Análise documental: uma etapa fundamental na compra e venda de imóveis

Compra e venda de imóvel está longe de ser um tipo de negociação como outra qualquer. E um processo fundamental nesse tipo de transação, adotado por imobiliárias e bancos que concedem financiamento imobiliário, é a fase de análise documental, que deve ser sempre muito criteriosa. Essa análise de risco é conhecida entre os profissionais do mercado imobiliário como diligência (que vem da expressão em inglês “due diligence”).

Riscos por dez anos

Você sabia, por exemplo, que durante um período de até dez anos após o fechamento de um contrato, problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao vendedor ou ao imóvel podem aparecer e causar dor de cabeça, ou até a perda do bem, pra quem comprou o imóvel? Pois é justamente pra mitigar esse tipo de risco que a análise documental, ou diligência no “juridiquês”, é feita.

Ou seja, a principal atribuição da análise documental no processo de compra e venda de imóveis é garantir que problemas relacionado aos proprietários antecessores não alcancem o negócio. 

É feita uma análise de toda a documentação relativa aos últimos dez ano do imóvel e antigos proprietários. Assim, o comprador pode ficar por dentro de todo e qualquer problema que possa acarretar em algum tipo de dor de cabeça. Ou, no pior cenário, na perda do bem pra algum credor ou outro interessado. 

O que entra na análise documental?

Mas não para por aí. Uma análise documental criteriosa possibilita a visibilidade de diversos problemas que podem impactar numa transação imobiliária. Veja algumas das análises que são feitas:

• Quem de fato é o proprietário e vendedor, o que evita fraudes e golpes;
• Se bem possui algum tipo de ônus ou irregularidade que possa impossibilitar o seu registro e, com isso, impedir a efetiva transferência da propriedade;
• Se o imóvel é livre e desimpedido de dívidas ou cobranças fiscais e administrativas, que podem acarretar em penhoras pra quitação dessas dívidas;
• O imóvel está envolvido em alguma discussão judicial, na qual uma outra pessoa possa se tornar proprietária do bem?;
• Qual é o passado de seu atual proprietário e os antecessores? Ao saber isso, é possível evitar questionamentos a respeito de fraude contra credores e execuções. 

Anulação de uma venda

A venda de um imóvel pode ser anulada ou questionada, por exemplo, se o antigo proprietário tem processos na Justiça e esteja em estado de insolvência. Ou caso possua algum histórico de sonegação de impostos ou até mesmo outras irregularidades não observadas nas transações anteriores. E em casos extremos como esses, se o antigo proprietário não tiver qualquer condição de honrar com sua dívida, o comprador pode, além de perder o imóvel, ficar sem todo o investimento que fez. Uma vez que, provavelmente, o vendedor não terá condições de indenizá-lo.

Ou seja, nem mesmo o registro da escritura pública de compra e venda ou de um contrato de compra e venda com força de escritura pública, seguido do pagamento ao proprietário, garantem que o imóvel será definitivamente seu. Essa garantia contra questões pregressas do antigo proprietário só acontece após a prescrição dos dez anos já citados, prazo suficiente pra qualquer tipo de reclamação estar prescrita por lei.

Importante pro comprador e pro vendedor

E a análise documental não é importante não apenas pra quem vai comprar um imóvel. Ela é fundamental, também, pra quem vai vender. Afinal, muitas vezes, ao se decidir pela venda de um imóvel, um proprietário pode não saber de alguma questão pregressa e se surpreender com algum tipo de impedimento, podendo superá-lo antes da conclusão do negócio.

Normalmente, nas compra sem financiamento, a fase de análise documental é iniciada logo após a assinatura do Compromisso de Compra e Venda. Já nas compras financiadas, essa diligência começa logo após a identificação do pagamento do sinal.

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