Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, por volta de 50% dos imóveis brasileiros possuem alguma irregularidade, o que significa prejuízos para o dono, para o governo e também para a sociedade. São menos impostos recolhidos, surgimento de ocupações irregulares e até especulação imobiliária. Sem contar que um imóvel nesta situação perde muito do seu valor e não pode ser negociado de forma segura. Assim fica clara a importância da regularização de imóveis.
Muitos brasileiros sonham em ter a casa própria e não ter que lidar mais com burocracias como aluguel ou contratos com locatários. No entanto, ser dono do próprio imóvel não significa ficar isento de algumas obrigações. Se este é o seu caso, para sua segurança jurídica, preparamos um artigo com um guia sobre como a regularização do seu imóvel pode ser feita.
Confira o que você vai ler por aqui:
- O que significa regularização de imóveis?
- Como saber se um imóvel é regular?
- Quais os tipos de regularização de imóveis?
- Quem pode fazer a regularização de imóvel?
- Quando é necessário fazer a regularização imobiliária?
- Como fazer a regularização de um imóvel?
- 1. Reúna os documentos
- 2. Dar entrada no cartório
- 3. Solicite o alvará de regularização
- 4. Emita as certidões negativas
- 5. Averbação do imóvel
- Quanto custa a regularização de um imóvel?
- Descubra por quanto vender ou alugar o seu imóvel com a Calculadora QPreço
- Venda seu imóvel regularizado no QuintoAndar!
- Baixar e-book “Como vender um imóvel”
O que significa regularização de imóveis?
A regularização de imóveis é um processo pelo qual o imóvel se torna totalmente legal perante a lei. Assim o dono é reconhecido como legítimo proprietário.
Isso facilita no momento em que a propriedade precisa ser vendida, já que é mais fácil encontrar interessados e há uma maior valorização do bem.
O comprador sempre deve verificar se o imóvel de seu interesse está totalmente regular. Além de ter mais segurança durante a transação, esse costuma ser um pré-requisito exigido pelos bancos para liberar um financiamento.
Outras vantagens incluem a possibilidade de exigir dos órgãos públicos melhorias no local da propriedade e facilidade no momento de doar o bem ou transmiti-lo para herdeiros.
Uma das irregularidades mais comuns no Brasil é a transmissão do bem apenas com a assinatura de um contrato de compra e venda. Mas, embora esse documento represente um acordo entre as partes, não há uma transferência oficial sem uma escritura pública e o registro em cartório.
O advogado e professor de Direito Civil da Faculdade de Direito Milton Campos, Daniel Henrique Rennó Kisteumacher, explica que, em sistemas jurídicos que seguem o Código da França ou Código da Itália, por exemplo, a assinatura de um contrato de compra e venda é suficiente para a transferência da propriedade de um bem imóvel, tornando o comprador como o real proprietário.
No entanto, ele ressalta que o direito brasileiro conta com uma regra diferente: “A mera assinatura de um contrato de compra e venda não transmite, por si só, a propriedade, sendo necessária a formalização de uma escritura pública e o seu registro em cartório. (art. 1.227 do Código Civil). Registro que, por óbvio, só será deferido e realizado se todas as exigências legais estiverem satisfeitas.”
Como saber se um imóvel é regular?
A forma menos burocrática de se descobrir se um imóvel é regular, é contratar um escritório ou advogado especialista em direito imobiliário para verificar a situação.
Esse profissional fará o levantamento de toda a documentação do local para identificar possíveis pendências.
Entretanto, não é obrigatório contratar um profissional. Caso deseje, você pode fazer a verificação por conta própria. Para isso, será necessário recorrer ao cartório e solicitar as certidão de ônus e matrícula.
Esses documentos fornecerão diversas informações sobre o imóvel, como: metragem, localização, dados do proprietário e situações que podem impedir a negociação — como ações judiciais ativas.
Depois, é hora de buscar as demais certidões junto à prefeitura para obter informações sobre o valor do bem, cálculo do IPTU, pendências referentes a alvarás e autorizações e se houve problemas nos pagamentos de qualquer taxa exigida pelo município.
Além de analisar os documentos, é preciso ter algum conhecimento jurídico para entender se as informações descritas são regulares ou não.
Daniel Henrique Rennó Kisteumacher
Advogado e professor de Direito Civil.
“A regularização de um imóvel sempre dependerá de uma análise meticulosa do caso por um profissional especializado, a fim de descobrir qual a irregularidade existente, mas que sem dúvida alguma vale a pena ser feita, eis que imóvel regularizado é sinônimo de segurança, valorização e, acima de tudo, tranquilidade futura”.
Quais os tipos de regularização de imóveis?
Os tipos de regularização de imóveis vão variar de acordo com a irregularidade encontrada. Assim, podem ser referentes à dívidas, contratos de gavetas e outros.
Daniel Henrique Rennó Kisteumacher elenca outras situações que também são passíveis de regularização: “Irregularidades que vão desde loteamentos sem registro, ausência de projeto arquitetônico, falta do alvará ou habite-se, até mesmo pendências jurídicas como um inventário não finalizado, penhora em razão de dívidas ou inexistência da escritura e seu respectivo registro em cartório.”
Quem pode fazer a regularização de imóvel?
O profissional responsável por fazer a regularização de imóveis vai variar de acordo com o foco da solicitação:
- Obras e benfeitorias: nesse caso, convém delegar a tarefa a um engenheiro, já que será necessário se adequar a algumas normas técnicas da construção civil;
- Documentação imobiliária completa: aqui o mais indicado é o advogado, já que o processo de regularização de imóveis envolve diversos documentos e muitos trâmites legais envolvendo órgãos públicos.
Quando é necessário fazer a regularização imobiliária?
Como mencionamos, a regularização de imóveis deve obrigatoriamente ser efetuada antes da venda, pois assim o proprietário consegue interessados com mais facilidade, e o imóvel fica mais valorizado.
Sobretudo, o negócio pode ocorrer com total segurança, sem o surgimento de situações delicadas, como a reivindicação da propriedade por terceiros.
Além da venda, é necessário que o bem esteja regularizado para qualquer trâmite que se deseje fazer com ele, como usá-lo como garantia — em caso de financiamentos — ou caso haja a intenção de doá-lo.
A regularização também é fundamental quando o proprietário quer ter mais tranquilidade e assegurar definitivamente sua posse do imóvel. Assim, ele evita problemas com possíveis fiscalizações e até mesmo o pagamento de multas.
Como fazer a regularização de um imóvel?
Para fazer a regularização de um imóvel e acabar com qualquer tipo de preocupação, basta seguir alguns passos.
1. Reúna os documentos
Qualquer processo burocrático exige que você esteja com todos os documentos necessários. Nesse caso não é diferente. Então, antes de iniciar o processo em si, certifique-se de que você tenha em mãos:
- Documentação pessoal das pessoas envolvidas;
- Certidões de casamento, nascimento ou óbito;
- Topografia da área;
- Escritura pública ou o famoso contrato de compra e venda;
- Matrícula de imóvel;
- Inscrição imobiliária e número de identificação fiscal. Esses dados podem ser encontrados no boleto do IPTU.
2. Dar entrada no cartório
Com a documentação em mãos você pode se dirigir ao cartório de registro de imóveis da sua cidade e dar início ao processo de regularização imobiliária.
Caso ainda não tenha uma escritura, apresente o contrato de compra e venda para iniciar o processo de aquisição desse documento tão importante, sem o qual a propriedade não é considerada legalmente sua.
Sem a escritura, qualquer trâmite posterior não terá validade. Além disso, ela é necessária para a abertura da matrícula do imóvel.
3. Solicite o alvará de regularização
Este documento pode ser solicitado quando você já tiver a matrícula do imóvel. O alvará de regularização atesta que está tudo certo com o processo de sua construção.
Entretanto, ele só é válido para imóveis já construídos. Caso a construção ainda esteja em andamento é preciso ir até a prefeitura da cidade e solicitar o Habite-se.
4. Emita as certidões negativas
As certidões negativas devem ser solicitadas junto à Receita Federal. Ele é importante para regularizar sua situação junto ao INSS e também para se certificar de que não há qualquer dívida em seu nome.
5. Averbação do imóvel
Esse último passo também é feito junto ao cartório da cidade em que o bem está localizado, onde você confirma a averbação de construção do imóvel.
Assim, ele passa a ser seu de forma definitiva, para que você possa vendê-lo, por exemplo, sem que haja brechas para qualquer tipo de contestação legal.
Além disso, é importante salientar que os trâmites para a regularização podem variar de acordo com o tipo de pendência encontrada.
Quanto custa a regularização de um imóvel?
O valor da regularização de imóveis vai variar de acordo com cada caso. Afinal, em algumas situações o processo é mais simples e pode incluir, por exemplo, a atualização de um documento ou o pagamento de algum débito em atraso.
Em outros casos, como para a obtenção da escritura pública e do registro em cartório, o montante pode variar de 2% a 4% do valor total do imóvel.
Além disso, as taxas dos cartórios variam de estado para estado e também devem ser colocadas na conta.
Em resumo, um imóvel irregular pode trazer muita dor de cabeça, mas a regularização é possível e mais simples do que o imaginado. Então, antes de fazer qualquer procedimento com a propriedade, é importante verificar se toda a documentação está como a lei exige.
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