Entender a diferença entre escritura e registro é uma das etapas mais importantes para quem vai comprar um imóvel. Afinal, muita gente acredita que basta assinar um contrato ou pagar pela propriedade para se tornar oficialmente dono dela.
Porém, o processo envolve documentos e etapas diferentes que precisam acontecer na ordem certa para garantir a segurança da compra.
Quer saber mais sobre o assunto? Então, continue a leitura deste artigo para entender como cada documento funciona, quando eles são obrigatórios, quais são os custos envolvidos e o que pode acontecer quando o imóvel não está devidamente registrado.
Navegue pelo conteúdo:
- Resposta direta: qual a diferença entre escritura e registro?
- O que é a escritura de um imóvel?
- Escritura pública x escritura particular: qual a diferença?
- Para que serve a escritura em uma compra ou venda de imóvel?
- Quando a escritura é obrigatória?
- Como obter a escritura de imóvel?
- O que é o registro de imóveis?
- Qual é o papel do registro de imóveis na transferência de propriedade?
- Como obter o registro de imóveis?
- O que é matrícula de imóvel?
- Escritura e registro: qual é a diferença na prática?
- O que é mais importante: a escritura ou o registro?
- É possível ter escritura e não ser dono do imóvel?
- O que acontece se eu não registrar a escritura?
- O que faz primeiro: a escritura ou registro?
- Passo a passo da compra
- Quanto custa fazer escritura e registro?
- Quais custos entram na escritura?
- Quais custos entram no registro?
- Compre seu imóvel com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Construir ou comprar imóvel pronto? Veja o que vale mais a pena
Resposta direta: qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura é o documento que formaliza o acordo de compra e venda entre as partes. Já o registro é a etapa que efetivamente transfere a propriedade do imóvel para o nome do comprador.
Ou seja, a escritura comprova que houve uma negociação válida. Enquanto isso, o registro atualiza a matrícula do imóvel e reconhece oficialmente o novo proprietário perante a lei.
Por isso, ter escritura sem registro não te torna dono.
O registro é o ato que garante segurança sobre a propriedade. Sem ele, o imóvel continua vinculado ao antigo proprietário na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.
Além disso, escritura e registro também possuem diferenças operacionais. A escritura costuma ser feita em um Cartório de Notas. Já o registro acontece exclusivamente no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula do bem.
O que é a escritura de um imóvel?
A escritura de um imóvel é o documento que formaliza legalmente uma negociação de compra e venda.
Assim, ela registra todas as condições acordadas entre comprador e vendedor, como valor da transação, forma de pagamento, identificação das partes e descrição do imóvel.
Esse documento funciona como uma comprovação oficial de que houve um acordo válido entre as duas partes. Por isso, a escritura traz segurança para a negociação e reduz os riscos de conflitos futuros.
A escritura pública também possui fé pública. Isso significa que o documento elaborado no cartório tem presunção de autenticidade perante a lei.
Além da compra e venda, a escritura pode ser utilizada em outras situações relacionadas ao imóvel, como:
- Doação;
- Permuta;
- Inventário;
- Divisão de bens;
- Instituição de usufruto.
Apesar da importância desse documento, ele sozinho não transfere a propriedade do imóvel. Para que a mudança de titularidade aconteça oficialmente, ainda é necessário fazer o registro na matrícula do bem.
Escritura pública x escritura particular: qual a diferença?
A escritura pública é elaborada em cartório por um tabelião. Já a escritura particular corresponde a um contrato assinado entre as partes sem a lavratura pública em Cartório de Notas.
Na maior parte das compras e vendas de imóveis, a escritura pública é obrigatória. O Código Civil estabelece essa exigência para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
Por outro lado, existem exceções. Em financiamentos imobiliários realizados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o próprio contrato firmado com o banco pode substituir a escritura pública.
Isso acontece porque o contrato de financiamento já possui validade jurídica e força de escritura pública, conforme prevê a legislação da alienação fiduciária. Mesmo nesses casos, o registro continua obrigatório.
Para que serve a escritura em uma compra ou venda de imóvel?
A escritura serve para registrar uma operação de compra e venda de imóvel. Por isso, a elaboração desse contrato gera fé pública para a negociação realizada, evitando riscos de discussões e processos judiciais futuros.
Professora Letícia Maculan
Oficial do Cartório de Registro Civil e Notas do Distrito do Barreiro – BH/MG
“A escritura garante que os trâmites da transação imobiliária são realizados de acordo com a lei”.
No entanto, quando é realizado um financiamento, o contrato com o banco substituirá a escritura até a quitação da dívida.
Isso acontece porque é feita a alienação fiduciária. Ou seja, você tem o usufruto do imóvel, mas não sua propriedade de fato.
Quando a escritura é obrigatória?
A escritura pública costuma ser obrigatória em compras e vendas de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, conforme determina o artigo 108 do Código Civil.
Atualmente, considerando o salário mínimo de R$ 1.621, essa obrigatoriedade vale para imóveis acima de R$ 48.630. Nesses casos, o contrato particular sozinho não basta para formalizar a negociação perante a lei.
Por outro lado, quando a compra acontece por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), o contrato assinado com o banco pode substituir a escritura pública.
Isso acontece porque a Lei nº 9.514/97 reconhece esse contrato como um instrumento com força de escritura pública.
Nessas situações, o imóvel costuma ficar vinculado à alienação fiduciária até a quitação da dívida. Ou seja, o comprador pode utilizar o imóvel normalmente, mas o banco mantém uma garantia sobre a propriedade enquanto o financiamento estiver ativo.
Como obter a escritura de imóvel?
A escritura de imóvel é emitida em um Cartório de Notas.
Antes da emissão do documento, o cartório analisa a documentação do imóvel e das partes envolvidas na negociação. Essa etapa ajuda a verificar se existem pendências que possam impedir a compra e venda.
Em geral, o processo exige documentos como:
- RG e CPF do comprador e do vendedor;
- Certidão de nascimento ou casamento;
- Comprovante de endereço;
- Matrícula atualizada do imóvel;
- Certidões negativas;
- Comprovantes relacionados ao pagamento do imóvel;
- Dados do IPTU e cadastro municipal.
Depois da conferência, o tabelião elabora a escritura pública com todas as informações da negociação. Em seguida, as partes assinam o documento no cartório.
Vale lembrar que a escritura ainda não conclui a transferência da propriedade. Após essa etapa, o comprador precisa levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula do bem.
O que é o registro de imóveis?
O registro de imóveis, ou registro geral de imóveis (RGI), é o documento que atesta a transferência de propriedade do bem de forma efetiva. Ou seja, ele oficializa a compra e a mudança de titular, garantindo que o novo dono tenha a responsabilidade de arcar com algumas despesas, como a taxa de condomínio e o IPTU.
Portanto, essa é a etapa final da regularização de imóveis. Depois disso, Letícia Maculan explica que é gerada uma matrícula, que trará todo o histórico de transações da propriedade.
Qual é o papel do registro de imóveis na transferência de propriedade?
O papel do registro de imóveis na transferência de propriedade é efetivá-la. A partir do momento que o documento é elaborado, o comprador se torna o novo titular e é responsável por todas as despesas do bem, exceto se houver alguma disposição contrária em contrato.
Ou seja, é somente o registro de imóveis que evitará a venda duplicada do mesmo bem e que trará toda a história de modificações realizadas. Para isso, o número é único e exclusivo a cada propriedade, referindo-se à matrícula. Ela traz as seguintes informações, entre outras:
- Atual proprietário;
- Nome dos donos anteriores;
- Ônus relacionados ao bem, como possíveis penhoras;
- Número do cadastro na prefeitura.
Como obter o registro de imóveis?
O registro de imóveis é obtido no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Para fazer o procedimento, é preciso ter a escritura ou o contrato de financiamento com o banco. Então, você deve ir ao cartório no qual o imóvel está matriculado para solicitar a mudança de propriedade.
Antes de fazer esse processo, é preciso ter pago todas as taxas e os impostos municipais e estaduais. A partir disso, o cartório fará o registro na matrícula. O prazo total para a realização do registro é de 30 dias após a escritura ser regularizada.
O que é matrícula de imóvel?
A matrícula é o documento que reúne todo o histórico jurídico de um imóvel. Funciona como uma espécie de “certidão de nascimento” da propriedade.
Cada imóvel possui uma matrícula única registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É nela que ficam concentradas todas as informações importantes sobre o bem ao longo do tempo.
Entre os dados que aparecem na matrícula estão:
- Nome dos proprietários;
- Mudanças de titularidade;
- Características do imóvel;
- Penhoras;
- Financiamentos;
- Averbações;
- Alterações estruturais;
- Restrições judiciais.
Antes de comprar um imóvel, o ideal é analisar esse documento com atenção. Assim, fica mais fácil identificar possíveis dívidas, irregularidades ou bloqueios que possam gerar problemas futuros.
Escritura e registro: qual é a diferença na prática?
Embora os dois documentos façam parte da compra de um imóvel, eles cumprem funções completamente diferentes.
Para facilitar, veja a diferença entre escritura e registro lado a lado:
| Escritura | Registro | |
| O que é | Documento que formaliza o acordo de compra e venda entre as partes | Ato que transfere oficialmente a propriedade para o nome do comprador |
| Principal função | Comprovar que houve uma negociação válida | Reconhecer legalmente quem é o dono do imóvel |
| Onde é feito | Cartório de Notas | Cartório de Registro de Imóveis |
| O que acontece nessa etapa | O tabelião formaliza as condições da negociação | O cartório atualiza a matrícula do imóvel |
| Transfere a propriedade? | Não | Sim |
| Pode existir sem o outro? | Sim, mas não conclui a transferência do imóvel | Não costuma acontecer sem escritura ou contrato com força de escritura |
| Importância | Dá validade ao acordo entre comprador e vendedor | Garante a propriedade perante terceiros e evita disputas |
| Relação com a matrícula | Não altera a matrícula | Atualiza oficialmente a matrícula do imóvel |
| Risco de não fazer | A negociação pode ficar irregular | O comprador não se torna oficialmente proprietário |
O que é mais importante: a escritura ou o registro?
Os dois documentos são importantes, mas o registro possui um papel decisivo na transferência da propriedade. Afinal, mesmo que uma pessoa tenha uma escritura, ela ainda não é considerada a dona legal da propriedade sem o registro.
Além disso, imóveis sem registro atualizado costumam gerar dificuldades em situações como:
- Venda futura;
- Financiamento imobiliário;
- Inventário;
- Regularização documental;
- Uso do imóvel como garantia.
Por esse motivo, muita gente resume essa diferença com uma frase bastante conhecida no mercado imobiliário: “quem não registra, não é dono”.
É possível ter escritura e não ser dono do imóvel?
Sim. Essa é uma das situações mais comuns quando o assunto envolve documentação imobiliária.
Uma pessoa pode ter a escritura assinada, ter pago pelo imóvel e até morar nele há anos, mas ainda assim não ser considerada proprietária perante a lei caso o registro não esteja em seu nome.
Sem essa atualização no registro, o antigo dono continua aparecendo como proprietário no Cartório de Registro de Imóveis.
Essa situação costuma aparecer principalmente em contratos de gaveta.
Nesse tipo de negociação, comprador e vendedor assinam apenas um contrato particular, sem levar a documentação ao cartório para formalizar a transferência. Embora esse acordo possa comprovar a negociação entre as partes, ele não substitui o registro oficial do imóvel.
O que acontece se eu não registrar a escritura?
Sem o registro, a transferência do imóvel não é oficialmente concluída. Isso significa que o antigo proprietário continua vinculado à matrícula perante a lei.
Em alguns casos, isso pode permitir situações como:
- Penhora do imóvel por dívidas do antigo dono;
- Inclusão do bem em processos judiciais;
- Dificuldade para comprovar propriedade;
- Impedimento para venda futura;
- Problemas em inventário;
- Restrição para financiamentos.
Além disso, o comprador também pode enfrentar problemas para regularizar reformas, averbações e atualizações relacionadas ao imóvel.
O que faz primeiro: a escritura ou registro?
Primeiro acontece a escritura. Depois, o registro.
Em geral, a sequência da compra funciona desta forma:
- Assinatura do contrato de compra e venda;
- Pagamento do ITBI;
- Emissão da escritura pública ou assinatura do contrato de financiamento;
- Registro na matrícula do imóvel.
Passo a passo da compra
Veja como o processo normalmente funciona:
1. Assinatura do contrato de compra e venda
Comprador e vendedor formalizam as condições da negociação, incluindo valor do imóvel, forma de pagamento e prazos.
2. Emissão e pagamento do ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) precisa ser pago antes do registro. A cobrança é municipal e varia conforme a cidade.
3. Lavratura da escritura pública
Depois da conferência da documentação, o Cartório de Notas emite a escritura pública. A exceção vai para os casos de financiamento em que o contrato bancário substitui essa etapa.
4. Registro na matrícula do imóvel
O comprador leva a escritura ou contrato ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula. Nesse momento, o cartório atualiza oficialmente a titularidade do bem.
5. Atualização definitiva da propriedade
Após o registro, o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador perante a lei. A matrícula então passa a refletir a nova titularidade da propriedade.
Quanto custa fazer escritura e registro?
O custo da escritura e do registro varia conforme o valor do imóvel, o estado, a cidade e as taxas praticadas pelos cartórios locais. Por isso, não existe um preço único para todo o Brasil.
Antes de concluir a compra, vale solicitar uma estimativa completa ao cartório e verificar os impostos cobrados no município.
Quais custos entram na escritura?
Para a escritura, os valores normalmente incluem:
- Emolumentos cartorários;
- Taxa de lavratura da escritura;
- Emissão de certidões;
- Conferência documental;
- Custos administrativos.
Quais custos entram no registro?
Já para o registro, as principais despesas são:
- Taxa de registro;
- Emolumentos cartorários;
- Averbações adicionais;
- Atualizações da matrícula;
- Custos administrativos;
- ITBI.
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Conclusão
Entender a diferença entre escritura e registro é fundamental para garantir um processo de compra e venda mais seguro.
Enquanto a escritura formaliza a negociação entre comprador e vendedor, o registro é o que efetivamente transfere a propriedade perante a lei. Por isso, os dois documentos cumprem funções diferentes e complementares.
Além disso, deixar o registro de lado pode trazer consequências como problemas judiciais, dificuldade para vender o imóvel e insegurança sobre a titularidade da propriedade.
Por esse motivo, antes de fechar negócio, vale conferir toda a documentação com atenção e entender cada etapa da transferência imobiliária.
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