A rentabilidade do aluguel é uma das formas de se fazer dinheiro para quem investe no mercado imobiliário. E desde novembro de 2019, comprar um imóvel pra alugar no Brasil é algo que traz mais retorno do que investir a mesma quantia em uma aplicação de renda fixa básica, como o CDI (Certificado de Depósito Interbancário), por exemplo. Mas como fazer para calcular e, principalmente, para melhorar seus rendimentos neste tipo de investimento?
Neste artigo, respondemos todas essas perguntas. E para você ter uma ideia do representa a rentabilidade do aluguel, nada melhor do que ter um outro indicador como como referência para um comparativo. Escolhemos o já citado CDI, para você ter certeza de que, ao comprar um imóvel como investimento, especialmente visando o lucro com locações, está pisando em território seguro.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a rentabilidade com a locação de imóveis?
- Como calcular essa rentabilidade?
- Qual é a rentabilidade hoje com o aluguel?
- Qual é a rentabilidade do CDI?
- Rentabilidade do aluguel x rentabilidade do CDI em 2021
- Como prever uma rentabilidade maior com o aluguel do imóvel?
- Rentabilidade do aluguel x rentabilidade do CDI ao final de 2020
- Vale a pena comprar um imóvel agora?
O que é a rentabilidade do aluguel?
É o cálculo que considera a razão entre o valor de locação mensal de um imóvel e o valor pago em sua compra. Também conhecida como taxa de retorno sobre o investimento imobiliário, que tem um cálculo tanto para quem investe pensando no aluguel quanto naqueles que visam o lucro com a revenda.
Como calcular a rentabilidade do aluguel?
No caso da rentabilidade do aluguel, que é o foco aqui, o cálculo é bem simples de ser feito. Basta você dividir o valor mensal do aluguel que está cobrando pelo seu imóvel pelo preço que pagou na compra. Ou seja, “capital inicial” do investimento. Depois, multiplique por 100 e você terá o percentual de rendimento mensal com a locação da sua propriedade.
Por exemplo:
| Valor do imóvel | R$ 600.000 |
| Valor do aluguel | R$ 3.000 |
| Cálculo | (3.000 / 600.000) x 100 = 0,5 |
| Rentabilidade do aluguel ao mês | 0,5% |
| Rentabilidade do aluguel ao ano | 6% (0,5% x 12 meses) |
Neste exemplo hipotético, portanto, chegamos a uma rentabilidade de aluguel na ordem de 0,5% ao mês. O que, de acordo com especialistas do mercado imobiliário, é uma espécie de número mágico para o setor. Qualquer coisa igual ou superior a isso já é considerado um lucro muito vantajoso.
Qual é a rentabilidade do aluguel hoje?
No QuintoAndar, maior imobiliária digital da América Latina, o investidor imobiliário tem a possibilidade de ver já no anúncio uma estimativa de quanto aquela casa ou apartamento terá de rentabilidade do aluguel.
De acordo com a imobiliária digital, a média de rentabilidade entre os imóveis anunciados na plataforma é de 0,4% ao mês, podendo variar um pouco para mais ou para menos. O que, como veremos mais abaixo, é bem mais do que o rendimento atual do CDI.
Esse cálculo é feito com base em duas ferramentas que o QuintoAndar oferece: a calculadora do preço de aluguel e a calculadora do valor de venda de imóvel.
Com o uso de inteligência artificial, as duas ferramentas consideram as características de milhares de imóveis para calcular os preços justos de aluguel e de venda dos imóveis anunciados na plataforma.
Qual é a rentabilidade do CDI?
Como já dissemos lá no início, neste artigo escolhemos o CDI para uma comparação com a rentabilidade do aluguel.
Os rendimentos do CDI, historicamente, costumam ficar algo em torno de 0,10 ponto percentual da Selic, que é a taxa básica de juros do país, definida a cada 45 dias pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom). .
Em maio de 2021, a Selic ficou em 3,5% a.a. E o rendimento do CDI acompanhou, passando para 3,4% a.a, ou 0,29% ao mês.
A título de comparação, entre agosto de 2020 e fevereiro de 2021, a Selic esteve em seu mais baixo patamar histórico (2,0% a.a.), enquanto o rendimento do CDI ficou na casa dos 1,90% a.a, ou 0,16% ao mês.
Rentabilidade do aluguel x rentabilidade do CDI em 2021
Com um cenário de 0,40%, que é a média de rentabilidade de aluguel entre os imóveis anunciados no QuintoAndar, por exemplo, o proprietário de uma casa de R$ 500 mil poderia ter como rendimento mensal no aluguel um total de R$ 2.000. Já o mesmo valor do imóvel investido no CDI, dentro dos 0,28% em maio de 2021, renderia apenas R$ 1.400 ao investidor.
Como aumentar a rentabilidade do aluguel?
De acordo com especialistas do próprio QuintoAndar, o investidor pode lançar mão de um artifício que aumenta ao potencial de rentabilidade do seu imóvel: a negociação na hora da compra.
Conseguir o máximo desconto possível na compra de um imóvel pode significar, lá na frente, uma rentabilidade de aluguel até 40% maior.
E aqui, novamente, a conta é simples: quanto mais você conseguir de desconto no preço final do imóvel, menor será o valor que entrará na divisão do preço do aluguel, o que significa um aumento da sua rentabilidade.
Veja nos quadros comparativos a mesma simulação que já fizemos por aqui, porém com um desconto mais tímido, do imóvel custando 20% a menos.
20% de desconto na compra
| Valor do imóvel | R$ 600.000 |
| Valor do aluguel com desconto | R$ 480.000 (Desconto de 20%) |
| Valor do aluguel | R$ 3.000 |
| Cálculo | (3.000 / 480.000) x 100 = 0,625 |
| Rentabilidade do aluguel ao mês | 0,625% |
| Rentabilidade do aluguel ao ano | 7.5% (0,¨625% x 12 meses) |
Rentabilidade do aluguel x rentabilidade do CDI em 2020
De acordo com uma reportagem da CNN Brasil, publicada em novembro de 2020, a rentabilidade do aluguel passou a ser mais vantajosa do que a renda fixa em novembro de 2019, como como dissemos no início deste artigo.
No momento da publicação da matéria da CNN, a Selic estava em 2,00%, seu mais baixo patamar histórico. À época, o CDI rendia 0,16% ao mês, enquanto a rentabilidade do aluguel já girava em torno dos mesmos 0,40% atuais.
Ou seja, o proprietário de uma casa de R$ 500 mil poderia ter como rendimento mensal no aluguel um total de R$ 2.000. Já o mesmo valor do imóvel investido no CDI, dentro desses 0,16%, renderia apenas R$ 800 ao investidor.
Segundo a matéria da CNN, naquele novembro de 2019, quando a virada aconteceu, o rendimento do CDI havia caído a 0,38% ao mês, enquanto a rentabilidade da locação de imóveis registrava 0,39%.
Isso significa que a pessoa que tivesse um imóvel de R$ 500 mil poderia receber de aluguel R$ 1.950. Enquanto os mesmos R$ 500 mil aplicados no CDI renderiam um pouco menos: R$ 1.900.
Vale a pena comprar um imóvel agora?
Conforme destacou a CNN, a renda fixa já chegou a um patamar de render mais que o triplo do mercado imobiliário, num passado não muito distante. Atualmente, a taxa Selic é de 2% ao ano, o menor nível de sua história. No início dos anos 2000, ela chegou a ser superior a 20%. Em agosto de 2016, por exemplo, a Selic alcançou 14,25% ao ano.
Naquela oportunidade, em 2000, a rentabilidade do aluguel já andava num patamar parecido com o dos dias de hoje, em 0,37%, o que significava um rendimento mensal de aluguel na casa de R$ 1.842 por um imóvel de R$ 500 mil. Esse mesmo valor investido no CDI, à época em 1,2%, renderia nada menos que R$ 6.050 no mês ao investidor.
Mesmo com a Selic voltando a subir, o momento ainda é favorável para quem deseja comprar imóveis, seja pra investir ou pra morar. Os valores seguem relativamente baixos e os juros baixos tornam os financiamentos mais baratos e vantajosos. Não por acaso, como destacou a matéria da CNN, o mercado imobiliário foi um dos setores da economia que reagiu mais rapidamente após o impacto inicial da pandemia de Covid-19.
Vantagem vai durar?
Mas será que esse cenário de aluguel rendendo mais do que a renda fixa, que já vem estabelecido desde novembro de 2019, vai se manter?
De acordo com o economista-chefe da Necton Investimentos, André Perfeito, a possibilidade de uma reversão pode acontecer não pelo aumento de juros, mas pela queda na rentabilidade do aluguel.
“Mesmo que o governo faça um ajuste fiscal e os juros continuem baixos, esses mesmos juros baixos podem levar a uma alta no preço dos imóveis, o que pode fazer a taxa do aluguel ficar menor”, disse André Perfeito à CNN.
Parece um contrassenso a princípio, mas isso acontece, porque juros muito baixos são uma injeção de estímulo à compra de imóveis, o que tende a aumentar os preços de venda das unidades residenciais. Se os aluguéis não sobem na mesma proporção, o proprietário vê a sua renda mensal ficando menor em relação ao valor do bem que possui.
De qualquer forma, ao comprar um imóvel, seja pra investir ou pra morar, você terá um bem e uma segurança pra vida toda.
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