- A Receita Federal exige declaração de todas as transações imobiliárias em 2025, incluindo compras, vendas, posses e doações, na ficha Bens e Direitos do IR 2026.
- Vendas com lucro imobiliário sofrem tributação de 15% a 22,5% sobre ganho de capital, devendo ser recolhidas via GCAP até o último dia útil do mês seguinte à operação.
- Imóveis financiados devem ser declarados pelo valor efetivamente pago (prestações, juros e encargos) e não pelo valor total, reduzindo a base de cálculo para eventual imposto futuro.
O prazo para a Declaração do Imposto de Renda 2026, relativo aos rendimentos auferidos em 2025, já começou. E como a Receita monitora a evolução do patrimônio dos contribuintes, é fundamental declarar os imóveis que estão em sua posse ou as transações do ano anterior.
Além disso, algumas operações, como a venda com lucro, podem estar sujeitas à incidência do IR.
Neste texto, explicamos como declarar a compra, a venda, a posse ou a doação de um imóvel no seu Imposto de Renda em 2026.
Navegue pelo conteúdo:
- Como declarar imóvel comprado no Imposto de Renda 2026?
- Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2026?
- Como declarar a venda de um imóvel no Imposto de Renda 2026?
- Lucro na venda de imóveis
- Como declarar compra e venda de imóvel no mesmo ano no Imposto de Renda 2026?
- Como declarar a posse de um imóvel no Imposto de Renda 2026?
- Como declarar a doação de um imóvel no Imposto de Renda?
- Declaração pré-preenchida traz imóveis adquiridos
- Controle financeiro: fundamental para quem investe em imóveis
- Descubra por quanto vender ou alugar o seu imóvel com a Calculadora QPreço
Como declarar imóvel comprado no Imposto de Renda 2026?
Caso você tenha adquirido um imóvel em 2025, o procedimento para declará-lo no IR deste ano é o seguinte:
- Abrir um novo item na ficha Bens e direitos;
- Escolher o grupo 01 – Bens Imóveis;
- Selecionar o código correspondente ao tipo de imóvel, como casa, apartamento ou terreno;
- Em Discriminação, colocar informações básicas, como nome e CPF/CNPJ do vendedor, se o imóvel foi financiado ou comprado em conjunto com outra pessoa, entre outras informações relevantes;
- Preencher data de aquisição, número da matrícula e cartório, área e inscrição municipal/rural.
Para os valores, no campo Situação em 31/12/2024, o valor é zero, enquanto em Situação em 31/12/2025, o comprador deve colocar o valor desembolsado. Se foi pago à vista, deve ser o valor total do imóvel, mas se foi financiado o procedimento é diferente.
Leia mais: Como declarar aluguel recebido no Imposto de Renda 2026
Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2026?
Ao contrário do que muitos compradores de primeira viagem pensam, os financiamentos imobiliários não devem ser declarados como Dívidas e Ônus, mas sim como Bens e Direitos, já que nesse caso existe alienação fiduciária com o banco como garantia.
Se a compra foi realizada em 2025, basta deixar o valor zerado em Situação em 31/12/2024 e inserir o valor pago no ano passado em Situação em 31/12/2025, incluindo prestações, juros e encargos, mas nunca o valor total do imóvel.
No caso de um financiamento que já estava em andamento, basta repetir o valor da declaração anterior na Situação em 31/12/2024 e somar o montante pago em 2025 em Situação em 31/12/2025.
O processo deve se repetir até o imóvel ser quitado, quando seu valor corresponderá ao total desembolsado ao longo dos anos – e não ao valor de mercado.
Isso acaba sendo vantajoso para o contribuinte, já que tende a ter um imóvel avaliado por um valor maior (com juros e encargos), o que diminui os impostos em uma eventual venda com ganho de capital.
Como declarar a venda de um imóvel no Imposto de Renda 2026?
Para quem vendeu um imóvel em 2025, o procedimento é bem simples. Basta atualizar a ficha do imóvel com os dados do comprador e o valor a operação em Discriminação, repetir o valor declarado em Situação em 31/12/2024 e zerar o valor no campo Situação em 31/12/2025.
A grande questão aqui é o lucro imobiliário e como proceder.
Lucro na venda de imóveis
Embora a declaração do IR seja feita apenas no ano posterior ao do exercício, o Imposto de Renda sobre a venda de imóveis deve ser recolhido logo após a operação.
De maneira geral, quem vende um imóvel precisa apurar se houve lucro na operação e recolher o IR (alíquota vai de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital) até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio do GCAP.
Quem não procedeu dessa forma precisa fazê-lo posteriormente e está sujeito à cobrança de juros e mora, pagos por DARF emitido por meio do Sicalc.
Na declaração, é preciso importar os dados do GCAP e também fazer o dinheiro na venda aparecer na declaração, por meio de uma aplicação financeira ou outro imóvel, por exemplo.
Estão isentos do pagamento do IR sobre o ganho de capital os contribuintes em quatro situações:
- Lucro de até R$ 35 mil;
- Único imóvel vendido de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha vendido outra propriedade nos últimos 5 anos;
- Imóveis adquiridos antes de 1969 (com redutor a partir de 1988);
- Venda de um único imóvel residencial em que, no prazo de 180 dias após a venda, o contribuinte tenha empregado o dinheiro na compra de outro imóvel residencial (apenas a cada 5 anos).
Leia mais: Nova tabela do Imposto de Renda 2026 para aluguéis
Como declarar compra e venda de imóvel no mesmo ano no Imposto de Renda 2026?
Embora a dúvida possa confundir a cabeça do contribuinte, a resposta é mais óbvia do que parece.
Basta abrir um item para o imóvel na ficha Bens e Direitos e preenchê-lo normalmente, como em uma compra. As duas diferenças são:
- No campo Discriminação, devem constar as informações relativas à compra e à venda (dados do comprador e vendedor, valor, data e detalhes das operações).
- Nos campos Situação em 31/12/2024 e 31/12/2025, os valores deverão estar zerados, mostrando a real situação nos dois momentos (contribuinte não possuía o imóvel nem no início nem no fim do ano).
Como declarar a posse de um imóvel no Imposto de Renda 2026?
Se você já possuía um imóvel quitado em 2024 e mantém sua posse em 2025, basta declará-lo na ficha Bens e Direitos, repetindo o valor do ano anterior.
Vale ressaltar que o valor do imóvel não pode ser corrigido pelos preços de mercado.
O único modo de atualizar parcialmente o valor do imóvel para evitar uma mordida forte do Leão no futuro é incluir o valor gasto em melhorias e reformas, tanto de materiais como de mão de obra.
Importante destacar que todo o valor declarado precisa de comprovantes guardados por ao menos cinco anos, como recibos e notas fiscais.
Como declarar a doação de um imóvel no Imposto de Renda?
Se você recebeu um imóvel doado, precisa declará-lo na ficha “Bens e Direitos”, com o tipo de doação (imóvel) e a descrição, bem como identificando o doador.
Além disso, a doação precisa estar registrada na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha “Transferências patrimoniais doações e heranças”
Para quem fez doações é preciso acessar a ficha “Doações efetuadas”, e selecionar o campo correspondente, identificando o donatário.
Além disso, se o bem já constava na declaração de 2025, é preciso “dar baixa” na ficha “Bens e Direitos”, informando que o imóvel foi doado.
As doações, embora isentas de Imposto de Renda, podem estar sujeitas à incidência do ITCMD, que varia de estado para estado.
Declaração pré-preenchida traz imóveis adquiridos
Assim como em 2025, a declaração pré-preenchida trará diversas informações já de conhecimento da Receita Federal.
O objetivo do Fisco é, além de facilitar a vida do contribuinte, evitar erros e inibir a sonegação.
No caso do mercado imobiliário, os cartórios informam à Receita sobre imóveis adquiridos e registrados em 2025 e essa informação pode constar na declaração pré-preenchida.
Para quem optar pela modalidade, vale sempre o zelo de verificar as informações, em especial o valor (que não é o valor do imóvel, mas sim o montante efetivamente pago até aquela data, incluindo juros e correção).
Além disso, quem faz a declaração pré-preenchida tem preferência para receber a restituição.
Controle financeiro: fundamental para quem investe em imóveis
O pagamento e a declaração do Imposto de Renda são apenas uma parte do acompanhamento financeiro que um investidor imobiliário precisa ter, tanto para aumentar a sua rentabilidade como para não ter problemas burocráticos e fiscais.
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Todo ano, a plataforma de moradia, inclusive, emite um informe dos rendimentos obtidos com aluguel, descontadas já as taxas de administração e outros custos que não valem para a Receita (condomínio, IPTU).
Isso acaba sendo um grande facilitador para declarar o IR – reduzindo muito o trabalho e a burocracia.
Descubra por quanto vender ou alugar o seu imóvel com a Calculadora QPreço
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