- Imóveis residenciais têm contratos mais curtos (30 meses) e maior demanda, enquanto comerciais oferecem contratos longos (5 anos) com rentabilidade ligeiramente superior.
- A demanda residencial é menos sensível a crises econômicas, mas imóveis comerciais exigem localização estratégica e custam mais caro, tornando-os vulneráveis em recessões.
- Investidores devem escolher conforme objetivos: residenciais para renda estável com reajustes frequentes, ou comerciais para períodos longos de ocupação com maior risco de vacância.
Investir em imóvel residencial ou comercial? Essa é uma dúvida comum entre quem já investe em imóveis ou pensa em ingressar no mercado imobiliário.
Afinal, o aluguel de casas e apartamentos tem uma dinâmica muito diferente do de lojas, galpões e salas comerciais. Mas o que é melhor, residencial ou comercial?
Não há uma resposta cravada, pois cada tipo de imóvel tem vantagens e desvantagens. O melhor, na prática, varia de acordo com o que deseja o investidor.
Abaixo, separamos as principais diferenças entre o investimento em cada um desses grandes grupos do mercado imobiliário. Confira essas 4 dicas antes de tomar a sua decisão!
Navegue pelo conteúdo:
- 1. Tempo de contrato residencial ou comercial
- 2. Demanda por imóvel residencial ou comercial
- 3. Rentabilidade, risco e conservação de um imóvel comercial ou residencial
- 4. Atenção às mudanças, sempre
- Em qual investir: imóvel residencial ou comercial?
1. Tempo de contrato residencial ou comercial
O tempo de contrato de um aluguel residencial é, via de regra, inferior ao período firmado em um contrato comercial. Em média, os contratos residenciais têm duração de 30 meses, enquanto os contratos comerciais costumam durar ao menos o dobro disso, ou seja, cinco anos.
Contratos mais curtos ou longos trazem ônus e bônus. Evidentemente, um contrato mais extenso garante maior previsibilidade de receitas e, em tese, reduz a rotatividade do imóvel.
Por outro lado, as regras para o acordo, como as cláusulas de reajuste, já precisam ser definidas e não podem ser modificadas, mesmo que haja uma mudança de circunstâncias. Rever o valor cobrado, por exemplo, é algo mais fácil e natural no contrato residencial.
Leia também: Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?
Outra questão importante é que, embora o contrato longo “prenda” o inquilino por mais tempo, ele também dificulta que o proprietário se desvincule do acordo com facilidade caso a relação entre as partes não esteja satisfatória.
No caso dos imóveis residenciais, uma boa maneira de evitar “dores de cabeça” com a maior troca de inquilinos, prospecção de clientes e vacância dos imóveis é contar com a parceria de plataformas de grande exposição já consolidadas no mercado, como o QuintoAndar.
Além do uso intenso de tecnologia e de uma boa experiência do usuário, que ajuda o imóvel a alugar mais rápido, o QuintoAndar oferece todo um apoio administrativo e burocrático para os proprietários que têm múltiplos imóveis na plataforma, o que torna o processo de investimento muito mais rentável e agradável.
2. Demanda por imóvel residencial ou comercial
A procura para alugar também tem uma dinâmica completamente distinta quando falamos de um imóvel residencial ou comercial.
É natural que a procura por imóveis residenciais seja bem maior do que por imóveis comerciais. Afinal, todo mundo precisa de um lugar para morar, mas uma pequena parcela da população tem um negócio. O tempo de locação de um imóvel residencial também costuma ser mais curto do que um comercial.
Por outro lado, a oferta de imóveis comerciais também é mais restrita, o que, em determinadas circunstâncias, pode ajudar. Entretanto, o mercado é muito mais sensível à situação econômica: em épocas de crise, menos negócios tendem a prosperar e a procura tende a ser menor, como ocorreu no estouro da pandemia.
Quem busca uma alternativa de renda menos variável, portanto, tem vantagens ao optar por imóveis residenciais.
Leia mais: Como viver da renda do aluguel?
Além disso, os imóveis comerciais costumam custar mais caro e têm a localização como fator determinante. No caso dos residenciais, embora a localização ajude a valorizar o imóvel, há demanda em todas as regiões.
Para se aproveitar da alta demanda residencial, contudo, é preciso que seu imóvel seja visto pelos interessados. Anunciá-lo no QuintoAndar, por exemplo, a maior plataforma de moradia da América Latina, é praticamente garantir que o processo do aluguel seja acelerado. A imobiliária conta com a maior exposição do país e é responsável por fechar, mensalmente, mais de 12 mil contratos, um a cada 4 minutos.
3. Rentabilidade, risco e conservação de um imóvel comercial ou residencial
A rentabilidade oferecida pelo aluguel de imóveis comerciais costuma ser levemente maior que a dos residenciais. Segundo o jornal Valor Econômico, essa diferença, em 2021, foi de 0,89 p.p ao longo de todo o ano.
O “prêmio”, contudo, vem acompanhado do risco de o imóvel ficar vazio por tempos maiores.
A preservação do imóvel também varia bastante. No caso do comercial, como ele está explorando o local economicamente, é do próprio interesse que ele mantenha o imóvel em boas condições. No caso dos residenciais, como ele vive ali, deveríamos esperar o mesmo, mas não é sempre isso que acontece.
Para evitar esse tipo de incômodo, o QuintoAndar oferece a Cobertura Contra Danos, serviço que garante que seu imóvel seja devolvido nas condições semelhantes ao que foi entregue. Toda locação administrada pelo QuintoAndar já possui a proteção. Saiba mais aqui!
4. Atenção às mudanças, sempre
Nos dois casos, é preciso estar atento às mudanças sociais e ao comportamento dos futuros inquilinos.
Peguemos o exemplo da pandemia: a maior digitalização e possibilidade de comprar online tirou a necessidade de que lojas e restaurantes ficassem presos a locais tradicionais e valorizou regiões mais estratégicas em termos de logística.
O home office, por sua vez, tirou a pressão de demanda por apartamentos próximos a regiões corporativas e aumentou a procura por imóveis maiores e com espaço para trabalhar.
Com o retorno da vida ao normal, contudo, a demanda pela localização anterior tende a ser retomada, mesmo que não nos mesmo patamares.
Em qual investir: imóvel residencial ou comercial?
Como você já deve ter percebido, não há resposta certa para essa questão. Tudo vai depender do objetivo do investidor. Nada impede, contudo, que o investidor diversifique seu portfólio para captar as vantagens de cada modalidade.
Se o proprietário prefere alugar por longos períodos, mas com dificuldades para reajustar, além da possibilidade de vacância e de ficar sujeito às variações da economia, por um aluguel um pouco maior, deve olhar com atenção para os comerciais.
Agora, se a ideia é ter uma renda menos dependente das oscilações da economia, com chances menores de o imóvel ficar vazio e melhores possibilidades de reajuste, a melhor opção são os imóveis residenciais. Neste caso, contudo, a administração tende a ser um pouco mais trabalhosa.
Apenas tende, porque Proprietários Multi do QuintoAndar, ou seja, com 5 ou mais imóveis na plataforma, não precisam esquentar a cabeça com isso. Além do aluguel garantido e da alta exposição, a imobiliária oferece soluções diferenciadas para quem tem vários imóveis para alugar, como:
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