O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é o indicador econômico tradicionalmente utilizado para calcular o reajuste dos valores pagos por inquilinos em contratos de locação de imóveis. Nesse sentido, quando o índice sobe, é comum que o custo com o aluguel aumente. Todavia, com o IGP-M negativo, como fica o aluguel?
Quem aluga um imóvel precisa estar ciente de que, em algum momento, será necessário reajustar os valores previamente acordados. Isso geralmente acontece quando o contrato completa um ano e, de modo geral, deve seguir a variação acumulada do indexador definido entre inquilino, proprietário e/ou imobiliária no momento da locação.
A seguir, explicaremos o que acontece com o valor do aluguel quando o IGP-M está negativo. Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura e fique ciente do que fazer em casos como esse.
Navegue pelo conteúdo:
- IGP-M negativo: como fica o aluguel?
- Como calcular o IGP-M no aluguel?
- Passo a passo para calcular o IGP-M
- Como calcular o aluguel com IGP-M negativo?
- O que fazer quando o IGP-M está negativo?
- O que não pode acontecer no reajuste do aluguel?
- Reajustes arbitrários
- Cláusulas abusivas
- Reajustes retroativos
- Reajuste sem aviso prévio
- Como funciona o reajuste de aluguel no QuintoAndar?
Leia também: O que é IGP-M: tudo o que você precisa saber sobre o Índice Geral de Preços do Mercado
IGP-M negativo: como fica o aluguel?
Para entender como fica o reajuste do aluguel com IGP-M negativo, o primeiro passo é saber exatamente o que é o Índice Geral de Preços – Mercado, como ele impacta alguns setores da economia brasileira e de que forma é calculado.
Acontece que o IGP-M é um dos indicadores econômicos mais tradicionais do Brasil, já que é usado na medição da variação de preços de alguns produtos e serviços, como educação, construção civil, produtos no atacado e reajuste de aluguéis de imóveis residenciais e comerciais.
Ou seja, o indexador reflete a flutuação dos gastos com essas atividades – que pode ser para mais ou para menos. Justamente por isso, também costuma ser chamado de ‘índice da inflação do aluguel’, uma vez que pode representar tanto uma redução nas despesas dos inquilinos quanto um aumento com as tarifas imobiliárias.
Como calcular o IGP-M no aluguel?
O IGP-M é definido a partir dos valores referenciais de três outros indicadores: o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice de Custo de Construção (INCC).
Nesse contexto, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) mede a variação do preço de produtos vendidos no atacado e representa 60% do valor total do IGP-M.
Em seguida, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) avalia o custo que o consumidor tem em áreas como alimentação, habitação, vestuário, transporte, saúde, educação e comunicação, por exemplo, e representa 30% do valor total do IGP-M.
Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) representa 10% do valor total do IGP-M e reflete o custo com atividades e serviços relacionados à construção civil, como materiais e mão de obra.
Tradicionalmente utilizado como base para o cálculo do reajuste de aluguel, o IGP-M atua de forma a garantir que os contratos imobiliários acompanhem as variações do mercado e reflitam a realidade da inflação do país.
Passo a passo para calcular o IGP-M
Nesse sentido, aqui vai um exemplo de como o IGP-M impacta no aluguel:
Imagine que você paga R$ 1.500 de aluguel todos os meses e o seu contrato vence em junho de 2024. Para saber como ficará o reajuste, considere o acumulado do IGP-M em 12 meses até maio do mesmo ano, que é 0,34%, e multiplique pelo valor do aluguel.
Desse modo, a conta segue essa lógica: R$ 1.500 (valor do aluguel) x 1,0034 (valor acumulado do IGP-M em 12 meses) = R$ 1.505,10.
Isso significa que o aluguel reajustado que deve vigorar pelos próximos 12 meses é de R$ 1.505,10.
Todavia, esse exemplo é válido apenas para casos em que o IGP-M é positivo. Abaixo, explicaremos como fica o aluguel quando o índice está negativo.
Como calcular o aluguel com IGP-M negativo?
Embora ainda seja muito comum em contratos de locação de imóveis, uma das principais desvantagens do IGP-M é a inconstância e possibilidade de altos reajustes inesperados. Todavia, existem situações em que o acumulado registra resultados negativos, como aconteceu em alguns meses de 2023.
Por exemplo, um inquilino que pagava R$ 1.500 de aluguel e tinha um contrato com data de vencimento para dezembro de 2023, deveria seguir o seguinte passo a passo para descobrir o valor reajustado:
- Considerar a variação acumulada do IGP-M até novembro de 2023, que foi de -3,46%;
- Transformar o valor do índice em fator decimal da seguinte maneira: -3,46 dividido por 100 = -0,0346;
- Multiplicar o valor atual do aluguel por (1 + valor do IGP-M em fator decimal), ou seja: 1 + (-0,0346) = 0,9654
- Dando continuidade: R$ 1.500 (valor do aluguel) x 0,9654 = R$ 1.448,10.
Portanto, com um IGP-M acumulado de -3,46% em novembro de 2023, o novo valor do aluguel seria de R$ 1.448,10.
Leia também: Índices de reajuste de aluguel: é melhor usar IGP-M, IPCA ou a negociação entre locador e locatário?
O que fazer quando o IGP-M está negativo?
Depois de acompanhar o exemplo listado acima, você com certeza observou que, quando o IGP-M está negativo, o cálculo de reajuste do aluguel aponta que o valor sofrerá uma redução. Entretanto, isso nem sempre significa que o aluguel será realmente reduzido.
Para que a redução ocorra, é necessário que o contrato preveja o reajuste pelo IGP-M sem cláusula de exclusão do indexador em caso de deflação. Essa previsão é importante porque muitos acordos estipulam o reajuste apenas quando o índice é positivo, o que automaticamente indicaria um aumento no custo com o aluguel.
Ou seja, se o documento não especificar o reajuste em caso de IGP-M negativo, pode não haver nenhuma correção no valor do aluguel, seja para mais ou para menos.
Em outras palavras, o aluguel irá aumentar quando o IGP-M for positivo. Todavia, se o acumulado for negativo e o contrato não prever explicitamente a redução, o valor do aluguel pode permanecer inalterado.
O que não pode acontecer no reajuste do aluguel?
Quando se trata do reajuste do aluguel, existem algumas práticas que não são permitidas ou recomendadas. Entre elas, estão:
Reajustes arbitrários
Se o IGP-M for o indexador definido em contrato para validar o reajuste do aluguel, isso significa que o proprietário não poderá solicitar valores de forma arbitrária. Afinal, o reajuste deverá se basear no índice acordado e respeitar o período correto.
Cláusulas abusivas
Além de não ser permitido inserir cláusulas abusivas que prejudiquem o inquilino de forma desproporcional, o proprietário também não poderá solicitar reajustes exorbitantes que deixem o morador do imóvel em situação desfavorável. Ou seja, o reajuste deve seguir a valorização do imóvel e a realidade do mercado imobiliário para que seja considerado justo.
Reajustes retroativos
Além dos itens listados anteriormente, o proprietário também não poderá solicitar reajuste fora do período estipulado em contrato. Nesse sentido, a correção dos valores deverá ocorrer apenas na data acordada, geralmente 12 meses após a assinatura do documento.
Reajuste sem aviso prévio
O proprietário deve notificar o inquilino sobre o reajuste com antecedência, conforme estipulado no contrato de locação. Afinal, o reajuste deve ser feito de forma justa e transparente.
Saiba mais: Aprenda o que é deflação do IPCA e do IGP-M e quais os efeitos para quem aluga imóveis
Como funciona o reajuste de aluguel no QuintoAndar?
Agora que você já sabe como fica o reajuste do aluguel com IGP-M negativo, aqui vai mais uma informação importante: o QuintoAndar adotou o IPCA como índice de correção de aluguel para todos os contratos fechados pela plataforma a partir do dia 26/11/2020.
A iniciativa foi tomada para evitar os impactos negativos das flutuações do IGP-M tanto para inquilinos quanto para proprietários. Afinal, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo é mais estável e tem variações muito mais controladas e menos agressivas ao mercado.
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