Se você tem um financiamento imobiliário ativo ou está pensando em fazer um para tirar um sonho do papel, como a casa própria, por exemplo, então com certeza já ouviu falar em amortização. Afinal, essa é uma das formas mais conhecidas de pagar menos juros e reduzir o tempo da dívida.
Porém, mesmo com toda a popularidade, muita gente ainda não entende exatamente o que é amortização ou como essa estratégia interfere no valor total que sai do seu bolso ao longo dos anos.
Além disso, quem está negociando um imóvel se depara com várias decisões ao mesmo tempo: qual sistema usar, quando vale a pena amortizar, qual impacto isso traz para as parcelas e até como funciona a amortização de financiamento em cada banco.
Por isso, reunimos neste artigo tudo o que você precisa para entender como amortizar financiamento. Se interessou e quer saber mais? Então continue a leitura!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é amortização?
- Como funciona a amortização de financiamento?
- Como amortizar financiamento?
- Quais são os 3 tipos de amortização?
- Sistema de Amortização Constante (SAC)
- Tabela Price
- Sistema Americano de Amortização (SAA)
- Qual tipo de amortização vale mais a pena?
- É vantajoso amortizar o financiamento?
- Tem desvantagens em amortizar o financiamento?
- É melhor amortizar ou antecipar parcelas?
- Como calcular a amortização de financiamento?
- Qual o melhor dia para amortizar financiamento?
- As melhores condições estão no QuintoAndar
Leia também: Como financiar construção em terreno próprio? Conheça o passo a passo e saiba se vale a pena
O que é amortização?
A amortização é o processo de adiantar parte da dívida com pagamentos extras que reduzem diretamente o valor principal do financiamento.
Isso significa que você mantém o pagamento mensal normal e, além dele, inclui um valor adicional que funciona como a antecipação de parcelas futuras. Essa estratégia é conhecida como amortização.
De modo geral, todo financiamento é formado por quatro elementos importantes:
- O valor principal que você pegou emprestado;
- A taxa de juros que remunera o banco;
- O saldo devedor atualizado;
- E as prestações mensais que você paga todo mês.
A amortização age justamente sobre o saldo devedor. Quando você reduz esse valor antes do prazo, os juros diminuem, o total pago cai e a dívida encurta de forma mais rápida
Como funciona a amortização de financiamento?
A amortização é uma forma de acelerar a quitação da dívida de um financiamento. Para ficar mais claro, funciona assim:
Quando você faz um pagamento extra além do valor da parcela mensal, o banco faz um novo cálculo do saldo devedor com base no valor amortizado. Assim, esse movimento diminui a base sobre a qual os juros são cobrados.
Esse mecanismo funciona independentemente do banco ou da instituição financeira, mas o impacto final muda conforme o sistema escolhido no contrato.
Outro ponto importante é que a amortização não substitui o pagamento da parcela mensal. Ou seja, você continua pagando o financiamento normalmente e adiciona um pagamento extra para adiantar parte da dívida.
Como amortizar financiamento?
Você pode amortizar seu financiamento de duas formas: reduzindo o valor da parcela ou reduzindo o prazo do contrato.
Se prefere aliviar o orçamento mensal, reduzir a parcela funciona bem. Se quer economizar mais no total pago, reduzir o prazo é, na maioria das vezes, mais vantajoso.
Para amortizar o financiamento, você pode seguir alguns passos simples:
1. Avalie se a amortização é vantajosa
Antes de qualquer coisa, veja se usar esse dinheiro extra para abater a dívida é realmente a melhor opção. Vale fazer uma simulação para visualizar quanto você vai economizar em juros e qual será o impacto real nas parcelas ou no prazo.
2. Entre em contato com o banco
Procure o banco responsável pelo seu financiamento para informar a intenção de amortizar. Aproveite esse momento para confirmar os dados da simulação, esclarecer dúvidas e negociar melhores condições se possível.
3. Escolha o tipo de amortização
Decida se quer reduzir o prazo do financiamento (diminuindo o saldo devedor) ou o valor das parcelas.
4. Confira as condições e atualize seu planejamento
Revise com atenção os detalhes do novo contrato: prazos, valores e o impacto total no seu orçamento.
5. Faça o pagamento
Com tudo certo, efetue o pagamento da amortização. Lembre-se de guardar os comprovantes e acompanhar o extrato do financiamento para garantir que tudo foi atualizado corretamente.
Saiba mais: Como calcular um financiamento de imóvel: passo a passo completo
Quais são os 3 tipos de amortização?
Os três tipos de amortização mais usados no Brasil são: Sistema de Amortização Constante (SAC), Tabela Price e o Sistema Americano de Amortização (SAA).
Cada um deles impacta no valor das parcelas, no comportamento dos juros e no ritmo em que o saldo devedor diminui de formas diferentes Entenda mais a seguir:
Sistema de Amortização Constante (SAC)
O SAC funciona com uma amortização fixa todos os meses. Além disso, as parcelas começam mais altas, mas ficam menores a cada mês.
Essa queda ocorre porque, quando a amortização é constante, cada pagamento abate um pedaço igual da dívida, enquanto os juros acompanham a nova realidade do saldo.
Vamos a um exemplo:
Para entender melhor a Tabela SAC, imagine que você financiou um imóvel de R$ 100 mil em 100 meses, com taxa de juros de 10% ao ano (aproximadamente 0,83% ao mês).
No primeiro mês, o saldo devedor ainda é R$ 100 mil. Assim, os juros iniciais seriam: R$ 100.000 × 0,0083 = R$ 830.
Como a amortização é fixa, a conta seria: R$ 100.000 ÷ 100 = R$ 1.000 por mês. Portanto, a primeira parcela é a soma desses dois valores: R$ 1.000 + R$ 830 = R$ 1.830.
No segundo mês, a conta muda. Como você já amortizou R$ 1.000, o saldo devedor cai para R$ 99.000. Então:
- Juros do 2º mês: R$ 99.000 × 0,0083 ≈ R$ 822
- 2ª parcela: R$ 1.000 + R$ 822 = R$ 1.822
Tabela Price
Na Tabela Price, as parcelas são iguais do início ao fim do contrato.
Por isso, a Price oferece mais previsibilidade, mas o saldo devedor cai mais devagar no início do financiamento.
Imagine o mesmo financiamento de R$ 100 mil em 100 meses, com juros de 10% ao ano (aprox. 0,83% ao mês). Na Price, a parcela é calculada por fórmula (PMT), mas vamos usar um valor aproximado apenas para fins didáticos:
Nesse cenário, a parcela mensal ficaria em torno de R$ 1.320. Agora veja como esse valor se divide entre juros e amortização ao longo do tempo:
1° mês:
- Saldo devedor: R$ 100.000
- Juros: R$ 100.000 × 0,0083 = R$ 830
- Amortização: R$ 1.320 – 830 = R$ 490
- Novo saldo devedor: R$ 99.510
2° mês:
- Saldo devedor: R$ 99.510
- Juros: R$ 99.510 × 0,0083 = R$ 825
- Amortização: R$ 1.320 – 825 = R$ 495
- Novo saldo devedor: R$ 99.015
Ou seja, nas primeiras parcelas você praticamente paga mais juros do que dívida, e isso faz o saldo devedor cair mais devagar.
Só depois de vários meses a amortização começa a ganhar força dentro da parcela, aumentando gradualmente e acelerando a redução do saldo.
Sistema Americano de Amortização (SAA)
Já no Sistema Americano, você paga apenas os juros durante o contrato e quita o valor principal de uma vez apenas no final.
Usando o mesmo exemplo de R$ 100 mil, juros de 10% ao ano (0,83% ao mês) e prazo de 100 meses, o cálculo fica assim:
Durante os 100 meses você paga apenas juros mensais. Ou seja:
- Juros mensais: R$ 100.000 × 0,0083 = R$ 830 por mês
- Parcela mensal (somente juros): R$ 830
Depois de pagar as 100 parcelas de R$ 830, chega a hora de fazer o último pagamento no valor de R$ 100 mil. Por isso, esse modelo quase nunca é usado em financiamento imobiliário residencial.
Saiba mais: Se eu financiar R$ 400 mil, quanto vou pagar no imóvel? Veja a simulação
Qual tipo de amortização vale mais a pena?
A resposta depende do seu perfil e do tipo de planejamento que você busca. No geral, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é o mais vantajoso para quem quer pagar menos juros no total.
Isso acontece porque o saldo devedor cai mais rápido, já que a amortização é fixa e os juros diminuem a cada mês. Assim, o custo total do financiamento fica menor, embora as parcelas comecem mais altas.
A Tabela Price, por outro lado, é indicada para quem prefere parcelas iguais do início ao fim e precisa de previsibilidade no orçamento.
Nesse sistema, o valor pago mensalmente é constante, mas o saldo devedor reduz mais devagar. É uma boa alternativa se você quer estabilidade e não se importa em pagar um pouco mais de juros ao longo do contrato.
Já o Sistema Americano de Amortização (SAA) quase nunca é usado em financiamentos imobiliários residenciais. Esse modelo é mais comum em operações empresariais ou de curto prazo.
É vantajoso amortizar o financiamento?
Na grande maioria dos casos, sim. Afinal, amortizar diminui o saldo devedor e, com isso, reduz o valor total de juros que você paga ao longo dos anos.
Além disso, antecipar parcelas por meio de amortizações reduz o prazo da dívida. Assim, você se livra das prestações mais cedo e pode usar a renda mensal para outros objetivos.
No entanto, vale analisar a sua situação. Amortizar é vantajoso quando você tem uma reserva de emergência que não será comprometida e quando a taxa de juros do financiamento é maior do que o rendimento das suas aplicações.
Caso contrário, pode ser melhor investir o dinheiro e manter o cronograma de pagamento.
Tem desvantagens em amortizar o financiamento?
Embora traga benefícios, amortizar também exige cuidado.
A principal desvantagem é comprometer toda a reserva financeira e ficar desprotegido diante de imprevistos. Usar cada centavo extra para abater a dívida pode deixar você sem liquidez para emergências, reformas ou mudanças inesperadas.
Continue a leitura: Parcelas decrescentes no financiamento imobiliário: o que são, como calcular, vantagens e desvantagens
É melhor amortizar ou antecipar parcelas?
Amortizar e antecipar parcelas são estratégias diferentes. Ao amortizar, você diminui o saldo devedor e, como consequência, reduz os juros futuros. Já ao antecipar parcelas, você paga prestações que venceriam lá na frente, mas a base da dívida não muda.
Na prática, a amortização costuma ser mais vantajosa financeiramente, pois reduz diretamente o valor principal e gera mais economia nos juros.
Antecipar parcelas pode ser útil se você quer eliminar prestações específicas, como quitar as últimas parcelas para se livrar da dívida mais cedo, mas o impacto no custo total costuma ser menor.
Como calcular a amortização de financiamento?
Para calcular a amortização, você precisa conhecer o saldo devedor atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização do contrato e o valor que deseja adiantar.
No SAC, o cálculo é mais direto: basta subtrair o valor amortizado do saldo devedor e recalcular os juros sobre o novo saldo. Na Price, o cálculo envolve fórmulas específicas, pois a parcela mensal é fixa e a composição entre juros e amortização muda ao longo do tempo.
E se você quer saber quanto custa financiar o imóvel dos seus sonhos, pode usar o Simulador de Financiamento do QuintoAndar.
Com a ferramenta, você pode simular gratuitamente prazos, taxas, entrada e parcelas mensais, além de comparar diferentes cenários antes de fechar o contrato.
Assim, você visualiza quanto vai pagar de juros, qual seria o impacto de amortizar e pode planejar o financiamento com mais segurança e clareza.
Qual o melhor dia para amortizar financiamento?
A melhor data para amortizar o financiamento é no mesmo dia do vencimento da parcela. Nesse momento, os juros do mês já foram cobrados e pagos, então o valor que você usar para amortizar será aplicado diretamente sobre o saldo devedor.
Porém, alguns bancos têm dias específicos de processamento. Por isso, vale confirmar com a instituição como funciona a amortização do seu contrato.
As melhores condições estão no QuintoAndar
Na hora de financiar um imóvel, buscar condições que realmente combinem com o seu orçamento é tão importante quanto entender como a amortização funciona. E, nesse ponto, o QuintoAndar oferece uma experiência prática, completa e segura.
Na plataforma, o processo de financiamento acontece de forma totalmente digital e integrada. Tudo começa com uma simulação do imóvel, que mostra uma estimativa das parcelas, taxas e prazos disponíveis.
Depois, basta preencher um formulário único no aplicativo para que o QuintoAndar envie suas informações aos principais bancos parceiros. Em pouco tempo, você recebe diferentes propostas de financiamento e pode comparar as condições para escolher a que faz mais sentido para o seu perfil.
Assim, você tem acesso às melhores taxas de juros do mercado, compara propostas sem burocracia e conclui a compra com total segurança, transparência e suporte até o fechamento. Acesse o site ou app e aproveite as vantagens.
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