Saber o que é área útil faz toda a diferença no momento de avaliar um imóvel. Afinal, essa informação indica o espaço real disponível para uso em uma casa ou apartamento, sem considerar paredes, colunas ou áreas comuns do prédio. Por isso, o dado é tão importante em anúncios de venda ou aluguel.
Por isso, saber interpretar corretamente essa e outras metragens, como área construída e área total, por exemplo, evita erros tanto na precificação da propriedade quanto ao comparar o imóvel a outros com metragem semelhante, mas com tipos de aproveitamento bem diferentes.
Nesse sentido, continue a leitura deste artigo para entender o que é área útil, como calcular, a diferença entre outros tipos de metragens e por que esse detalhe é importante em qualquer decisão de compra ou locação.
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- O que é área útil?
- Como calcular área útil?
- O que é área construída?
- Como calcular a área construída?
- O que é área comum?
- Como calcular área comum?
- O que é área total?
- Como calcular a área total?
- Encontre os melhores imóveis com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Construir ou comprar imóvel pronto? Veja o que vale mais a pena
O que é área útil?
Área útil é a parte interna de um imóvel que realmente pode ser utilizada pelo morador. Ou seja, são espaços livres, acessíveis e habitáveis como sala, cozinha, quartos, banheiros, corredores e varandas.
Nesse sentido, o conceito de área útil exclui paredes, pilares, tubulações e áreas comuns de edifícios – em casos de apartamentos -, como corredores de acesso, hall de entrada, escadas, garagens coletivas e salões de uso compartilhado.
Portanto, a área útil é sempre menor do que a área total ou a área construída, embora seja a que melhor reflete o aproveitamento interno da planta.
Como calcular área útil?
O cálculo da área útil pode variar de acordo com o desenho da planta. Porém, em geral, segue normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Aliás, é comum que esse valor esteja indicado na matrícula do imóvel ou na planta baixa, principalmente em lançamentos residenciais ou comerciais.
Entretanto, caso você não tenha essa metragem em mãos, vamos ao processo:
A área útil é igual à soma dos metros quadrados dos cômodos habitáveis na propriedade, como sala, quartos, cozinha, banheiros, corredores internos e varandas privativas – excluindo paredes, colunas e áreas comuns do edifício (se for o caso).
Ou seja, para fazer o cálculo, é necessário somar a metragem de cada ambiente dentro do imóvel.
Por exemplo, em um apartamento que tenha os seguintes ambientes:
- Sala: 18 m²
- Cozinha: 10 m²
- Quarto 1: 12 m²
- Quarto 2: 10 m²
- Banheiro: 4 m²
- Varanda: 6 m²
Basta somar todos os valores para chegar ao resultado de que a área útil deste imóvel tem 60 m².
O que é área construída?
Área construída é a medida total de todos os espaços cobertos de um imóvel, incluindo as estruturas permanentes como paredes, pisos, telhados e lajes.
Isso significa que, além dos cômodos internos, a área construída também considera garagens cobertas, varandas fechadas e qualquer outra parte que esteja sob uma cobertura fixa.
Esse conceito se diferencia da área útil porque abrange toda a metragem edificada, mesmo que parte dela não seja diretamente habitável.
É uma referência importante para entender a extensão real da construção dentro do terreno e é usada para calcular o valor venal do imóvel, estimar o custo de obras, definir impostos como o IPTU e até para viabilizar financiamentos.
Além disso, a área construída também pode indicar a finalidade do imóvel – se ele é residencial, comercial ou industrial – já que a metragem construída está diretamente relacionada à função e ao tipo de uso que se pretende dar ao espaço.
Como calcular a área construída?
De modo geral, o cálculo da área construída leva em consideração as dimensões externas da residência, excluindo espaços não cobertos ou áreas ao ar livre.
A conta também pode incluir pisos superiores em edifícios, como prédios e condomínios fechados, além de estruturas anexas à edificação principal.
Nesse sentido, primeiramente, é importante verificar as normas específicas de cada município para garantir que todas as medições estejam corretas. Lembre-se também que o cálculo deve ser feito por profissionais para que seja o mais preciso o possível.
Em seguida, caso você queira ter uma ideia do valor, comece fazendo a medição do comprimento de duas paredes de cada cômodo e, depois, multiplique os valores. O resultado será a área do ambiente. Durante o processo, desconsidere a espessura das paredes.
Fez o cálculo com todos os espaços desejados, inclusive áreas adicionais? Então some os resultados e essa será a área construída do imóvel!
O que é área comum?
Em seguida, a área comum é todo espaço de uso coletivo dentro de um condomínio, seja ele residencial ou comercial.
Assim, essa área não pertence exclusivamente a nenhum morador ou proprietário, mas sim a todos os condôminos que dividem a posse e os custos de manutenção. Entre os exemplos mais comuns estão hall de entrada, escadas, corredores, elevadores, portaria, garagem coletiva, salão de festas, academia, piscina e playground.
Mesmo que você não utilize todos esses espaços com frequência, eles fazem parte do seu direito de uso como condômino. Por isso, a área comum influencia diretamente no valor do imóvel e também na taxa de condomínio mensal.
Lembre-se de que a área comum não entra no cálculo da área útil, mas está presente na área total do imóvel, que soma a metragem privativa com uma fração correspondente das áreas compartilhadas.
Leia mais: Condomínio residencial: tudo que você precisa saber sobre esse tipo de moradia
Como calcular área comum?
Como visto anteriormente, essa metragem não aparece separada no seu apartamento, mas é dividida entre todos os condôminos de acordo com o tamanho de cada unidade.
Então, para saber quanta área comum corresponde ao seu imóvel, é usada uma porcentagem chamada fração ideal, que representa a sua parte no condomínio. Essa fração já vem definida no contrato ou na matrícula do imóvel.
O cálculo funciona assim:
Área comum = área total comum do prédio × fração ideal da sua unidade.
Por exemplo: se o prédio tem 1.000 m² de área comum e sua fração ideal é de 3%, sua parte na área comum é de 30 m² (1.000 × 0,03).
Esse número é importante para calcular o valor do condomínio, impostos e até o valor total do imóvel.
O que é área total?
Área total é a soma da área útil com a fração da área comum de um imóvel.
Em outras palavras, é a metragem completa que representa tudo o que está ligado à propriedade: o espaço interno (como quartos, sala e cozinha) mais a parte proporcional dos ambientes compartilhados no condomínio, como corredores, hall de entrada, garagem coletiva, salão de festas e outras áreas comuns.
Essa medida é usada especialmente em apartamentos e imóveis em condomínios fechados.
Mesmo que você não tenha uso exclusivo dessas áreas compartilhadas, a área total representa o quanto aquele imóvel ocupa no conjunto do prédio ou loteamento, e costuma aparecer em contratos, matrículas e anúncios imobiliários.
Por isso, se você está analisando um imóvel e viu uma área total de 100 m², saiba que essa metragem não se refere apenas ao espaço interno do apartamento, mas já inclui sua parte nas áreas comuns do edifício.
Ou seja, para saber quanto você realmente pode usar dentro do imóvel, é importante conferir também a área útil.
Como calcular a área total?
Calcular a área total de um imóvel é simples: basta somar a área útil com a fração da área comum correspondente à unidade. Esse número representa a metragem completa relacionada à propriedade e é importante principalmente em imóveis dentro de condomínios.
O cálculo funciona da seguinte forma:
Área total = área útil + (área comum x fração ideal da unidade).
Por exemplo: imagine um apartamento com 70 m² de área útil e uma fração ideal de 2,5% em um prédio que possui 1.200 m² de área comum. A parte proporcional nas áreas coletivas será de 30 m² (2,5% de 1.200), e a área total do imóvel será de 100 m².
Saiba mais: Contrato do QuintoAndar: saiba como funciona para inquilinos e proprietários
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Afinal, saber exatamente o que cada medida representa evita surpresas e garante mais transparência em qualquer negociação.
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Conclusão
Entender o que é área útil é importante para quem busca transparência e segurança na hora de comprar ou alugar um imóvel. Esse conceito representa a metragem que realmente pode ser aproveitada no dia a dia, sem considerar paredes ou espaços comuns, e é o que define a funcionalidade real de uma casa ou apartamento.
Ou seja, ao diferenciar área útil, área construída e área total, você ganha mais precisão para comparar imóveis, avaliar preços e evitar surpresas após fechar negócio.
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