- Dívida de condomínio prescreve em 5 anos contados do primeiro dia após vencimento da primeira cota não paga, conforme artigo 206 do Código Civil, mas deixar rolar gera consequências graves como perda do imóvel.
- Inadimplência de duas cotas condominiais resulta em processo judicial onde o devedor tem 3 dias para pagar; após esse prazo, o juiz pode decretar penhora de contas bancárias e leilão do imóvel para quitar a dívida.
- Proprietários podem negociar acordos extrajudiciais com síndico ou administradora para parcelamento ou desconto, e devem verificar certidões de quitação e débitos antes de comprar imóvel para evitar herdar dívidas condominiais.
Os débitos condominiais são casos a se prestar atenção, seja você dono de uma propriedade ou alguém prestes a comprar e vender um imóvel. Agora, se você já adquiriu o seu imóvel e percebeu a existência dessas pendências, neste artigo, você tem um material completo sobre seus direitos, deveres e passos para resolver o problema, além das informações sobre a prescrição da dívida de condomínio.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que é a dívida de condomínio e como ela pode ser gerada?
- Dívida de condomínio prescreve?
- Quais são as consequências da falta de pagamento?
- Direitos e deveres do condômino
- Tipos de negociação de dívidas com o condomínio
- Acordo extrajudicial
- Ação judicial de cobrança
- Dívida de condomínio pode perder o imóvel?
- Leilão de unidade
- 4 dicas para evitar a inadimplência
- 1. Invista em um controle financeiro
- 2. Planejamento financeiro
- 3. Contribua com o fundo de reserva
- 4. Mantenha uma comunicação aberta
- Como agir em casos de cobranças indevidas?
- Cuidados necessários ao financiar o imóvel com dívidas condominiais
- Compre seu imóve, sem dor de cabeça, com o QuintoAndar!
O que é a dívida de condomínio e como ela pode ser gerada?
A dívida de condomínio acontece pela falta de pagamento da cota condominial por parte do proprietário do imóvel. Esse fato pode ocorrer por esquecimento de pagá-la dentro do prazo, perda de renda em função do desemprego, conflitos familiares e outros motivos.
Vale lembrar que a cota condominial é para cobrir os custos de manutenção e administração do prédio ou empreendimento.
Dívida de condomínio prescreve?
Já solucionando a dúvida, a dívida condominial prescreve em 5 anos contados a partir do primeiro dia após o vencimento da primeira cota de condomínio não paga.
Mas apesar dessa lei — que está no artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil — deixar a dívida rolar pode ter consequências graves, como a perda do imóvel em função da dívida na justiça.
Listamos outras consequências negativas de estar inadimplente com a taxa condominial para o seu conhecimento.
Conheça condomínios parar morar:
Quais são as consequências da falta de pagamento?
Basta um dia de atraso após o vencimento da cota para ficar inadimplente junto ao condomínio, independente da quantia devida.
No geral, o pagamento até 30 dias após o prazo de vencimento gera multas de 2%, juros de 1% ao mês e correção pela inflação. Depois, o caso pode ser resolvido na justiça.
É comum que o atraso de duas cotas condominiais resulte em processo judicial, com previsão no Código de Processo Civil (CPC). Tudo depende do que estabelece o regime interno condominial.
Após a entrada com a cobrança judicial, o condômino tem até 3 dias para pagar a dívida, encerrando o processo.
Caso o valor não seja quitado nesse prazo, concluído o processo, o juiz tem liberdade de decretar a penhora das contas bancárias do devedor e até da propriedade a ser leiloada para eliminar a dívida.
Após essa dinâmica, entre um a dois anos é realizada a ação de despejo. Além disso, o inadimplente pode ser penalizado com:
- Aplicação de multas e juros de mora;
- Ter o nome lançado nos serviços de proteção de crédito, em caso de solicitação judicial;
- Ser impedido de utilizar áreas de lazer;
- Perda do direito de voto nas assembleias do condomínio;
- Divulgação das unidades autônomas inadimplentes em meios como balancetes e assembleias de condomínios;
- Perda de bens como o automóvel por cobrança judicial.
Direitos e deveres do condômino
Todo condômino tem obrigações e responsabilidades em relação às despesas condominiais. Uma delas é manter em dia o pagamento da taxa condominial e para tirar uma dúvida que costuma ser bem básica, o responsável pela dívida do condomínio sempre é o dono atual, conforme o artigo 1.345 do Código Civil.
Portanto, se o apartamento for vendido, quem deve arcar com o pagamento é o comprador. Mesmo que o apartamento esteja alugado e o morador seja o gerador da inadimplência, o proprietário é o dono da dívida.
Mas também é direito do condômino buscar um acordo junto ao síndico ou a administradora condominial para negociar o valor devido. Afinal, a posição de devedor é desagradável, porém é um problema que tem formas de resolver.
E apesar da inadimplência poder resultar na penhora de bens, sendo o imóvel a única residência da família, a penhora é proibida por lei.
Tipos de negociação de dívidas com o condomínio
Se você está devendo ao condomínio, há soluções. Confira dicas para realizar negociações com a administração do condomínio ou o síndico e regularizar a situação:
Acordo extrajudicial
Busque contactar o síndico ou a administradora de condomínios para conseguir as melhores condições de pagamento e fechar um acordo, seja o desconto no valor original do débito em aberto ou o parcelamento da pendência.
Esta é uma via de negociação amigável para o caso não ser levado à justiça. Um termo de confissão de dívida de condomínio pode firmar um contrato entre as partes para a garantia legal de pagamento do débito.
Consulte, também, o que diz o regulamento interno condominial sobre cobranças extrajudiciais e judiciais para se inteirar sobre as possibilidades. Feito o acordo, cumpra com os prazos de vencimento.
Ação judicial de cobrança
A ação judicial de cobrança pode ser o passo anterior à penhora do imóvel. São situações em que o condomínio comprovou na justiça que o bem é do condômino e a dívida condominial a pagar para solicitar a cobrança dos débitos.
Isso acontece por um processo de conhecimento — ação de cobrança — ou a partir de um processo de execução.
O devedor é citado pelo juiz e deve apresentar uma defesa em até 15 dias. O prazo estourando, o condômino pode ser condenado a quitar a dívida do condomínio, gerando um título executivo judicial. Por fim, o não pagamento pode terminar na penhora do bem.
Dívida de condomínio pode perder o imóvel?
A perda de um imóvel com dívida de condomínio é uma possibilidade real. Em caso de condenação, o condômino tem somente três dias para fazer o pagamento. Se a dívida não for quitada, a pessoa proprietária pode ter seus bens penhorados, assim como um bloqueio temporário de suas contas. E caso essas medidas não sejam suficientes para cobrir a dívida, a penhora do imóvel acontece como último caso.
Leilão de unidade
Ao não pagar a dívida perante à justiça pode ocorrer a penhora do imóvel e a sua venda em leilão. A finalidade é quitar a dívida junto ao condomínio.
Esta é uma medida utilizada em casos extremos. E se o valor da venda ultrapassar o devido, o restante da quantia volta para o antigo proprietário.
Esses são alguns dos recursos mais utilizados e conhecidos de negociação na questão condominial.
4 dicas para evitar a inadimplência
Se você é está na situação de inadimplência, considere estas 4 dicas para lidar com o caso e evitar que as dívidas virem uma bola de neve:
1. Invista em um controle financeiro
Acompanhe todas as suas despesas desenvolvendo um calendário para o pagamento das obrigações como as taxas condominiais. Se possível, crie um fundo de emergência para cobrir imprevistos como esse.
2. Planejamento financeiro
Priorize quitar as cotas condominiais em seu planejamento financeiro, ajustando o seu orçamento, se necessário.
3. Contribua com o fundo de reserva
É fato que a dívida condominial prejudica a manutenção das áreas comuns e da operação dos serviços condominiais. Para tanto é importante se organizar para contribuir com o fundo de reserva.
Apesar desse fundo não ser utilizado para cobrir inadimplências, ele contribui para casos em que a estrutura do imóvel está comprometida, por exemplo.
4. Mantenha uma comunicação aberta
É de interesse de todos que consiga honrar com a dívida condominial. Por isso, opte por uma comunicação transparente com a administração do condomínio para explicar sua situação financeira e buscar acordos, priorizando acordos amigáveis.
Mantenha-se comprometido em deixar as cotas em dia para se reestruturar e sair dessa situação rapidamente.
Como agir em casos de cobranças indevidas?
Mesmo que não esteja com as cotas condominiais pagas, é essencial ter atenção quanto ao estilo de cobrança recebido. Parecendo desproporcional, é importante buscar o diálogo e acionar advogados caso não se resolva.
Tenha atenção quanto aos percentuais de multas e juros aplicados e ao que diz a convenção do condomínio para analisar se são adequados.
Verifique a forma de tratamento no ato de cobrança e se os horários que recebe as comunicações estão dentro da faixa comercial.
Sentindo ser necessário, documente o que parece irregular e busque seus direitos.
Cuidados necessários ao financiar o imóvel com dívidas condominiais
Para evitar ser pego de surpresa com dívidas de condomínio ao comprar um apartamento, algumas medidas podem ser tomadas:
- Solicite ao proprietário uma declaração de quitação de dívidas e despesas de condomínio;
- Verifique a identidade do vendedor e se o apartamento está isento de qualquer tipo de pendência ou penhora no Registro de Imóveis;
- Ainda no Registro de Imóveis, solicite uma certidão que comprove que o imóvel está livre de pendências, chamada de Certidão de Ônus Reais;
- Confira os registros das últimas assembleias para se certificar de alguma chamada de capital aberto para obras ou reformas, que podem aumentar o valor do condomínio;
- Junto à prefeitura da cidade, solicite uma Certidão Negativa de IPTU;
- Solicite também uma Certidão Negativa de Débito municipal, estadual e federal de ações trabalhistas em nome do proprietário, cônjuge e empresa. Dívidas trabalhistas podem comprometer a situação do imóvel.
- Antes da compra e da assinatura do contrato, inclua uma cláusula contratual que confirme que o vendedor é responsável e obrigado a pagar qualquer dívida existente do imóvel;
- Solicite uma declaração do síndico do condomínio, com firma reconhecida em cartório, que ateste que a propriedade não possui débitos em aberto;
Alguns bancos passaram a pedir uma certidão negativa de débitos do imóvel junto à administradora do condomínio, solicitada na análise jurídica do financiamento. Tudo isso para se resguardar de casos como esses.
Leia também: Como comprar um imóvel usado com segurança
Compre seu imóve, sem dor de cabeça, com o QuintoAndar!
Agora que você já sabe como a dívida de condomínio funciona e os problemas que pode gerar para quem compra o imóvel, conte com o QuintoAndar para adquirir o seu de forma segura!
Com a nossa plataforma, você acha a casa ou apartamento que sempre sonhou e conta com a ajuda dos nossos especialistas para resolver toda a burocracia durante o processo de compra. Assim fica garantida a segurança e tranquilidade da transação.
Acesse o app ou site do QuintoAndar e encontre seu novo lar!
Carregando comentários...