Você já soube de algum lugar em que o proprietário legal e quem detém o direito sobre ele são duas pessoas diferentes? Apesar dessa situação ser um pouco mais difícil de encontrar, ela existe — e o bem que se encaixa nesse conceito é chamado de imóvel foreiro.
Assim como ocorre no laudêmio, essa é uma situação que exige o pagamento de taxas específicas. Por isso, é importante entender como tudo funciona. Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é um imóvel foreiro?
- Como o imóvel foreiro se diferencia de outros tipos de propriedade?
- Taxa de foro
- Taxa de ocupação
- Laudêmio
- Quais são as características e as peculiaridades do imóvel foreiro?
- Posse
- Domínio útil
- Direito
- Laudêmio
- O terreno foreiro pode ser vendido?
- Como o foro é calculado?
- Quem paga o foreiro?
- Quais são os direitos e deveres do proprietário de um imóvel foreiro?
- Como regularizar a situação de um imóvel foreiro?
- Quando o imóvel deixa de ser foreiro?
- Que tal vender o seu imóvel com o QuintoAndar?
O que é um imóvel foreiro?
A advogada Gabriela Nunes Machado, do TozziniFreire Advogados, explica que o imóvel foreiro é uma propriedade de alguma entidade — que pode ser um município, a União, alguma entidade religiosa — que transmite o domínio útil para um terceiro, para que ele use da forma que for mais conveniente.
Portanto, o proprietário de um terreno foreiro nunca é o verdadeiro dono perante a lei. Ele se torna somente um administrador, porque faz benfeitorias, mora no lugar e, inclusive, pode alugá-lo e vendê-lo com segurança.
Para saber se um imóvel é foreiro, é necessário acessar a matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Ali, terá a indicação “imóvel foreiro a”, “imóvel de domínio útil da” ou “imóvel enfitêutico a”.
Como o imóvel foreiro se diferencia de outros tipos de propriedade?
O imóvel foreiro se diferencia de outros tipos de propriedade por ter a aplicação de algumas taxas. Elas são as seguintes:
Taxa de foro
É semelhante a um aluguel, porque você utiliza o imóvel (é o foreiro) e paga o valor para o proprietário de direitos. O valor é pago anualmente, custa cerca de 0,6% do preço do imóvel, e pode ser feito parceladamente.
Taxa de ocupação
É paga quando o imóvel é integralmente propriedade do governo ou da Igreja Católica. A quitação é anual e tem uma alíquota de 2% sobre o valor da propriedade, se o contrato foi feito até 30 de outubro de 1988. Caso a data de assinatura seja posterior, a cobrança é de 5%.
O que determina se vai incidir a taxa de foro ou a de ocupação é quando o local foi ocupado. Veja:
- Taxa de foro: o lugar já era ocupado quando o detentor dos direitos demarcou a propriedade;
- Taxa de ocupação: aplica-se quando o local foi ocupado depois da demarcação ser feita.
Laudêmio
É uma cobrança incidente somente em casos de compra e venda. Por isso, tem semelhança com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sendo quitado por quem transfere a propriedade. A alíquota é de 5% sobre o valor atualizado do bem.
Leia também: Aprenda o que é laudêmio, como funciona e quem deve pagar essa taxa
Quais são as características e as peculiaridades do imóvel foreiro?
As características e as peculiaridades do imóvel foreiro se referem à posse, domínio útil, direito e laudêmio. Assim, é preciso analisar todos esses aspectos para entender os detalhes.
Posse
Tem a posse quem mora no imóvel. No caso, seria você, caso compre um terreno foreiro.
Domínio útil
Também chamado de domínio direto, consiste no direito de usar, gozar e fruir do imóvel sem ter o poder de disposição. Ou seja, quem compra o imóvel pode morar no local, mas a propriedade legal continua sendo da outra parte, que tem o domínio indireto.
Direito
É do proprietário legal do imóvel. Geralmente, é a União, os municípios, a Igreja Católica ou outra entidade desse gênero.
Laudêmio
Refere-se à taxa paga com o objetivo de fazer a transferência de foro. No entanto, isso ocorre exclusivamente nos imóveis da Marinha. A responsabilidade é do vendedor do imóvel, já que o laudêmio do imóvel foreiro é aplicado somente nas operações de compra e venda. No entanto, é comum ser feito um acordo para que o comprador arque com esse custo.
O terreno foreiro pode ser vendido?
Sim, é possível vender terreno foreiro — tanto é que existe o laudêmio. Porém, é preciso ter a autorização do proprietário legal. Para isso, é necessário contar com a Certidão de Autorização para Transferência de Titularidade (CAT).
Esse é o documento que permite a realização da transação imobiliária, desde que o laudêmio seja pago. Nesse caso, é preciso solicitar a emissão do CAT ao Serviço de Patrimônio da União (SPU).
Esse órgão administra os imóveis foreiros. Quem deseja vender o bem precisa apresentar o contrato de compra e venda assinado e solicitar a apuração do valor do laudêmio. Então, é disponibilizada a guia de pagamento.
Assim que ela for quitada e o valor for compensado, a SPU emitirá a CAT e a transferência de imóvel poderá ser realizada. Vale a pena destacar que a emissão do CAT é online, por meio do site do Ministério da Economia.
Como o foro é calculado?
O foro é calculado a partir do valor do imóvel, desconsiderando as benfeitorias realizadas. A taxa aplicada é de 0,6%.
Assim, se o bem custa R$ 500.000, a quantia a pagar é de R$ 30.000 (R$ 500.000 x 0,6%).
Quem paga o foreiro?
A taxa de foro é paga pelos foreiros, ou seja, os ocupantes do imóvel. Esse valor é repassado aos proprietários legais. Além disso, a quitação deve ocorrer em dia, assim como acontece no aluguel. Caso haja inadimplência, o morador pode perder o direito de usufruir do bem.
Ainda há aplicação de uma multa, que pode chegar a 20% do valor do imóvel. O CPF do foreiro também pode ser inserido na Dívida Ativa da União e/ou no Cadastro de Inadimplentes.
Apesar disso, é possível pedir a isenção da taxa de foro e das outras cobranças. Esse processo é chamado de aforamento. Não existem garantias de que esse benefício será assegurado, mas existe essa opção.
No caso dos imóveis da União, é preciso comprovar que recebe até 5 salários mínimos. Além disso, a solicitação tem um período de validade de 4 anos.
Quais são os direitos e deveres do proprietário de um imóvel foreiro?
Os direitos e deveres do proprietário de um imóvel foreiro são de morar, usufruir e poder alugar ou vender o bem, tendo a responsabilidade de fazer sua manutenção e pagar as taxas. Isso vale para quem vive no lugar. Por sua vez, o proprietário legal (União, municípios etc.) disponibiliza o bem.
Como regularizar a situação de um imóvel foreiro?
Para regularizar a situação de um imóvel foreiro, é preciso fazer o chamado Resgate de Aforamento. Esse processo consiste no pagamento de todas as taxas e aquisição total da propriedade do imóvel.
Essa solicitação evita problemas futuros e deve ser feita diretamente ao proprietário legal do imóvel.
Leia mais: Como fazer a regularização de imóveis para vender?
Quando o imóvel deixa de ser foreiro?
O imóvel deixa de ser foreiro quando a SPU aceita a extinção dessa condição, normalmente, via judicial. Já existem ações nesse sentido e, inclusive, a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 39/2011 prevê a transferência gratuita dos terrenos de Marinha a municípios e estados.
Se essa PEC for aprovada, a União teria o controle de áreas não ocupadas, como aquelas que estão em unidades ambientais federais. No entanto, não existe previsão disso acontecer.
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