao longo do ano, que saíram de 9,25% para 13,75% ao ano.
Quando os juros sobem, as condições de financiamento ficam mais difíceis, o que reduz o preço que os compradores estão dispostos a pagar por um imóvel.
Leia mais: Entenda o efeito dos juros no mercado imobiliário
Aluguel disparou e melhorou rentabilidade de imóveis
Se os juros altos diminuem a demanda pelo financiamento de imóveis, é natural que a procura pelo aluguel suba, já que as pessoas e famílias precisam de algum lugar para viver.
Essa dinâmica pode acabar atuando como um contrapeso para o investidor que mantém uma propriedade interessado em ganhar tanto com a valorização como com a renda dos aluguéis.
Em São Paulo, por exemplo, o m² foi alugado, em média, por R$ 42,22 mensais, enquanto no Rio ele saiu por R$ 36,20.
Considerando o preço de venda do m² e fazendo um exercício de preços, é possível estimar que o retorno anual do aluguel tenha ficado em 7,84% a.a. em SP e em 8,97% a.a. na capital fluminense.
Mesmo em um “ano ruim”, apenas renda fixa competiu com os imóveis
Somando o retorno com a valorização de imóveis e com os aluguéis, a rentabilidade média estimada, segundo os números do QuintoAndar, ficou em 10% ao ano em São Paulo e 19,3% no Rio de Janeiro.
A desempenho é superior ao da inflação registrada pelo IPCA no período (5,79%) e dos principais balizadores do mercado financeiro, como a poupança (7,25%), o Ibovespa, principal índice de ações do país (4,69%), e o Ifix, índice de fundos imobiliários (2,22%).
O único benchmark que competiu com os imóveis foi o CDI (11,49%), principal referência para os títulos de renda fixa, que acompanha de perto o aumento dos juros.
| Aluguel + valorização RJ | 19,3% |
| CDI | 11,49% |
| Aluguel + valorização SP | 10% |
| Valorização RJ | 9,56% |
| Aluguel RJ | 8,97% |
| Aluguel SP | 7,84% |
| Poupança | 7,25% |
| IPCA | 5,79% |
| Ibovespa | 4,69% |
| Ifix | 2,22% |
| Valorização SP | 2% |
Contudo, é improvável que a Selic se mantenha em um patamar tão elevado ao longo dos anos, o que deve baixar para menos de dois dígitos o retorno anual do indicador.
No longo prazo, imóveis batem as principais aplicações financeiras
Para quem investe ou pretende investir em imóveis, o desempenho razoável de 2022 precisa ser analisado sob duas óticas:
- O cenário de juros altos, que tendem a frear o mercado;
- O recorte temporal de um ano, que tende a estar sujeito a distorções.
Ao considerarmos períodos mais longos, que englobam diversos cenários econômicos, é possível ter uma noção mais correta do desempenho dos imóveis.
Um levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), por exemplo, mostrou que, de 2009 a 2019, período em que o executivo nacional foi comandado por diversas correntes políticas, com alta flutuação de juros e inflação, a rentabilidade dos imóveis ficou acima dos principais indicadores do mercado financeiro:
| Imóveis (com aluguel) | 314% |
| Selic | 180% |
| Imóveis (sem aluguel) | 145% |
| Ibovespa | 128% |
| Poupança (antiga) | 108% |
| IPCA | 83% |
Esta força diante da inflação, contudo, não foi uniforme. De acordo com o jornal Valor Econômico, a valorização anual dos imóveis no período variou entre -0,5% a +24,9%. Além disso, o rendimento com aluguéis flutuou entre 4,6% e 6,7%.
Como rentabilizar ao máximo seu imóvel
Embora o cenário geral seja importante para avaliar um investimento e as condições de mercado, o fechamento de cada negócio individualmente é o que vai determinar a rentabilidade de cada investidor.
Em outras palavras, de nada adianta que os imóveis em geral entreguem um bom retorno se o investidor não souber fazer uma boa venda, não negociar um bom contrato de aluguel nem agir para evitar a vacância da propriedade, que gera uma série de custos.
Dessa maneira, contar com uma plataforma de moradia ágil e moderna como o QuintoAndar pode ser o fiel da balança para que seu imóvel se torne um bom investimento.
Com uma série de ferramentas de avaliação, comparação e precificação, você terá insumos para cobrar o valor certo pelo seu imóvel, de maneira a ganhar o máximo possível sem que ele fique parado.
Além disso, diante da enorme capilaridade do QuintoAndar (um contrato fechado a cada 4 minutos), o investidor tem acesso a uma enorme demanda, o que facilita o fechamento de bons negócios no menor tempo possível.
Dúvidas mais comuns
Ao longo deste artigo, você conferiu dados sobre a rentabilidade e resiliência do mercado imobiliário em 2022, baseados em estudos do QuintoAndar. Viu detalhes sobre a valorização dos imóveis e o aumento expressivo dos aluguéis em São Paulo e Rio de Janeiro, mesmo diante de juros elevados. Também acompanhou uma análise comparativa que demonstra como o retorno total dos imóveis superou várias aplicações financeiras tradicionais, tanto em 2022 quanto no longo prazo.
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