A reforma tributária nos imóveis traz mudanças importantes para quem compra, vende, aluga ou investe no mercado imobiliário.
Embora a implementação do novo sistema aconteça de forma gradual até 2033, algumas regras já começaram a entrar em vigor e exigem atenção de proprietários, investidores, incorporadoras, imobiliárias e inquilinos. Continue a leitura e saiba mais!
Navegue pelo conteúdo:
- Resumo: o que muda com a reforma tributária para imóveis?
- O que é a Reforma Tributária do Consumo?
- Como funciona a reforma tributária para o mercado imobiliário
- Quais impostos serão substituídos?
- Quando as mudanças entram em vigor?
- Quem será afetado pela reforma tributária nos imóveis?
- Pessoa física com mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil
- Empresas do mercado imobiliário
- Quem terá de pagar IBS e CBS sobre o aluguel de imóveis?
- O que muda para quem anuncia imóveis para aluguel por temporada?
- A reforma tributária pode aumentar o valor dos aluguéis?
- O que muda para compra e venda de imóveis?
- Incorporadoras terão regras específicas
- O que é o redutor de ajuste?
- Existe uma janela até dezembro de 2026?
- Comprar imóvel vai ficar mais caro?
- Como investidores e proprietários podem se preparar?
- Revisar contratos de aluguel e cláusulas tributárias
- Vale a pena ter imóveis como pessoa física ou pessoa jurídica?
- Quando fazer um planejamento patrimonial e tributário?
- Principais cuidados para quem tem renda superior a R$ 240 mil por ano
- Compre ou venda imóveis com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Você conhece o leasing imobiliário? Entenda como funciona esse tipo de crédito para alugar e comprar um imóvel
Resumo: o que muda com a reforma tributária para imóveis?
A reforma tributária muda a forma de tributação em operações do mercado imobiliário nos próximos anos.
Entre as principais mudanças estão a criação do modelo de IVA dual (IBS e CBS), a substituição de tributos atuais, novas regras para proprietários com múltiplos imóveis alugados e alterações na tributação de operações de compra, venda e locação.
Confira os principais pontos:
- PIS, Cofins, ICMS e ISS serão substituídos gradualmente pela CBS e pelo IBS durante a transição da reforma tributária;
- A implementação ocorrerá de forma escalonada entre 2026 e 2033, com períodos de teste e convivência entre o sistema atual e o novo;
- Pessoas físicas que alugam três ou mais imóveis e recebem acima de R$ 240 mil por ano poderão passar a recolher IBS e CBS;
- A reforma tributária aluguel de imóveis mantém benefícios para parte das locações residenciais, como reduções na base de cálculo e redutores sociais;
- Operações de compra, venda, incorporação, administração e intermediação de imóveis também passam a seguir regras específicas do novo regime tributário;
- Aluguéis por temporada passam a receber tratamento tributário diferente das locações residenciais tradicionais;
- Empresas e investidores com vários imóveis devem revisar contratos, avaliar o enquadramento tributário e acompanhar o cronograma de transição.
O que é a Reforma Tributária do Consumo?
A Reforma Tributária do Consumo corresponde ao conjunto de mudanças que reorganiza a cobrança dos principais tributos incidentes sobre bens e serviços no Brasil.
O objetivo é simplificar o sistema, reduzir a cumulatividade de impostos e criar regras mais uniformes para empresas e consumidores.
A base dessa transformação começou com a Emenda Constitucional nº 132/2023 e foi regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026.
Juntas, essas normas definem como funcionará o novo modelo tributário durante o período de transição, que seguirá até 2033.
No mercado imobiliário, a mudança vai além da substituição de impostos. A legislação criou um regime específico para operações com imóveis, reconhecendo as características próprias do setor e estabelecendo regras diferentes para compra e venda, locação, incorporação, administração e intermediação imobiliária.
Por isso, embora a reforma tenha alcance nacional, os impactos não serão iguais para todos os contribuintes. O tratamento tributário dependerá do tipo de operação, do perfil do proprietário e, em alguns casos, da quantidade de imóveis e da renda obtida com eles.
Como funciona a reforma tributária para o mercado imobiliário
A reforma tributária cria um regime específico para as operações com imóveis. Isso significa que compra, venda, locação, incorporação, administração e intermediação imobiliária passam a seguir regras próprias dentro do novo sistema de IBS e CBS.
Nesse sentido, a tributação do setor não acontecerá exatamente da mesma forma que outras atividades econômicas. A legislação prevê reduções de alíquota, redutores de base de cálculo e regras de transição para evitar que a mudança provoque um aumento imediato e generalizado da carga tributária.
Além disso, o impacto varia conforme o perfil de quem realiza a operação. Uma pessoa física que vende um único imóvel, por exemplo, não recebe necessariamente o mesmo tratamento de uma incorporadora, de uma imobiliária ou de um proprietário com vários imóveis alugados.
Por isso, é preciso analisar caso a caso. O tipo de operação, a quantidade de imóveis, a receita obtida e o enquadramento como pessoa física ou jurídica influenciam diretamente a forma de cobrança dos novos tributos.
Quais impostos serão substituídos?
A reforma tributária substitui gradualmente alguns dos principais tributos sobre o consumo por um modelo conhecido como IVA dual, composto por dois novos impostos. Veja como fica:
| Tributos atuais | Novo modelo |
| PIS | CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) |
| Cofins | CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) |
| ICMS | IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) |
| ISS | IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) |
Além deles, o novo sistema também prevê o Imposto Seletivo (IS). Esse tributo foi criado para desestimular o consumo de produtos e serviços considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente. No entanto, ele não faz parte das operações imobiliárias.
Quando as mudanças entram em vigor?
A implementação da reforma tributária será gradual. Em vez de substituir todos os tributos de uma só vez, o novo sistema prevê um período de transição para que empresas, governos e contribuintes se adaptem às novas regras.
Veja como funciona o cronograma previsto na legislação:
| Ano | O que acontece |
| 2026 | Início do período de testes, com cobrança simbólica da CBS e do IBS para validar o novo modelo de arrecadação |
| 2027 | A CBS passa a entrar em vigor de forma efetiva, enquanto alguns tributos federais começam a ser extintos |
| 2029 | Começa a substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS, com redução progressiva das alíquotas dos tributos atuais |
| 2033 | Fim da transição e implementação completa do novo sistema tributário, com CBS e IBS substituindo definitivamente os tributos anteriores |
Durante esse período, algumas operações poderão seguir regras de transição previstas na legislação.
Esse é o caso de determinados empreendimentos imobiliários, incorporações e contratos firmados antes da entrada em vigor do novo regime, que podem permanecer sujeitos às regras anteriores por um período determinado.
Por isso, quem pretende comprar, vender, alugar ou investir em imóveis nos próximos anos deve acompanhar esse calendário. Dependendo da data da operação e do regime tributário aplicável, as regras podem variar durante a transição.
Quem será afetado pela reforma tributária nos imóveis?
A reforma tributária impacta diferentes participantes do mercado imobiliário, mas não da mesma forma. Entenda como a reforma afeta cada grupo:
Pessoa física com mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil
A maioria das pessoas físicas que recebe renda com aluguel não será automaticamente enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS. A incidência desses tributos depende do cumprimento de critérios estabelecidos pela Lei Complementar nº 214/2025.
De forma geral, a tributação poderá alcançar proprietários que, simultaneamente:
- Tenham mais de três imóveis locados;
- Obtenham receita anual superior a R$ 240 mil com esses aluguéis.
Quem não atender a esses requisitos continua sujeito às regras tributárias atualmente aplicáveis às pessoas físicas, como o Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel.
Empresas do mercado imobiliário
Construtoras, incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e administradoras de imóveis também serão impactadas pela reforma tributária.
Essas empresas passarão a recolher a CBS e o IBS conforme as regras específicas criadas para o setor imobiliário. Além disso, a legislação estabelece mecanismos como reduções de alíquota, redutores de base de cálculo e regras de transição para determinadas operações, com o objetivo de adaptar o novo modelo às características do mercado.
Quem terá de pagar IBS e CBS sobre o aluguel de imóveis?
Com a reforma, as operações de locação de imóveis passam a integrar o regime específico do IBS e da CBS. Isso não significa, porém, que qualquer pessoa que receba aluguel será tributada.
Para as pessoas físicas, a cobrança dos novos tributos somente ocorre quando forem atendidos os critérios previstos em lei, como possuir mais de três imóveis destinados à locação e obter receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações.
Além disso, a legislação prevê tratamento favorecido para o setor imobiliário, com redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de locação de imóveis e um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel residencial enquadrado no regime.
O que muda para quem anuncia imóveis para aluguel por temporada?
A legislação inclui a locação de imóveis no regime específico da reforma tributária, o que abrange diferentes modalidades de aluguel.
No entanto, as regras e benefícios destinados às locações residenciais não se aplicam necessariamente da mesma forma aos contratos de curta duração, como os aluguéis por temporada.
Por isso, proprietários que utilizam plataformas de hospedagem ou realizam locações frequentes por curtos períodos devem acompanhar a regulamentação e avaliar como o novo modelo tributário poderá afetar esse tipo de operação.
Saiba mais: O que considerar antes de comprar um imóvel
A reforma tributária pode aumentar o valor dos aluguéis?
Embora algumas operações passem a recolher IBS e CBS, a legislação também criou mecanismos para reduzir o impacto da tributação sobre o mercado imobiliário, como descontos nas alíquotas e redutores de base de cálculo.
Além disso, o valor do aluguel depende de diversos fatores, como oferta e demanda, localização, características do imóvel e condições do mercado.
Ou seja, o efeito da reforma poderá variar de acordo com cada operação e com o perfil do proprietário, sem que exista uma regra geral de aumento dos preços.
O que muda para compra e venda de imóveis?
A reforma tributária venda de imóveis cria regras específicas para as operações de alienação de bens imobiliários realizadas por pessoas físicas e jurídicas enquadradas no novo regime de IBS e CBS.
Veja os principais pontos:
Incorporadoras terão regras específicas
As incorporadoras, construtoras e demais empresas do setor passam a seguir o regime específico criado pela reforma tributária para operações imobiliárias.
Na prática, essas empresas recolherão IBS e CBS de acordo com as regras previstas na Lei Complementar nº 214/2025, que também estabelece benefícios para o setor, como reduções de alíquotas e mecanismos para evitar aumento excessivo da carga tributária.
Além disso, empreendimentos iniciados antes da entrada em vigor do novo sistema podem se enquadrar nas regras de transição previstas pela legislação, dependendo das características da operação.
O que é o redutor de ajuste?
Um dos principais mecanismos criados pela reforma é o redutor de ajuste.
Ele funciona como um valor vinculado ao imóvel que poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS nas operações de venda realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular desses tributos.
O objetivo é evitar que imóveis adquiridos antes da reforma sofram uma tributação desproporcional durante a transição para o novo sistema.
De forma geral, o redutor considera informações como o valor de aquisição do imóvel ou, em determinadas situações, o seu valor de referência.
Existe uma janela até dezembro de 2026?
Sim. A legislação criou regras de transição para imóveis que já pertenciam ao contribuinte antes da implantação definitiva do novo sistema.
Para imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, é possível constituir o chamado redutor de ajuste, que servirá para diminuir a base de cálculo do IBS e da CBS quando esse imóvel for vendido futuramente.
O objetivo dessa medida é preservar parte do histórico de aquisição dos imóveis e reduzir os efeitos da mudança de regime tributário sobre patrimônios constituídos antes da reforma.
Comprar imóvel vai ficar mais caro?
Embora o novo modelo altere a forma de tributação das operações imobiliárias, a própria legislação prevê ferramentas para reduzir impactos sobre o setor, como descontos nas alíquotas, redutores e regras de transição.
Além disso, o preço de um imóvel depende de diversos fatores, como oferta e demanda, custo da construção, localização, taxa de juros e cenário econômico.
Dessa forma, os efeitos no preço podem variar conforme o tipo do imóvel, o perfil do comprador, do vendedor e do tipo de operação. Por isso, a tendência é que os impactos sejam diferentes entre empreendimentos e regiões do país, e não um aumento generalizado dos preços.
Como investidores e proprietários podem se preparar?
Embora a implementação completa da reforma tributária aconteça de forma gradual até 2033, quem investe em imóveis já pode começar a se preparar. Confira alguns pontos que merecem atenção:
Revisar contratos de aluguel e cláusulas tributárias
Quem possui imóveis alugados, empreendimentos em andamento ou pretende realizar operações de compra e venda nos próximos anos deve acompanhar o cronograma de implementação da reforma tributária.
Além disso, vale revisar contratos e verificar se há impactos relacionados ao período de transição, principalmente em operações iniciadas antes da entrada em vigor definitiva do novo sistema.
Vale a pena ter imóveis como pessoa física ou pessoa jurídica?
Dependendo do volume de operações e da renda obtida com imóveis, pode ser importante reavaliar a estrutura utilizada para investir.
Afinal, a reforma tributária cria regras tanto para pessoas físicas quanto para empresas, e o impacto pode variar conforme o tipo de operação, o faturamento e o enquadramento tributário.
Quando fazer um planejamento patrimonial e tributário?
Quem possui vários imóveis ou pretende aumentar a carteira de investimentos pode se beneficiar de um planejamento patrimonial.
Essa análise permite entender como as novas regras podem afetar futuras compras, vendas e locações, além de facilitar a organização do patrimônio diante da transição para o novo modelo tributário.
Principais cuidados para quem tem renda superior a R$ 240 mil por ano
Os proprietários que possuem diversos imóveis destinados à locação também devem acompanhar a receita anual obtida com esses contratos.
Isso porque a legislação estabelece critérios específicos para que pessoas físicas passem a recolher IBS e CBS sobre operações de locação, entre eles a obtenção de receita anual superior a R$ 240 mil e a exploração de mais de três imóveis alugados.
Continue a leitura: Qual é a melhor época para comprar um imóvel? Saiba analisar se é hora de agir ou esperar mais um pouco
Compre ou venda imóveis com o QuintoAndar
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Conclusão
A reforma tributária representa uma das maiores mudanças no sistema de impostos brasileiro nas últimas décadas e também traz impactos para o mercado imobiliário.
Apesar de a transição ocorrer de forma gradual, conhecer as novas regras desde o início ajuda proprietários, investidores, compradores e empresas a planejar melhor suas decisões.
Como os efeitos variam conforme o tipo de operação e o perfil do contribuinte, acompanhar a evolução da legislação pode fazer diferença na hora de comprar, vender, alugar ou investir em imóveis.
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