Saiba o que é pacto comissório e se ele pode ser usado para vender ou comprar um imóvel

Cláusula usada como garantia é considerada irregular pela Justiça, mas há alternativas, como o pacto marciano e a alienação fiduciária

Por Redação - 10/08/2023 às 18:24
Atualizado: 15/09/2024 às 22:52
Foto que ilustra matéria sobre pacto comissório mostra pessoa assinando documento

Quando um credor empresta dinheiro ou financia uma operação para determinado devedor, é comum que sejam exigidas algumas garantias. No caso da compra de imóveis, é comum que a propriedade em si seja usada como garantia em caso de inadimplência. Há diversas formas de definir isso e uma delas é o chamado pacto comissório.

Este tipo de acordo é muito polêmico e até mesmo interpretado como irregular pela Justiça brasileira. Na prática, ele permite que o credor tome a posse do imóvel, por exemplo, em caso de inadimplência.

Mas como isso funciona exatamente? E quais as diferenças entre o pacto comissório e outras garantias em um financiamento, como o pacto marciano e a alienação fiduciária? É o que explicaremos mais abaixo.

Navegue pelo conteúdo:

O que é o pacto comissório?

Em um contrato de empréstimo ou financiamento, o pacto comissório é uma cláusula que dá ao credor o direito de posse sobre o bem deixado como garantia em caso de inadimplência.

Caso a garantia de um empréstimo ou financiamento seja o próprio imóvel, por exemplo, o credor seria autorizado a tomar a casa ou o apartamento do devedor em caso de inadimplência em relação à dívida.

Essa prática foi proibida pelo Código Civil de 2021 e possui validade nula, já que, além de deixar o devedor desprotegido, pode gerar uma punição desproporcional à dívida, pois com a execução integral da garantia, sem avaliação do valor justo do imóvel e do que já foi pago, poderia haver uma perda desproporcional.

Qual a diferença do pacto comissório para a alienação fiduciária em um financiamento?

Bem, se é proibido que os credores tomem o bem dado em garantia em caso de inadimplência, como os bancos conseguem levar a leilão os imóveis decorrentes de financiamentos inadimplentes?

Embora se pareçam, o pacto comissório é diferente do mecanismo da alienação fiduciária, geralmente utilizado pelos bancos.

Na alienação, o comprador cede a propriedade do imóvel ao banco até que a dívida seja quitada. Essa relação, inclusive, fica averbada na matrícula no cartório de Registro de Imóveis – documento que determina o dono de fato do bem.

Leia mais: o passo a passo para financiar um imóvel

Contudo, a posse e o direito de uso seguem com o devedor e, mesmo em caso de inadimplência, há todo um trâmite burocrático e judicial para que eles sejam transferidos ao credor.

Em resumo, enquanto a dívida não é quitada, o dono é o credor, o que facilita e muito a execução em caso de inadimplência.

Mais de 150 mil imóveis; a sua história começa no QuintoAndar
Mais de 150 mil imóveis; a sua história começa no QuintoAndar Compre o seu

Pacto marciano é alternativa ao pacto comissório

Existe um mecanismo usado como garantia em contratos de financiamento similar ao pacto comissório, mas com diferenças relevantes em como é feita a execução: o pacto marciano.

Enquanto no pacto comissório o bem dado em garantia é tomado, sem ponderações a respeito de seu valor e do montante devido, no pacto marciano é feita uma avaliação do bem por um terceiro e a devolução dos valores excedentes.

Imagine que você tenha um imóvel de R$ 500 mil e uma dívida de R$ 300 mil relacionada a ele. No caso do pacto comissório, em caso de inadimplência, você perderia o imóvel.

Já no pacto marciano, você perderia o imóvel, mas a diferença de R$ 200 mil entre a dívida e a propriedade teria de ser devolvida. Segundo o portal JusBrasil, esse tipo de cláusula é considerado válido, ao contrário do pacto comissório.

Existem ainda duas outras alternativas em que há jurisprudência:

  • A dação em pagamento do bem para quitar a dívida vencida, por vontade de próprio devedor;
  • A entrega de bens líquidos e facilmente convertidos em dinheiro, como títulos públicos ou outros valores mobiliários no mercado de capitais.

Evite problemas burocráticos ao comprar um imóvel

Comprar um imóvel é um sonho e um ótimo investimento, mas envolve uma série de trâmites burocráticos que, se mal calculados, podem trazer uma série de dores de cabeça.

Por conta disso, é importante contar com o apoio de uma plataforma de moradia com credibilidade e suporte especializado, como o QuintoAndar.

Além da experiência com milhares de negócios imobiliários, o QuintoAndar disponibiliza especialistas para te auxiliar no momento da compra ou da venda, explicando todo o passo a passo relacionado à diligência, à documentação necessária e à aprovação do financiamento imobiliário.

Compre o imóvel e saiba tudo sobre o andamento do financiamento
Compre o imóvel e saiba tudo sobre o andamento do financiamento Quero financiar


© 2024 por QuintoAndar. Todos os direitos reservados. O conteúdo desse site poderá ser compartilhado desde que seja mencionado que é de autoria de QuintoAndar.
O QuintoAndar disponibiliza a caixa de comentários abaixo para os leitores trocarem informações, mas não se responsabiliza pelo conteúdo publicado por eles. Comentários inapropriados serão removidos.

Carregando comentários...


Leia também