A compra e venda de imóveis pode ser um tanto burocrática no Brasil. Por isso, muitos vendedores e compradores acabam optando por um contrato de gaveta.
Essa é uma prática bem comum no mercado imobiliário, mas que pode trazer alguns riscos para os envolvidos. Continue a leitura deste artigo para entender o que é um contrato de gaveta, como ele funciona e quais são as desvantagens envolvidas.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é contrato de gaveta?
- Por que o contrato de gaveta é tão comum no mercado imobiliário?
- Como o contrato de gaveta funciona?
- Compra de imóvel financiado por terceiros
- Compra parcelada diretamente com o proprietário
- Acordos entre herdeiros e imóveis em inventário
- O que normalmente consta em um contrato de gaveta?
- O que falta para que a propriedade seja transferida legalmente?
- Contrato de gaveta tem validade jurídica?
- O que diz a lei sobre os contratos de gaveta?
- O entendimento do STJ sobre contratos de gaveta
- Quando o contrato pode ser reconhecido pela Justiça?
- O que o contrato de gaveta não garante?
- Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
- Riscos do contrato de gaveta para o vendedor
- Riscos do contrato de gaveta para o comprador
- Como regularizar um contrato de gaveta?
- Quanto custa regularizar um contrato de gaveta?
- Quanto tempo leva a regularização?
- Consequências de não regularizar um contrato de gaveta
- Contrato de gaveta ou escritura pública: qual a diferença?
- Como se proteger em um contrato de gaveta?
- Quando evitar um contrato de gaveta?
- Contrato de gaveta paga ITBI?
- Contrato de gaveta e direito de herança: o que acontece se o proprietário do imóvel falecer?
- Como comprar e vender um imóvel com segurança?
- Conclusão
Leia também: Averbação de imóvel: entenda o que é, como funciona e como deve ser feita
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento informal de compra e venda de imóveis, celebrado de forma privada entre duas partes. Nesse sentido, o documento tem o intuito de transferir os direitos sobre um imóvel do vendedor para o comprador sem registrar a transação em um cartório de registro de imóveis.
Geralmente, as pessoas utilizam o contrato de gaveta quando o imóvel ainda está financiado. Assim, o comprador assume as parcelas do financiamento no lugar do vendedor sem notificar o banco ou outros órgãos competentes, como o tabelionato de notas e o cartório de registro de imóveis, por exemplo.
Isso significa que, embora as partes tenham feito um acordo entre si, o imóvel permanece vinculado ao nome do vendedor.
Embora reduza significativamente as burocracias do processo convencional de compra e venda, essa falta de formalização traz alguns riscos e limitações, como a ausência de garantia legal para as partes envolvidas, por exemplo.
Por que o contrato de gaveta é tão comum no mercado imobiliário?
Mesmo com os riscos, o contrato de gaveta continua presente no mercado imobiliário porque resolve alguns impasses que costumam dificultar a compra e venda de imóveis.
Entre os motivos mais comuns estão:
- Imóveis que ainda possuem financiamento ativo;
- Dificuldade do comprador em conseguir aprovação de crédito junto ao banco;
- Custos envolvidos com escritura, ITBI e registro do imóvel;
- Acordos familiares relacionados a heranças ou inventários;
- Negociações parceladas diretamente entre comprador e vendedor.
Em muitos casos, comprador e vendedor enxergam esse acordo como uma solução provisória. A intenção costuma ser regularizar a transferência mais adiante, depois da quitação do financiamento, da conclusão do inventário ou da resolução de alguma pendência documental.
O problema é que, enquanto isso não acontece, o imóvel continua registrado no nome do vendedor. Isso significa que ele permanece como proprietário perante bancos, credores, órgãos públicos e qualquer outra pessoa que consulte a matrícula.
Como o contrato de gaveta funciona?
O contrato de gaveta registra o acordo firmado entre o comprador e o vendedor. Nele, as partes costumam incluir informações como o valor do imóvel, a forma de pagamento, os prazos, as multas e demais condições da negociação.
No entanto, a compra acontece apenas entre os envolvidos. Como ninguém leva o acordo ao cartório para lavrar a escritura e registrar a transferência, a matrícula permanece em nome do vendedor.
Ou seja, o comprador pode morar no imóvel e cumprir todas as obrigações previstas no contrato. Mesmo assim, só passa a ser proprietário perante a lei após regularizar a documentação.
As situações abaixo ajudam a entender quando esse tipo de contrato é mais comum:
Compra de imóvel financiado por terceiros
Imagine que uma pessoa queira vender um apartamento antes de quitar o financiamento. Como o banco nem sempre aprova a transferência da dívida para outro comprador, as partes celebram um contrato de gaveta.
Nesse acordo, o comprador paga um valor ao vendedor, assume as parcelas restantes e passa a utilizar o imóvel. Enquanto isso, o financiamento continua no nome do vendedor, que permanece responsável perante a instituição financeira.
Compra parcelada diretamente com o proprietário
Em alguns casos, o próprio vendedor aceita parcelar o pagamento do imóvel. Comprador e vendedor definem o valor de entrada, o número de parcelas e as demais condições diretamente entre eles.
Porém, mesmo que o comprador já esteja morando no imóvel e pagando as parcelas, a propriedade continua registrada no nome do vendedor até que a documentação seja regularizada.
Acordos entre herdeiros e imóveis em inventário
O contrato de gaveta também costuma aparecer em negociações envolvendo imóveis que ainda estão em inventário. Em alguns casos, os herdeiros chegam a um acordo para vender a propriedade antes da conclusão da partilha ou da regularização da documentação.
Enquanto o inventário não termina, a transferência da propriedade depende das regras sucessórias e, em muitos casos, da concordância de todos os herdeiros.
Por isso, quem pretende comprar um imóvel nessa situação deve verificar se o inventário já foi concluído e se há pendências que impeçam a formalização da venda. Caso contrário, a negociação pode enfrentar dificuldades na hora da regularização.
O que normalmente consta em um contrato de gaveta?
Assim como qualquer contrato de compra e venda, o contrato de gaveta reúne as principais informações da negociação. Normalmente, o documento inclui:
- Identificação das partes;
- Descrição completa do imóvel;
- Valor da negociação;
- Forma e prazo de pagamento;
- Responsabilidades de comprador e vendedor;
- Multas em caso de descumprimento do acordo;
- Assinaturas das partes e de testemunhas.
Dependendo da negociação, o contrato também pode trazer cláusulas sobre a posse do imóvel, quitação de parcelas do financiamento e divisão de despesas, como IPTU e condomínio.
O que falta para que a propriedade seja transferida legalmente?
Para que o comprador seja reconhecido como proprietário perante a lei, a negociação precisa cumprir algumas etapas. Em geral, isso envolve a escritura pública, o pagamento dos tributos aplicáveis e o registro da transferência na matrícula do imóvel.
Enquanto isso não acontece, o imóvel continua registrado em nome do vendedor, mesmo que o acordo conste de um contrato de gaveta.
Contrato de gaveta tem validade jurídica?
O contrato de gaveta pode ter validade jurídica e servir como prova da negociação. Isso significa que, em caso de descumprimento do acordo, as partes podem recorrer ao Judiciário para discutir direitos e obrigações previstos no documento.
No entanto, isso não quer dizer que o contrato transfere a propriedade do imóvel. Enquanto a negociação não for regularizada e registrada, o imóvel permanece no nome do vendedor.
O que diz a lei sobre os contratos de gaveta?
De acordo com o Código Civil, a escritura pública é dispensada nas negociações de imóveis com valor de até 30 salários mínimos. Em julho de 2026, isso equivale a R$ 48.630.
Isso não impede que o contrato de gaveta produza efeitos jurídicos para imóveis com valores acima desse limite, caso seja necessário discutir algum ponto do acordo na Justiça.
No entanto, a propriedade só é oficialmente transferida quando o novo proprietário registra o título no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, bancos, credores e órgãos públicos continuam considerando como proprietário quem consta na matrícula do imóvel.
O entendimento do STJ sobre contratos de gaveta
Embora o contrato de gaveta não transfira a propriedade do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu, em diferentes decisões, que esse tipo de acordo pode produzir efeitos jurídicos em determinadas situações.
Esse entendimento se aplica principalmente a casos envolvendo imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos quais o comprador assumiu o pagamento das parcelas e cumpriu integralmente as obrigações previstas no contrato.
Em outras palavras, o STJ entende que o contrato de gaveta não deve ser automaticamente desconsiderado apenas por não ter sido registrado. Cada caso depende da análise das circunstâncias da negociação e das provas apresentadas pelas partes.
Quando o contrato pode ser reconhecido pela Justiça?
Ao analisar uma disputa envolvendo contrato de gaveta, a Justiça costuma avaliar alguns elementos principais, como:
- Comprovação dos pagamentos realizados;
- Posse do imóvel pelo comprador;
- Cumprimento das obrigações previstas no contrato;
- Boa-fé das partes;
- Documentos e demais provas que comprovem a negociação.
O que o contrato de gaveta não garante?
O contrato de gaveta não transfere automaticamente a propriedade do imóvel, não altera o nome que consta na matrícula e não substitui a escritura pública ou o registro da transferência quando essas etapas são exigidas.
Além disso, enquanto a situação não for regularizada, o comprador pode encontrar dificuldades para vender o imóvel, utilizá-lo como garantia em operações de crédito ou concluir procedimentos como inventário e financiamento.
Quais os riscos de comprar um imóvel com contrato de gaveta?
Adquirir um imóvel por meio de um contrato de gaveta pode ser uma escolha arriscada.
Afinal, a depender do valor da propriedade negociada, o documento não terá garantia jurídica. Além disso, as partes ainda podem enfrentar problemas no pagamento do financiamento – se este for o caso -, bem como conflitos na transferência da propriedade.
Riscos do contrato de gaveta para o vendedor
Para o vendedor, o contrato de gaveta pode parecer uma forma prática de se desfazer de um imóvel sem lidar com os custos do registro formal. No entanto, essa alternativa pode trazer alguns riscos.
Dessa forma, um dos principais problemas é que o vendedor continua sendo o responsável legal e financeiro da propriedade. Ou seja, enquanto o imóvel não for transferido oficialmente para o comprador, o vendedor continua sendo o proprietário legal.
Isso significa que, em caso de inadimplência nas parcelas do financiamento — se for o caso — ou em outros impostos, como IPTU ou taxas condominiais, o vendedor pode ser acionado judicialmente para quitar as dívidas.
Em contratos de gaveta envolvendo imóveis financiados, o vendedor também continua sendo o responsável pelo financiamento junto ao banco. Por isso, caso o comprador não pague as parcelas do financiamento, o vendedor será cobrado pela instituição financeira.
Riscos do contrato de gaveta para o comprador
Para o comprador, os riscos de um contrato de gaveta podem ser ainda maiores. Afinal, a ausência de um registro impede que ele seja legalmente reconhecido como proprietário do imóvel.
Assim, mesmo após pagamento do valor negociado, ele não terá direitos garantidos perante a lei e pode, inclusive, ser exposto a disputas familiares.
Por isso, um dos maiores riscos é a perda do imóvel. Como o contrato de gaveta não transfere oficialmente a propriedade, o imóvel pode ser vendido novamente pelo vendedor. Outro caso é a possibilidade do imóvel ser penhorado em caso de dívidas do vendedor.
Se o vendedor falecer antes da transferência formal da propriedade, o imóvel entra no inventário e pode ser distribuído entre os herdeiros. Ou seja, o comprador estará em uma posição difícil para comprovar a posse ou recuperar o valor pago.
Por fim, o comprador também não poderá vender o imóvel enquanto a situação não estiver regularizada. Afinal, legalmente, a propriedade está no nome de outra pessoa.
Como regularizar um contrato de gaveta?
Em geral, existem três caminhos para regularizar um contrato de gaveta:
Assunção da dívida
Quando o imóvel ainda está financiado, comprador e vendedor podem solicitar ao banco a transferência do financiamento para o nome do comprador. A instituição financeira fará uma nova análise de crédito antes de aprovar a operação.
Quitação do financiamento e transferência da propriedade
Se o financiamento já foi quitado, as partes podem providenciar a escritura pública, recolher os tributos devidos e registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Só depois desse registro o comprador passa a ser reconhecido como proprietário.
Adjudicação compulsória
Quando o vendedor não pode ou se recusa a formalizar a transferência, o comprador pode recorrer à adjudicação compulsória. Desde que consiga comprovar o cumprimento das obrigações previstas na negociação, esse procedimento permite solicitar o registro da propriedade.
Quanto custa regularizar um contrato de gaveta?
O custo para regularizar um contrato de gaveta varia conforme o valor do imóvel, o estado e as etapas necessárias para concluir a transferência.
Em geral, o comprador deve considerar despesas como ITBI, escritura pública (quando exigida), registro no Cartório de Registro de Imóveis e emissão de certidões.
Se a regularização depender de uma ação judicial, também podem existir custos com honorários advocatícios e despesas processuais.
Quanto tempo leva a regularização?
Quando a documentação está em ordem e comprador e vendedor conseguem concluir a transferência sem pendências, o processo costuma ser mais rápido. Já nos casos que envolvem financiamento, inventário ou necessidade de ação judicial, a regularização pode levar meses ou até mais tempo.
Por isso, reunir toda a documentação e resolver eventuais pendências desde o início ajuda a tornar o processo mais ágil.
Consequências de não regularizar um contrato de gaveta
Agora que você sabe como funciona um contrato de gaveta, é importante se atentar às consequências de não regularizar a situação.
Afinal, sem o registro formal, o comprador não pode vender a propriedade, muito menos tomar decisões legais ou financeiras. Além disso, em caso de disputas familiares ou venda a terceiros, o comprador pode acabar perdendo o imóvel.
Já para o vendedor, uma das maiores consequências é o risco de ser acionado judicialmente para pagar débitos em aberto deixados pelo comprador.
Contrato de gaveta ou escritura pública: qual a diferença?
Embora ambos façam parte de uma negociação imobiliária, o contrato de gaveta e a escritura pública têm funções diferentes. A principal diferença está na segurança do documento e na transferência da propriedade.
| Contrato de gaveta | Escritura pública |
| Acordo particular entre comprador e vendedor | Documento lavrado em cartório |
| Não transfere a propriedade do imóvel | Permite a formalização da transferência |
| Não altera a matrícula do imóvel | Permite o registro da propriedade |
| Produz efeitos principalmente entre as partes | Produz efeitos perante terceiros após o registro |
| Envolve mais riscos jurídicos | Oferece maior segurança jurídica |
Como se proteger em um contrato de gaveta?
Mesmo com os riscos, ambas as partes podem adotar algumas medidas para se proteger e minimizar os problemas associados a um contrato de gaveta. Veja quais são:
Reconhecimento em cartório
O documento pode ser assinado e reconhecido em cartório como garantia adicional. Embora isso não confira a validade necessária, essa é uma forma de garantir que as assinaturas são autênticas;
Redigir todas as cláusulas em contrato
Ainda que não transfira a propriedade, registrar o acordo é uma forma de formalizar os direitos e deveres de ambas as partes, bem como os detalhes do pagamento.
Solicite certidões negativas
Antes de assinar um contrato de gaveta, solicite ao vendedor as certidões negativas da propriedade. Essa é uma forma de evitar problemas financeiros.
Quando evitar um contrato de gaveta?
Sempre que possível, evite o contrato de gaveta quando:
- O imóvel ainda apresenta pendências na documentação, como ausência de escritura ou problemas na matrícula;
- A propriedade faz parte de um inventário que ainda não foi concluído;
- O imóvel possui dívidas, penhoras ou outras restrições judiciais;
- O vendedor não consegue comprovar que é o proprietário do imóvel;
- O financiamento não permite a transferência da dívida e as partes não pretendem regularizar a situação posteriormente;
- Não há perspectiva de formalizar a transferência da propriedade por escritura pública e registro.
Quem tem contrato de gaveta pode vender o imóvel?
Sem o registro da negociação formalizada em um cartório de registro de imóveis, o comprador que possui um contrato de gaveta não pode vender a propriedade. Afinal, a casa ou apartamento está registrada no nome de outra pessoa – o vendedor -, e só ela tem poderes legais para isso.
Por outro lado, o vendedor pode negociar a propriedade e vendê-la para outra pessoa mesmo que exista um contrato de gaveta. Isso é possível porque o acordo não foi oficialmente registrado.
Contrato de gaveta paga ITBI?
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) normalmente é devido quando ocorre a transferência formal da propriedade.
Como o contrato de gaveta não transfere o imóvel para o nome do comprador, o recolhimento do imposto só acontece durante a regularização da negociação.
Contrato de gaveta e direito de herança: o que acontece se o proprietário do imóvel falecer?
Se o vendedor do imóvel falecer antes de regularizar a situação, a propriedade será incluída no inventário do vendedor e poderá ser dividida entre os herdeiros.
Dessa forma, o comprador pode enfrentar dificuldades para comprovar e assegurar a posse do imóvel. Para evitar problemas, o mais indicado é buscar a regularização do contrato e manter um histórico de pagamentos como prova da negociação.
Como comprar e vender um imóvel com segurança?
Para evitar os riscos de um contrato de gaveta, a melhor opção é contar com o apoio de profissionais que proporcionem segurança a todas as partes durante o processo de compra e venda.
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Conclusão
O contrato de gaveta pode parecer uma alternativa para reduzir a burocracia e facilitar uma negociação imobiliária. No entanto, a ausência de registro faz com que comprador e vendedor assumam riscos que podem comprometer a transferência da propriedade no futuro.
Por isso, sempre que possível, o mais recomendado é formalizar a negociação e regularizar a documentação. Dessa forma, comprador e vendedor protegem seus direitos e reduzem as chances de enfrentar problemas ao longo do tempo.
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