Saber como comprar imóvel de leilão pode abrir novas possibilidades para quem procura a casa própria ou uma propriedade para investir. Afinal, a possibilidade de pagar menos por uma casa ou apartamento é um dos principais atrativos dessa modalidade.
Além do preço, porém, quem pretende participar precisa conhecer as regras para o pagamento e a transferência da propriedade. Também deve conferir se há moradores no local, já que a desocupação pode trazer despesas e adiar os planos de usar o imóvel.
Por isso, antes de oferecer um lance, é importante consultar a documentação, entender as responsabilidades do comprador e reservar recursos para as despesas além da arrematação.
Continue a leitura para entender como comprar imóvel de leilão, quais são as etapas da compra, os custos necessários e os cuidados antes de participar. Vamos lá?
Navegue pelo conteúdo:
- O que é um imóvel de leilão?
- Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
- Como comprar imóvel de leilão?
- 1. Encontre o imóvel e confira a origem do leilão
- 2. Leia o edital e consulte a matrícula
- 3. Verifique a ocupação, os débitos e os processos
- 4. Calcule o custo total e defina seu limite de lance
- 5. Confirme o pagamento e faça o cadastro
- 6. Participe e cumpra as condições após a arrematação
- Como comprar imóvel de leilão da Caixa?
- Como comprar imóvel de leilão da Caixa financiado?
- Quanto custa comprar um imóvel de leilão?
- Arrematei o imóvel: quando posso entrar?
- Comprar imóvel de leilão vale a pena?
- Como adquirir um imóvel de leilão?
- Encontre seu imóvel com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Como saber se um imóvel tem dívidas: guia completo de como consultar e evitar riscos
O que é um imóvel de leilão?
Um imóvel de leilão é uma propriedade colocada à venda por meio de uma disputa de lances, geralmente para quitar dívidas ou recuperar valores de financiamentos não pagos. Quem apresentar o maior lance válido arremata o bem.
Casas, apartamentos, terrenos e imóveis comerciais podem ir a leilão. Os preços podem ficar abaixo dos praticados em negociações tradicionais, e é justamente isso que atrai tanto compradores em busca de moradia quanto investidores.
Entretanto, quem vence a disputa assume obrigações de pagamento e precisa cumprir as etapas para registrar a compra e obter a posse do imóvel. Por isso, antes de participar, o interessado precisa consultar o edital para entender as condições da venda.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O leilão judicial acontece por determinação de um juiz dentro de um processo. Já o extrajudicial ocorre fora desse processo, como na retomada de um imóvel por falta de pagamento do financiamento.
No leilão judicial, a venda pode servir para pagar dívidas de condomínio, tributos ou outros valores cobrados na Justiça. Além do edital, o interessado deve consultar o processo para verificar as decisões que afetam a venda e eventuais questionamentos sobre o imóvel.
No leilão extrajudicial, são comuns as propriedades vinculadas a financiamentos com alienação fiduciária, em que o imóvel serve de garantia da dívida e o comprador está inadimplente.
Embora o procedimento extrajudicial dispense uma ação judicial para realizar a venda, podem surgir disputas na Justiça. Assim, o prazo para concluir a compra e utilizar o imóvel também depende da documentação e da situação de ocupação.
Como comprar imóvel de leilão?
Para comprar imóvel de leilão, procure ofertas nos canais oficiais de bancos, tribunais ou leiloeiros, confira o edital e a documentação e confirme como fará o pagamento. Veja como se preparar para cada etapa:
1. Encontre o imóvel e confira a origem do leilão
Comece a busca pelos portais de imóveis dos bancos ou pelos canais de leilões indicados nos sites dos tribunais. Nessas páginas, você pode encontrar as ofertas e conferir quem é o responsável pela venda.
Ao escolher um imóvel, compare o endereço, o número da matrícula e a identificação do lote com os dados do edital. Confira também o site onde a disputa acontecerá, pois ele pode ser diferente daquele em que você encontrou o anúncio.
Antes de fazer o cadastro, verifique o nome do leiloeiro e o registro dele na Junta Comercial. Além disso, acesse a plataforma pelo endereço indicado pelo banco ou pelo tribunal: sites falsos podem copiar os dados de profissionais reais.
Se receber uma oferta por mensagem ou rede social, procure o mesmo imóvel no canal oficial. Qualquer pagamento deve seguir as instruções da venda, com os dados do destinatário conferidos antes da transferência.
2. Leia o edital e consulte a matrícula
O edital apresenta as condições para participar do leilão e comprar o imóvel. Leia o documento completo antes de se cadastrar, principalmente os trechos sobre pagamento, despesas e responsabilidades do comprador.
Confira estes pontos:
- O que está à venda: o imóvel inteiro, uma fração da propriedade ou direitos sobre ele;
- Lance mínimo: o valor aceito em cada etapa da disputa;
- Pagamento: prazo, possibilidade de financiamento ou parcelamento e condições para usar o FGTS;
- Comissão do leiloeiro: percentual, vencimento e forma de pagamento;
- Ocupação: se há moradores e quem deverá providenciar a desocupação;
- Débitos e restrições: quais pendências constam no edital e como a venda trata cada uma;
- Penalidades: consequências do atraso no pagamento ou do descumprimento das condições.
Em seguida, peça uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela propriedade. Esse documento permite conferir a descrição do bem, os proprietários registrados e anotações como penhoras, garantias e restrições.
3. Verifique a ocupação, os débitos e os processos
Confirme se o imóvel está ocupado e quais providências serão necessárias para obter a posse. Quando houver autorização, agende uma visita para avaliar a conservação. Se não puder entrar, considere essa limitação ao estimar reformas e definir quanto pretende oferecer.
Também procure informações sobre IPTU, condomínio e processos relacionados ao imóvel.
No leilão judicial, consulte o processo para verificar decisões, pedidos de suspensão e discussões que possam afetar a arrematação. Nos demais casos, confira as ações informadas na documentação e peça orientação jurídica para avaliar eventuais pendências.
Se houver moradores, descubra se são antigos proprietários, inquilinos ou outros ocupantes.
4. Calcule o custo total e defina seu limite de lance
O orçamento precisa cobrir o lance e as despesas necessárias para concluir a compra. Antes da disputa, faça uma estimativa dos gastos e estabeleça o valor máximo que poderá oferecer.
Nesse sentido, inclua na conta:
- Comissão do leiloeiro, quando prevista;
- ITBI e despesas de registro;
- Débitos que legalmente fiquem sob sua responsabilidade;
- Assessoria jurídica, se contratada;
- Regularização da documentação e reformas;
- Despesas para obter a posse, caso o imóvel esteja ocupado.
5. Confirme o pagamento e faça o cadastro
Antes de participar, confira quanto você precisará ter disponível e em quais datas deverá pagar. O edital informa se a compra exige recursos próprios ou admite financiamento, uso do FGTS ou pagamento parcelado.
Se pretende financiar, procure o banco antes de dar o lance. Confirme se aquela oferta aceita financiamento e solicite a análise de crédito.
Depois, faça o cadastro na plataforma indicada no edital. Os documentos mudam conforme o responsável pela venda, mas podem incluir:
- Documento de identificação e CPF;
- Comprovante de endereço;
- Documentos da empresa e do representante, no caso de pessoa jurídica;
- Aceite das condições de participação;
- Outros comprovantes exigidos para a habilitação.
6. Participe e cumpra as condições após a arrematação
Com o cadastro aprovado, confira a data, o horário e as regras da disputa. Nos leilões eletrônicos, acompanhe também os avisos da plataforma sobre o encerramento e eventuais prorrogações.
Lembre-se de manter o lance dentro do limite que definiu. Afinal, além do lance vencedor, você precisará pagar a comissão do leiloeiro, quando prevista, e as demais despesas da compra.
Seu lance foi o vencedor? Então, siga as instruções oficiais para o pagamento e a apresentação dos documentos. Confira os dados do destinatário pelos canais indicados no edital e guarde os comprovantes.
A partir daí, as próximas providências dependem da modalidade. No leilão judicial, há documentos próprios da arrematação e etapas conduzidas no processo. No extrajudicial, a formalização segue as condições daquela venda.
O pagamento, porém, ainda pode deixar etapas pendentes até o uso do imóvel. Será necessário providenciar o registro da aquisição e, se houver ocupantes, seguir o procedimento adequado para obter a posse.
Continue a leitura: Como investir em imóveis com pouco dinheiro: 10 dicas para começar a ganhar com o mercado imobiliário
Como comprar imóvel de leilão da Caixa?
Para comprar um imóvel de leilão da Caixa, acesse o portal oficial de imóveis à venda, escolha uma oferta e consulte o edital. Se a venda ocorrer por leilão, você deverá participar pelo site do leiloeiro indicado no documento.
Na pesquisa, use os filtros de localização, tipo de imóvel e preço. Depois, abra a página da propriedade para conferir a descrição, a situação de ocupação, os documentos disponíveis e as formas de pagamento.
Observe também a modalidade da oferta. O portal reúne imóveis em leilão e outras formas de venda, como licitação aberta, venda online e compra direta. Por isso, o procedimento para apresentar uma proposta pode mudar.
Como comprar imóvel de leilão da Caixa financiado?
Você pode financiar a compra quando as condições da oferta permitirem e a Caixa aprovar o crédito para a operação. Antes de dar um lance, confirme essas duas condições.
Comece pela página do imóvel e pelo edital. Procure a indicação de que a venda aceita financiamento habitacional e confira as exigências.
Em seguida, procure uma agência ou um correspondente autorizado da Caixa para solicitar a análise de crédito e confirmar o valor aprovado do financiamento antes de participar da disputa.
Nessa consulta, peça as seguintes informações:
- Valor aprovado: quanto o banco poderá emprestar para aquela compra;
- Recursos próprios: quanto você precisará pagar sem financiamento;
- Parcelas e encargos: prestação estimada, juros, seguros e Custo Efetivo Total;
- FGTS: possibilidade de uso e requisitos para o comprador e o imóvel;
- Prazos: datas para pagar a parte em recursos próprios e concluir a contratação.
Quanto custa comprar um imóvel de leilão?
Para saber quanto custa comprar um imóvel de leilão, some ao valor que pretende oferecer a comissão do leiloeiro, o ITBI e as despesas de cartório. Também é importante considerar os gastos com documentação, desocupação e reforma.
Veja como esses valores podem afetar o orçamento neste exemplo:
| Despesa | Custo |
| Lance vencedor | R$ 200.000 |
| Comissão do leiloeiro de 5% | R$ 10.000 |
| ITBI estimado | R$ 6.000 |
| Registro e documentação estimados | R$ 3.000 |
| Total | R$ 219.000 |
Nesta simulação, o comprador precisaria de R$ 19 mil além do lance para pagar as despesas consideradas. A conta ainda não inclui possíveis débitos, reformas ou gastos para conseguir a posse.
Lembre-se de que os valores reais dependem do imóvel, das condições do leilão e das despesas do cartório da sua região.
Arrematei o imóvel: quando posso entrar?
Você poderá usar o imóvel quando obtiver a posse conforme as condições da venda.
Se a propriedade estiver desocupada, confira quem fará a entrega e quais documentos precisam estar concluídos.
No leilão judicial, o processo pode exigir a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse. Já no extrajudicial, a documentação e a entrega seguem o procedimento aplicável àquela aquisição.
Quando há moradores, primeiro é necessário verificar quem ocupa o imóvel e qual é a situação dessa ocupação. Pode haver uma saída negociada ou a necessidade de recorrer à Justiça para conseguir a posse.
Ou seja, o prazo depende da situação do imóvel e de eventuais disputas.
Comprar imóvel de leilão vale a pena?
Comprar um imóvel de leilão pode valer a pena quando o custo total fica abaixo do preço de propriedades semelhantes e o prazo para obter a posse atende aos seus planos.
Para avaliar a compra, confira se:
- A economia permanece após as despesas: comissão, tributos, registro e possíveis reparos cabem no orçamento;
- Você consegue cumprir o pagamento: os recursos estão disponíveis e o financiamento, quando permitido, passou pela análise do banco;
- O prazo atende aos seus planos: há condições de esperar pela documentação e pela posse;
- As pendências estão compreendidas: você sabe quais providências a compra exige e buscou orientação para as dúvidas.
Com essa avaliação, você consegue definir quanto oferecer e reconhecer quando uma compra de imóvel de leilão vale a pena.
Como adquirir um imóvel de leilão?
Para adquirir um imóvel de leilão, escolha uma oferta em um canal oficial, analise o edital e a matrícula, confirme a forma de pagamento e faça o cadastro para participar dos lances.
Se vencer, cumpra os prazos da venda e providencie a documentação para registrar a aquisição e obter a posse.
Se pretende financiar ou usar o FGTS, consulte o banco antes da disputa. Além disso, reserve recursos para a comissão do leiloeiro e para as demais despesas que não estejam incluídas no crédito aprovado.
Encontre seu imóvel com o QuintoAndar
No QuintoAndar, você encontra casas e apartamentos à venda e pode filtrar a busca por localização, preço, número de quartos, vagas e outras características. Assim, seleciona os imóveis que atendem aos seus planos antes de agendar as visitas.
Além disso, os anúncios apresentam fotos e informações sobre a propriedade. Você pode avaliar os espaços, comparar os custos informados e visitar os endereços que mais interessarem.
Quer encontrar seu próximo lar? Acesse o site ou aplicativo do QuintoAndar, explore os imóveis disponíveis, agende uma visita e conte com a praticidade e a segurança da maior plataforma de moradia da América Latina.
Conclusão
Comprar um imóvel de leilão pode ser uma oportunidade para pagar menos pela casa própria ou adquirir uma propriedade para investir. Para isso, além de pesquisar os preços da região, confira as condições da venda e calcule as despesas que terá após o lance.
Com essas informações em mãos, você pode definir quanto oferecer e se preparar para as próximas etapas da compra até conseguir a posse do imóvel.
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