É provável que você tenha dúvidas sobre o que é uma incorporadora.
Afinal, você já pode ter ouvido falar do termo, mas é muito comum associar essa empresa a uma construtora. Na realidade, embora esses negócios possam trabalhar em conjunto para viabilizar diferentes tipos de condomínio, as funções de cada um são bem diferentes.
Entenda a seguir o que é uma incorporadora, o que ela faz e quais cuidados tomar ao pesquisar a empresa responsável por um empreendimento.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é uma incorporadora?
- Qual é a função de uma incorporadora?
- Qual é a diferença entre incorporadora, construtora e imobiliária?
- Quem pode atuar como incorporador?
- Como funciona o processo de incorporação imobiliária?
- Análise de viabilidade
- Negociação do terreno
- Documentação e registro da incorporação
- Lançamento, construção e entrega
- Quais são as responsabilidades da incorporadora?
- Quais garantias a incorporadora oferece aos compradores?
- Como escolher uma incorporadora confiável?
- Encontre seu próximo imóvel com o QuintoAndar
- Conclusão
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O que é uma incorporadora?
A incorporadora imobiliária é a empresa que organiza e viabiliza um empreendimento para a venda de unidades, como casas ou apartamentos.
O objetivo da empresa é identificar oportunidades, negociar o terreno, coordenar os projetos e fazer estudos de viabilidade. Assim, ela articula as etapas do negócio e assume compromissos com os compradores, como as condições de venda e o prazo de entrega.
Em outras palavras, a incorporadora é a gestora do empreendimento. Ela reúne os recursos necessários e coordena o desenvolvimento do projeto até a entrega dos imóveis.
A empresa não precisa ser a proprietária do terreno nem executar diretamente a construção. Pode negociar com o dono da área e contratar uma construtora para realizar a obra. Também pode exercer as duas atividades.
A Lei nº 4.591/1964 regulamenta a incorporação imobiliária no Brasil e estabelece as obrigações de quem atua como incorporador.
Qual é a função de uma incorporadora?
A função da incorporadora é administrar o desenvolvimento do empreendimento e assumir os compromissos da incorporação perante os compradores. Para isso, a atuação envolve:
- Análise de viabilidade: avaliar a demanda, os custos e as condições para desenvolver o projeto;
- Negociação do terreno: adquirir a área ou estabelecer um acordo com seu proprietário;
- Coordenação dos projetos: contratar profissionais e acompanhar as aprovações necessárias;
- Organização dos recursos: planejar como financiar o empreendimento, com capital próprio, investidores ou outras fontes;
- Registro da incorporação: reunir a documentação e providenciar o registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- Contratação da construção: definir quem executará a obra e acompanhar o andamento do projeto;
- Comercialização: organizar a divulgação, os contratos e a venda das unidades;
- Entrega e atendimento: cumprir as condições do contrato e atender às demandas dos compradores.
Qual é a diferença entre incorporadora, construtora e imobiliária?
Entenda as funções da incorporadora, da construtora e da imobiliária:
Incorporadora
Cuida da viabilidade, do planejamento e da organização do negócio. Também providencia o registro da incorporação e assume os compromissos relacionados à venda e à entrega das unidades.
Construtora
A construtora executa a obra conforme os projetos e as exigências técnicas. Assim, o trabalho envolve contratar e coordenar a mão de obra, adquirir materiais e organizar os equipamentos e os serviços necessários à construção.
Imobiliária
A imobiliária atua entre quem vende e quem compra. Nesse sentido, ela pode divulgar as unidades, organizar visitas e auxiliar na negociação, conforme os serviços contratados. Além disso, uma empresa pode atuar como incorporadora e construtora, sem que isso torne as duas funções iguais.
Quem pode atuar como incorporador?
Segundo a Lei nº 4.591/1964, o incorporador pode ser uma pessoa física ou jurídica.
Entre os que podem exercer essa atividade estão o proprietário do terreno, o promitente comprador e outros titulares de direitos previstos em lei, além do construtor, do corretor de imóveis e de entes públicos.
Ou seja, o proprietário do terreno pode assumir a incorporação e contratar uma construtora para executar a obra. Já quando um construtor ou corretor atua como incorporador com autorização do proprietário, a lei exige procuração pública e requisitos específicos.
Como funciona o processo de incorporação imobiliária?
O processo de incorporação imobiliária começa com o planejamento do empreendimento. A primeira etapa é a análise de viabilidade, que abrange a escolha do terreno, o estudo de mercado e a definição do projeto.
A partir dessas informações, a incorporadora prepara um plano de negócios. Depois, coordena as aprovações, reúne a documentação e segue para a comercialização e a construção.
Entenda cada etapa a seguir:
Análise de viabilidade
Em primeiro lugar, a incorporadora avalia as condições de construção e os custos envolvidos. Ela também pesquisa o mercado para avaliar se há procura pelo tipo de imóvel que pretende oferecer.
Nessa etapa, é importante avaliar fatores como as características do terreno, as regras urbanísticas e os serviços disponíveis na região. Assim, fica mais fácil definir o projeto, o orçamento e o preço previsto para as unidades.
Negociação do terreno
A área pode pertencer à incorporadora ou a um terceiro. Se houver outro proprietário, as partes precisam negociar as condições de aquisição ou de participação no empreendimento.
Uma possibilidade é a permuta: o dono do terreno recebe unidades do futuro empreendimento como parte do pagamento. A forma de remuneração depende do acordo e deve constar nos documentos da negociação.
Documentação e registro da incorporação
Em seguida, a incorporadora reúne os documentos exigidos pela legislação. Os principais são:
- Título de propriedade do terreno ou documento equivalente, conforme a forma de aquisição;
- Certidões fiscais, judiciais, de protestos e de ônus reais, relativas ao imóvel e aos envolvidos;
- Histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos, acompanhado das certidões dos registros;
- Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes;
- Cálculo das áreas com a metragem das unidades e das partes comuns;
- Memorial descritivo com as especificações da obra;
- Avaliação do custo da construção, incluindo o custo de cada unidade;
- Documento de divisão do terreno em frações ideais, com a descrição das futuras unidades;
- Minuta da convenção de condomínio;
- Declaração e plantas das vagas de garagem.
Conforme o caso, a lei pode exigir documentos adicionais, como procuração pública e declaração sobre o prazo de carência da incorporação. Já para o comprador, vale conferir o número do registro e consultar a matrícula do terreno.
Lançamento, construção e entrega
Após o registro da incorporação, a incorporadora organiza o lançamento e a venda das unidades. Com as aprovações e licenças necessárias, a construtora executa a obra, enquanto a incorporadora acompanha o cronograma e o cumprimento dos compromissos com os compradores.
Ao final da obra, a incorporadora providencia a documentação para a entrega dos imóveis e organiza esse processo conforme o contrato. Se ainda houver unidades disponíveis, as vendas podem continuar após a conclusão do empreendimento.
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Quais são as responsabilidades da incorporadora?
As responsabilidades da incorporadora incluem cumprir as condições da venda e entregar o empreendimento conforme o contrato. A contratação de uma construtora não elimina os compromissos que ela assumiu com os compradores.
De modo geral, as principais obrigações da incorporadora são:
- Informar as características do empreendimento: apresentar o projeto e as condições da compra com precisão;
- Providenciar o registro da incorporação: cumprir as exigências antes da comercialização das futuras unidades;
- Cumprir o contrato: observar as condições de preço, pagamento, especificações e entrega;
- Acompanhar o empreendimento: coordenar as atividades necessárias à conclusão da obra;
- Responsabilidade pelo prazo de entrega: a incorporadora deve observar o prazo contratual. A lei admite tolerância de até 180 dias corridos, desde que o contrato preveja essa condição de forma expressa;
- Responder por descumprimentos: assumir as consequências decorrentes do descumprimento das obrigações, conforme o caso;
- Atender aos compradores: esclarecer dúvidas e tratar solicitações relacionadas à compra e à entrega.
Quais garantias a incorporadora oferece aos compradores?
O comprador conta com a proteção prevista na legislação e pode ter garantias adicionais no contrato. Os prazos dependem do tipo de defeito:
Solidez e segurança
O artigo 618 do Código Civil prevê que o empreiteiro de materiais e execução responde durante cinco anos pela solidez e segurança da construção, mas esse prazo não se aplica indistintamente a todos os defeitos.
A responsabilidade da incorporadora e das demais empresas depende do problema e da participação de cada uma.
Vícios aparentes
Nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece 90 dias para reclamar de defeitos de fácil constatação, contados a partir da entrega do imóvel.
Vícios ocultos
Quando o defeito não se manifesta de imediato, o prazo de reclamação começa a contar quando ele se torna evidente.
Garantias contratuais
Complementam a proteção legal e devem informar a cobertura, os prazos e como solicitar atendimento.
Como escolher uma incorporadora confiável?
Para escolher uma incorporadora confiável, pesquise o histórico da empresa e confira os documentos do empreendimento antes de assinar o contrato. Veja o que observar:
- Reputação: consulte avaliações de compradores, reclamações e as respostas da empresa;
- Documentação: confirme o registro da incorporação no cartório e confira o projeto aprovado, o memorial descritivo e o contrato;
- Empreendimentos entregues: avalie o acabamento e pergunte sobre atrasos e atendimento após a entrega;
- Relatos de clientes: converse com compradores sobre a negociação, a entrega e a solução de problemas;
- Atendimento: observe se a equipe disponibiliza documentos e esclarece preços, prazos e condições da compra;
- Certificações: confira a validade e o alcance dos certificados, sem usá-los como substitutos da documentação;
- Patrimônio de afetação: verifique se o empreendimento adota o regime que separa seus bens e recursos do patrimônio geral da incorporadora. Essa proteção não elimina todos os riscos da compra.
Saiba mais: Patrimônio de afetação: o que é, como funciona e vantagens
Encontre seu próximo imóvel com o QuintoAndar
Agora que você entende o que é uma incorporadora, fica mais fácil identificar quem participa de um empreendimento e o que conferir antes da compra. Se o seu próximo passo é procurar uma casa ou um apartamento, comece pela localização e pelo orçamento.
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Conclusão
A incorporadora organiza e viabiliza o empreendimento imobiliário, enquanto a construtora executa a obra e a imobiliária intermedia as negociações. Uma empresa pode exercer mais de uma dessas funções. Por isso, confira quem consta nos documentos da compra.
Além de conhecer esses papéis, pesquise o histórico da incorporadora e consulte o registro do empreendimento. Antes de assinar, tire suas dúvidas sobre o contrato, os prazos e as garantias do imóvel.
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