- A usucapião urbana é um ato jurídico que converte a posse de um imóvel ocioso em propriedade, promovendo a função social de terrenos e edificações em áreas urbanas.
- O processo exige posse contínua por 5, 10 ou 15 anos conforme a modalidade, comprovação de intenção de propriedade, ausência de oposição do proprietário e documentação de impostos e manutenção do imóvel.
- A aquisição por usucapião dispensa o pagamento de ITCD e requer contratação de advogado especializado, com apresentação de documentação ao cartório de imóveis ou poder judiciário.
Já ouviu falar em usucapião urbano, mas não entendeu muita coisa? A usucapião nada mais é que uma forma originária de adquirir um imóvel. Ou seja, é um ato jurídico que converte a posse de um imóvel em sua propriedade.
Mas como isso funciona? Esse ato é legal? Qual a diferença de posse e propriedade? Calma! Abaixo vamos explicar tudo sobre essa modalidade de aquisição de propriedade e te mostrar quais são os tipos de usucapião e como requerê-lo.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é usucapião urbano?
- Como funciona a usucapião?
- Qual a diferença entre posse e propriedade?
- Quais são os tipos de usucapião urbano?
- Usucapião ordinário
- Usucapião extraordinário
- Usucapião especial urbano
- Quais são as modalidades de usucapião aplicáveis à usucapião urbano?
- Como requerer a usucapião urbano?
- 1. Reúna todos os documentos do imóvel
- 2. Contrate um advogado especialista
- 3. Prepare a documentação do imóvel
- 4. Apresente toda a documentação ao Cartório de Imóveis ou ao Poder Judiciário
- 5. Deferimento da ação
- Pensando em vender ou alugar seu apartamento?
O que é usucapião urbano?
Usucapião urbano, como previsto no art. 183 da Constituição Brasileira de 1988, é um ato é legal de aquisição de imóvel e consiste em promover a função social de propriedades privadas ociosas. Desse modo, é possível ocupar um terreno ou edificação da área urbana para fins de moradia ou comerciais e, assim, dar uma finalidade à propriedade.
Ou seja, esse ato é legal e consiste em promover a função social de propriedades privadas ociosas. Desse modo, é possível ocupar um terreno ou edificação para fins de moradia ou comerciais e, assim, dar uma finalidade à propriedade.
Assim, podemos dizer que a usucapião é uma maneira de dar posse de terrenos ociosos para pessoas que os utilizarem como moradia e comércio ou para trabalhos que produzem o próprio sustento.
Também chamado de Usucapião Especial Urbano pro misero, a pessoa que ocupa a propriedade com até 250 m² passa a “cuidar” do terreno e dá sentido social a ele.
Entretanto, após 5 anos seguidos morando ou usando a propriedade para fins comerciais e de subsistência, a pessoa pode adquirir o direito da propriedade.
Como diz o art. 183 da Constituição Federal:
“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Ou seja, como mostra a lei, a pessoa que utiliza esse tipo de usucapião especial urbano, pode adquirir sua posse desde que não tenha outro imóvel em seu nome.
Além disso, podemos confirmar que essa é uma forma de proteção às pessoas que ocupam imóveis de até 250 m², que não são titulares de outros imóveis e que vão usar a propriedade para moradia e/ou comércio.
Como funciona a usucapião?
A usucapião é uma forma de tomar posse de uma propriedade quando ela está ociosa. Assim, a pessoa que irá usá-la para fins de moradia ou comerciais.
Além disso, é preciso utilizar a propriedade por mais de 20, 10 ou 5 anos consecutivos, à depender da modalidade de usucapião e não ser titular de outro imóvel.
Mas não é só isso. Para conseguir a usucapião é necessário seguir alguns pré-requisitos, como:
- Vontade de ser dono: conhecida como posse animus domini, isso quer dizer que a pessoa que for ocupar a área cuide do imóvel como se fosse seu, pague os impostos necessários e ainda faça as manutenções físicas e estruturais na propriedade;
- O imóvel deve estar localizado em área urbana;
- Não existir nenhuma contestação e oposição do proprietário do imóvel;
- O imóvel ocupado não pode ser alugado ou destinado a pessoas terceiras que não façam parte da família do interessado.
Qual a diferença entre posse e propriedade?
Para entender a fundo o que é usucapião é preciso saber a diferença entre posse e propriedade.
Posse é o ato de morar em um imóvel como se fosse seu, sem a parte onerosa com o proprietário. Ou seja, não existe um documento que dê posse de algo para alguém.
Já propriedade é um documento, um registro que te dá direitos sobre um imóvel. Assim, quando se tem a propriedade, o nome do titular vai como responsável pelo espaço no Registro de Imóveis, que é o órgão responsável por regulamentar todos os imóveis do Brasil.
Desse modo, o direito de usucapião é sobre a posse de um imóvel ao qual a pessoa não é proprietário.
Quais são os tipos de usucapião urbano?
A prática de usucapião urbano é composta por várias modalidades diferentes dependendo do contexto do imóvel.
Dessa forma, abaixo separamos os 3 principais tipos. Confira!
Usucapião ordinário
Conforme o artigo 1.242 do Código Civil, o usucapião ordinário acontece quando a pessoa que tem a posse do imóvel apresenta um documento que comprove a propriedade do local.
O que é irregular, pois mesmo que essa pessoa tenha pago pelo imóvel, o proprietário agiu de má fé e passou a perna na pessoa.
Desse modo, é necessário comprovar a posse por 10 anos e mostrar os comprovantes de pagamento pelo imóvel ou que tenha morado ali pelo tempo predisposto ou feito obras no terreno.
Usucapião extraordinário
Nessa modalidade, a pessoa que possui a posse sabe que não é proprietária, mas quer ser.
Desse modo, é necessário que a posse tenha sido exercida por, pelo menos, 15 anos. Sendo que esse tempo pode ser reduzido para 10 anos, se a pessoa tiver morado o tempo todo no imóvel ou feito obras no local.
Usucapião especial urbano
Como falamos acima, o usucapião especial urbano
ocorre quando uma pessoa ocupa um imóvel com até 250 metros quadrados e exerce a posse do terreno para fins de moradia, comércio ou subsistência.
Ou seja, nessa modalidade o direito de posse tem como objetivo a oferta da função social da propriedade e o tempo de posse é de apenas 5 anos de uso do local.
Quais são as modalidades de usucapião aplicáveis à usucapião urbano?
Todas as modalidades que mencionamos acima se aplicam ao usucapião urbano. Quando o objetivo é reaver a posse ou direito sobre a propriedade, use-se a modalidade com menos exigências e pré-requisitos.
Desse modo, por questão de segurança, a escolha da modalidade depende muito do contexto das pessoas que habitam o imóvel, quem é o proprietário, o tempo que elas estão ali e como chegaram até aquele local.
Como requerer a usucapião urbano?
Abaixo separamos um passo a passo do que fazer para requerer a usucapião de uma propriedade.
Lembrando que, atualmente, as ações de usucapião podem ser feitas nos cartórios de registro de imóveis — antigamente era só na justiça.
1. Reúna todos os documentos do imóvel
O primeiro passo é reunir todos os documentos relacionados ao imóvel desde o IPTU, a conta de água e luz, por exemplo.
2. Contrate um advogado especialista
Com os documentos reunidos, procure um advogado especialista no assunto e veja como ele pode te ajudar. Vale lembrar que todas as ações de usucapião precisam de um advogado para conduzir o processo.
3. Prepare a documentação do imóvel
Após fechado o contrato com o advogado é preciso ir atrás dos documentos públicos do imóvel para a tentativa de propriedade do mesmo.
4. Apresente toda a documentação ao Cartório de Imóveis ou ao Poder Judiciário
Depois de ter toda a documentação necessária para a usucapião, o advogado deve apresentá-la ao cartório de registro de imóveis ou na justiça como ação de imóvel usucapível.
Assim, serão feitas audiências e em todo o processo os dois lados serão ouvidos para se chegar a um veredicto.
5. Deferimento da ação
Caso a ação seja deferida, a titularidade do imóvel passará para a pessoa que solicitou a usucapião.
Desse modo, o novo responsável não precisará pagar o ITCD – Imposto de Transmissão por Causa Mortis ou Doação, pois a usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedades.
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