Quer saber como vender um imóvel e fazer um bom negócio? Embora o preço seja um dos detalhes mais chamativos, há outros fatores que também merecem atenção.
Antes de publicar o anúncio, vale conferir a documentação, pesquisar o preço e avaliar o estado de conservação da propriedade. Depois, é importante decidir onde anunciar, como organizar as visitas e o que considerar ao receber uma proposta.
Quer tirar essas e outras dúvidas? Então, continue a leitura deste artigo e confira como vender um imóvel em um passo a passo completo. Vamos lá?
Navegue pelo conteúdo:
- Como vender um imóvel?
- 1. Confira a documentação e as pendências do imóvel
- 2. Defina um preço compatível com o mercado
- 3. Prepare o imóvel para fotos e visitas
- 4. Escolha onde anunciar e monte um anúncio completo
- 5. Organize as visitas e avalie as propostas
- 6. Formalize as condições da negociação
- 7. Conclua a transferência e a entrega das chaves
- Quais documentos são necessários para vender um imóvel?
- Quanto custa vender um imóvel?
- Como funciona a venda à vista ou com financiamento?
- Como vender um imóvel à vista
- Como vender um imóvel com financiamento
- Como vender um imóvel mais rápido?
- Como vender um imóvel pelo QuintoAndar?
- 1. Cadastre o imóvel
- 2. Agende as fotos profissionais
- 3. Receba visitas e acompanhe as propostas
- 4. Assine o Compromisso de Compra e Venda
- 5. Envie a documentação para análise
- 6. Acompanhe os pagamentos e a transferência
- Venda seu imóvel com o QuintoAndar
- Conclusão
- Perguntas frequentes
- Preciso de um corretor para vender meu imóvel?
- Posso vender um imóvel ainda financiado?
- Posso vender um imóvel alugado?
- Quando recebo o dinheiro da venda?
Leia também: Vale a pena vender um imóvel e aplicar o dinheiro? Veja como calcular
Como vender um imóvel?
Para vender um imóvel, você precisa conferir a documentação, definir o preço, preparar o anúncio e negociar as condições com o comprador. Depois do acordo, a venda segue para a formalização, os pagamentos e o registro da transferência da propriedade.
Cada negociação tem suas particularidades. Por isso, alguns cuidados podem ajudar a evitar atrasos e outros problemas. Confira o passo a passo:
1. Confira a documentação e as pendências do imóvel
Antes de anunciar, confira a matrícula do imóvel e verifique se existem débitos de IPTU ou condomínio. A matrícula é indispensável porque é o documento que identifica o proprietário e outros detalhes da propriedade, como financiamentos e eventuais restrições.
Ou seja, para começar a organizar a venda, você deve separar:
- Documento de identidade e CPF do(s) proprietário(s);
- Certidão de nascimento ou casamento, conforme o estado civil, e documentos do cônjuge, quando aplicável;
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
- Documentação do IPTU, com os dados cadastrais e a situação dos pagamentos;
- Declaração de quitação condominial, se o imóvel fizer parte de um condomínio;
- Documentos de regularização da construção, quando necessários.
Em alguns casos, pode ser necessário apresentar outras certidões. Por isso, confirme as exigências com os profissionais que acompanharão a negociação.
E se você encontrar alguma pendência durante o processo, procure entender como resolvê-la antes de avançar.
2. Defina um preço compatível com o mercado
O valor que você pagou pelo imóvel ou gastou em reformas não determina quanto um comprador aceitará pagar por ele. Para chegar a um preço de venda, avalie os preços de propriedades semelhantes na mesma região.
Compare a metragem, o número de quartos, o número de vagas de garagem e o estado de conservação. Em apartamentos, considere também o andar, a estrutura e o valor do condomínio.
Nessa etapa, a Calculadora QPreço do QuintoAndar pode te ajudar a chegar a uma estimativa de valor. Com a ferramenta, é possível comparar gratuitamente seu imóvel a outros similares e saber o valor ideal de venda de acordo com seu objetivo.
O QuintoAndar usa inteligência de dados para comparar informações de milhares de imóveis vendidos e alugados no QuintoAndar e no mercado. Veja como usar a ferramenta:
3. Prepare o imóvel para fotos e visitas
Preparar o imóvel para a venda ajuda o comprador a conhecer os ambientes e avaliar o estado de conservação. Antes de fotografar ou receber interessados, organize os espaços e confira quais reparos precisam de atenção.
Veja o que fazer:
- Limpe os ambientes, incluindo pisos, vidros e revestimentos;
- Organize os cômodos e retire o excesso de objetos das bancadas e dos móveis;
- Deixe as passagens livres para facilitar a circulação durante as visitas;
- Confira portas, janelas, torneiras e instalações e providencie os reparos necessários;
- Resolva a origem de infiltrações e vazamentos antes de retocar a pintura;
- Aproveite a iluminação natural nas fotos e mantenha os ambientes bem iluminados nas visitas;
- Cuide das áreas externas, como varanda, quintal ou jardim, se houver.
Antes de investir em uma reforma maior, compare o valor com o retorno esperado na venda.
Afinal, caso as mudanças estejam mais ligadas ao gosto pessoal do proprietário do que às necessidades reais da propriedade, o custo pode ficar mais alto sem necessariamente aumentar o interesse dos compradores.
4. Escolha onde anunciar e monte um anúncio completo
Escolha onde anunciar seu imóvel e confira os custos e os serviços oferecidos. No anúncio, informe a metragem, os quartos, os banheiros, as vagas e o preço.
Inclua também os valores de condomínio e IPTU, quando aplicáveis, e descreva diferenciais como varanda, elevador, armários e área externa. Além disso, use fotos que mostrem os cômodos com boa iluminação.
Mantenha as informações atualizadas enquanto o anúncio estiver ativo, especialmente se você alterar o preço ou as condições da venda.
No QuintoAndar, você cadastra o imóvel pelo site ou aplicativo e agenda a sessão gratuita de fotos profissionais. Depois, pode acompanhar as propostas e definir os horários das visitas.
5. Organize as visitas e avalie as propostas
Com o anúncio no ar, reserve horários para receber os interessados. Se possível, ofereça opções em dias e períodos diferentes, para atender também quem trabalha durante o horário comercial.
Quando receber uma proposta, confira:
- Valor oferecido: quanto o comprador pretende pagar e qual desconto solicita;
- Forma de pagamento: recursos próprios, financiamento ou outra modalidade;
- Prazos: quando você receberá os valores e quando o comprador espera ocupar o imóvel;
- Condições da compra: se o interessado depende da aprovação de crédito ou da venda de outra propriedade;
- Itens incluídos: quais móveis e equipamentos fazem parte do acordo.
Assim, você consegue comparar as ofertas com mais informação. No QuintoAndar, por exemplo, você acompanha as propostas pelo site ou aplicativo e conta com especialistas para intermediar a negociação.
6. Formalize as condições da negociação
Depois de chegar a um acordo, coloque as condições por escrito no contrato de compra e venda. O documento deve identificar compradores e vendedores, descrever o imóvel e estabelecer o preço, a forma de pagamento e os prazos.
Também é importante definir as responsabilidades por despesas e pendências, a data de entrega das chaves e as condições para uma eventual desistência.
Se a compra depender de financiamento imobiliário, o documento deve tratar dessa condição e do que acontece caso o banco não aprove o crédito.
7. Conclua a transferência e a entrega das chaves
Após a formalização do acordo e a análise dos documentos, a venda segue conforme a modalidade de pagamento. Em uma negociação à vista, geralmente há a assinatura de uma escritura pública. Já no financiamento bancário, o contrato pode ter força de escritura pública.
Depois, o comprador precisa registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis. Afinal, é esse registro que transfere a propriedade para o nome dele.
Se houver financiamento, o banco recebe a comprovação do registro para liberar o dinheiro ao vendedor. Quanto à entrada e aos demais pagamentos, confira os prazos previstos no contrato antes de marcar a mudança.
A entrega das chaves deve seguir a data e as condições que vocês combinaram. Nesse dia, registre a entrega, anote as leituras de água, luz e gás e confira como ficará a troca de titularidade das contas.
Quais documentos são necessários para vender um imóvel?
Você precisará reunir documentos dos proprietários e da própria propriedade. A lista depende da situação do imóvel e das exigências do cartório, do banco e dos profissionais que acompanham a venda.
De modo geral, os principais são:
- Identidade e CPF dos proprietários: documentos pessoais de todos os vendedores;
- Certidão de nascimento ou casamento: comprovação do estado civil, além dos documentos do cônjuge, quando necessário;
- Matrícula atualizada do imóvel: identificação dos proprietários, descrição da propriedade e registros de restrições;
- Documentação do IPTU: dados cadastrais do imóvel e situação dos pagamentos;
- Declaração de quitação condominial: comprovação de que não existem débitos com o condomínio, quando aplicável;
- Documentos de regularização da construção: informações sobre a edificação e eventuais alterações, quando necessários;
- Outras certidões solicitadas na análise: documentos para verificar pendências relacionadas aos vendedores e ao imóvel.
Se a casa passou por uma ampliação, por exemplo, confira se a documentação acompanha essa mudança.
Além disso, antes de pagar pela emissão de certidões, confirme quais serão necessárias e o prazo de validade exigido. Assim, você evita solicitar documentos que precisarão de uma nova emissão antes do fechamento.
Quanto custa vender um imóvel?
Entre as principais despesas na hora de vender um imóvel, estão:
- Corretagem: confira o percentual e as condições no contrato de intermediação;
- Documentos e certidões: os valores variam conforme o documento e o órgão responsável;
- Regularização: pode envolver atualização de registros e solução de pendências da propriedade;
- Reparos: inclua os gastos que você pretende assumir antes do anúncio;
- Imposto sobre ganho de capital: pode incidir sobre o lucro da venda, conforme as regras da Receita Federal.
O ganho de capital é, em geral, a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Isso acontece quando você vende o imóvel por um valor maior do que pagou por ele.
Portanto, confira o enquadramento da sua operação antes de considerar esse valor disponível para outros planos.
Como funciona a venda à vista ou com financiamento?
A principal diferença está na origem do dinheiro e nas etapas necessárias para concluir a transação. Entenda:
Como vender um imóvel à vista
Na venda à vista, o comprador usa recursos próprios para pagar pelo imóvel. As partes negociam o preço e combinam as datas de pagamento, de assinatura dos documentos e de entrega das chaves.
Depois, as partes geralmente assinam a escritura pública no Tabelionato de Notas, e o comprador solicita o registro no Cartório de Registro de Imóveis para transferir a propriedade.
Como não há análise de crédito nem liberação de dinheiro por um banco, essa modalidade costuma ter menos etapas. Ainda assim, registre as condições do pagamento no contrato e confira o crédito na sua conta.
Como vender um imóvel com financiamento
Na venda com financiamento, o comprador normalmente paga uma entrada com recursos próprios, geralmente de 20% do valor total do imóvel, e solicita ao banco o restante. O percentual depende das condições da instituição e da operação.
O banco analisa o crédito do interessado, avalia o imóvel e confere a documentação antes de aprovar a operação. Por isso, ao negociar, considere o tempo necessário para essas etapas e deixe no contrato o que acontecerá se o financiamento não for aprovado.
Após a aprovação, as partes assinam o contrato de financiamento, que pode ter força de escritura pública. O comprador providencia o registro e apresenta a documentação ao banco para a liberação do dinheiro.
O vendedor recebe o valor financiado do banco enquanto o comprador paga as prestações à instituição financeira. Já a entrada e a entrega das chaves seguem os prazos e as condições previstos no acordo.
Continue a leitura: Comprar à vista ou financiar um imóvel: o que vale mais a pena?
Como vender um imóvel mais rápido?
Para vender um imóvel mais rápido, comece por conferir se o preço acompanha o mercado e se o anúncio apresenta bem a propriedade. Depois, observe o retorno dos interessados: a quantidade de contatos, as visitas e as dúvidas dos compradores ajudam a identificar o que pode exigir um ajuste.
Se o imóvel recebe poucos contatos, reveja as fotos, a descrição e o valor anunciado.
Se há visitas, mas nenhuma proposta, procure entender o que pesou na decisão de quem conheceu o espaço. Algumas medidas ajudam nesse processo:
- Compare o preço com imóveis semelhantes: considere localização, metragem, conservação e estrutura do condomínio;
- Atualize o anúncio: confira valores, fotos, descrição e informações de contato;
- Facilite as visitas: ofereça horários que também atendam quem trabalha durante a semana;
- Responda às dúvidas dos interessados: tenha informações sobre despesas, documentação e condições de venda;
- Resolva pendências documentais: evite descobrir um problema apenas quando o comprador solicitar financiamento;
- Avalie as propostas por inteiro: considere o valor, a forma de pagamento e os prazos antes de recusar ou fazer uma contraproposta.
Como vender um imóvel pelo QuintoAndar?
Para vender pelo QuintoAndar, você cadastra a propriedade, agenda as fotos gratuitas e disponibiliza horários para as visitas. Quando recebe uma proposta, pode negociar com o apoio dos especialistas da plataforma. Confira as etapas:
1. Cadastre o imóvel
Acesse o site ou aplicativo do QuintoAndar e informe os dados da propriedade, como endereço, metragem, número de quartos e vagas de garagem. Confira também se a plataforma atende à venda na região do seu imóvel.
Nesse momento, você define o preço do anúncio. Se precisar de uma referência, a Calculadora QPreço oferece uma estimativa para ajudar nessa decisão. Depois, você pode ajustar o valor anunciado.
2. Agende as fotos profissionais
Após o cadastro, escolha um dia e horário para receber o fotógrafo. O QuintoAndar oferece a sessão de fotos profissionais sem custo para o proprietário.
Antes da sessão, organize os ambientes e deixe os cômodos acessíveis. As imagens vão apresentar o imóvel aos compradores e ajudá-los a decidir se querem agendar uma visita.
3. Receba visitas e acompanhe as propostas
Com o anúncio publicado, informe os horários disponíveis para visitação. Os interessados conhecem o imóvel com acompanhamento de um corretor parceiro.
Você consulta as propostas pelo site ou aplicativo e conta com especialistas para negociar. Além do preço, confira a forma de pagamento, os prazos e as condições de cada oferta antes de aceitar.
4. Assine o Compromisso de Compra e Venda
Depois que você aceita uma proposta, o QuintoAndar prepara o Compromisso de Compra e Venda (CCV). O documento reúne as condições da negociação, incluindo valores, pagamentos e prazos.
Comprador e vendedor assinam digitalmente. Antes de confirmar, leia as cláusulas e tire suas dúvidas com a equipe responsável pelo atendimento.
5. Envie a documentação para análise
A equipe solicita os documentos dos vendedores e do imóvel para verificar a situação da negociação. Se houver alguma pendência, você receberá orientações sobre os próximos passos.
Na compra com financiamento, o banco também faz as próprias análises. Por isso, acompanhe as solicitações e envie os documentos necessários para o processo avançar.
6. Acompanhe os pagamentos e a transferência
Os pagamentos seguem as condições do Compromisso de Compra e Venda. Na venda financiada, o comprador paga a entrada diretamente ao vendedor, e o banco libera o valor financiado após o registro do contrato e o cumprimento das exigências da operação.
Na venda à vista com pagamento único, o comprador paga diretamente ao vendedor até a data de assinatura da escritura pública. Depois, o registro do título transfere a propriedade para o nome do comprador.
Por fim, entregue as chaves conforme a data e as condições previstas no contrato.
Venda seu imóvel com o QuintoAndar
Agora que você sabe como vender um imóvel, que tal começar pelo anúncio? No QuintoAndar, você cadastra sua casa ou apartamento pelo site ou aplicativo e conta com apoio nas etapas da negociação.
Para apresentar a propriedade aos compradores, a plataforma oferece fotos profissionais sem custo. Você também escolhe os horários disponíveis para as visitas, que contam com acompanhamento de corretores parceiros.
Quando as propostas chegarem, você poderá consultá-las pelo site ou aplicativo e negociar com a ajuda de especialistas. Depois do acordo, a equipe prepara o Compromisso de Compra e Venda e analisa a documentação para dar continuidade ao processo.
Quer colocar seu imóvel à venda? Acesse o QuintoAndar, confira o atendimento na sua região e preencha o cadastro.
Conclusão
Entender como vender um imóvel ajuda a se preparar para as decisões que vêm antes e depois de encontrar um comprador. Comece pela documentação e pelo preço, cuide do anúncio e compare as propostas com atenção à forma de pagamento.
Ao fechar negócio, confira no contrato quando você receberá o dinheiro e quais condições precisa cumprir para entregar as chaves. Com essas informações, você pode planejar a venda e os próximos passos com mais segurança.
Perguntas frequentes
Preciso de um corretor para vender meu imóvel?
Você pode vender um imóvel próprio sem contratar um corretor. Nesse caso, precisará cuidar do anúncio, dos contatos, das visitas e da negociação, além de ser responsável pela verificação de todos os documentos.
Posso vender um imóvel ainda financiado?
Sim, mas o financiamento atual precisa ser quitado para concluir a transferência. Antes de negociar, peça ao banco o saldo devedor atualizado e confirme como a instituição participa da operação.
Quando o comprador também contrata um financiamento, parte do dinheiro pode quitar a dívida anterior. Nesse processo, o banco que mantém o financiamento atual participa como interveniente quitante.
Por isso, considere o saldo devedor ao calcular quanto receberá. Se o imóvel custa R$ 500 mil e ainda há R$ 150 mil de financiamento, por exemplo, restam R$ 350 mil antes de descontar outras despesas da venda.
Posso vender um imóvel alugado?
Sim. Porém, na venda comum de um imóvel urbano alugado, o inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Você deve comunicar a proposta por um meio que permita comprovar o recebimento, com informações como preço e forma de pagamento. O inquilino tem 30 dias para manifestar a aceitação integral da proposta.
Quando recebo o dinheiro da venda?
O contrato deve informar quando você receberá cada valor. Você pode receber a entrada, o saldo pago com recursos próprios e o valor financiado em momentos diferentes.
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