- O setor imobiliário prevê desaceleração nos aumentos de preços em 2022 após forte alta em 2021, pressionado pela inflação e redução do apetite de investidores.
- A velocidade de vendas das incorporadoras caiu no terceiro trimestre e a Selic em alta elevou juros de financiamento de 6-7% para 9-10% ao ano, reduzindo a demanda.
- Incorporadoras tendem a reduzir lançamentos e reajustes de preços em 2022, priorizando projetos com margens maiores diante do esgotamento do orçamento dos consumidores.
Após um ano difícil para o comprador de imóvel, 2022 deve trazer um alento. O preço dos imóveis residenciais tende a subir em um ritmo um pouco mais lento daqui em diante, isso na comparação com os aumentos registrados desde o início da pandemia.
De acordo com um relatório produzido pelo BBI, braço de investimentos do banco Bradesco, após um forte alta no preço dos imóveis em 2021, o apetite do investidor pode estar chegando ao fim, pressionado também pela inflação que corrói o orçamento familiar, além das incertezas sobre os rumos do país.
A velocidade de vendas dos imóveis pelas incorporadoras caiu no terceiro trimestre – o que sinaliza maior dificuldade das empresas para escoar as unidades em obras. E isso deve forçar as companhias a reduzirem os repasses para o comprador, seja ele consumidor final ou investidor de mercado.
Bolso exaurido
“A sensação é que os aumentos de preços estão batendo no teto. As vendas já não estão respondendo tão bem e isso sugere que o setor precisa de um respiro”, diz o analista de construção civil do Bradesco BBI, Bruno Mendonça. “Em prazo curtíssimo, os preços não parecem ter combustível para continuar subindo na velocidade que vinham.”
Sem espaço para aplicar novos reajustes, as incorporadoras tendem a reduzir lançamentos em 2022. Deve ser dada prioridade a projetos com margens maiores, diz Mendonça.
Alta mais moderada
No mercado de compra e venda de imóveis, os especialistas também esperam alta mais moderada nos preços dos imóveis daqui em diante. Corretores e executivos do ramo constataram ajustes significativos no valor do metro quadrado dos lançamentos no quarto trimestre de 2021. Em Pinheiros e Moema, os preços praticados estão na ordem de R$ 18 mil. Até o começo do ano, eram R$ 14 mil ou R$ 15 mil, por exemplo.
“Não adianta o incorporador manter o discurso de que precisa repassar o aumento dos custos se o bolso dos consumidores não consegue acompanhar”, diz o executivo de uma grande empresa do ramo. “Não estamos vendo nenhuma categoria de trabalhador com reajustes relevantes na renda, então a tendência é o bolso não acompanhar mesmo.”
Os porquês da alta
O motivo para a alta dos preços imobiliários observada principalmente em 2021 foi a disparada nos custos dos materiais de construção, especialmente o aço e o cimento.
Essa alta foi observada em todo o mundo, e aqui no Brasil levou as incorporadoras a repassar a diferença para os consumidores, com o objetivo de preservar suas margens de lucro.
Com isso, o Índice Nacional dos Custos de Construção (INCC) subiu 14,7% em 12 meses até novembro.
Repasses ao investidor
Aumentar os preços ao consumidor foi visto como uma estratégia positiva pelos incorporadores, e isso foi possível porque o mercado vivia um momento bastante favorável, com taxas de financiamentos praticados a valores muito abaixo da média histórica.
Só que o cenário mudou com a alta da Selic, como observado nesta matéria aqui.
Até poucos meses atrás era possível tomar empréstimo para aquisição da casa própria com juros de 6% a 7% ao ano, enquanto hoje esse patamar está em torno de 9% a 10% ao ano.
Isso levou a um movimento de devolução de imóveis por parte dos compradores, o que por um lado acarretará pechinchas para o investidor com bolso para aquisições, mas que, por outro, vai exigir algumas ações dos incorporadores para equilibrar um pouco os estoques.
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