Em tempos de alta de Selic, que no começo do mês foi alçada a 10,75% ao ano, é natural que se volte a falar nos investimentos de renda fixa. Mas, nós que gostamos de imóveis, resolvemos lançar um desafio: afinal, o que rende mais, comprar uma casa ou o título de uma aplicação conservadora, como um CDB ou Tesouro Direto?
Resposta difícil? Então dê uma olhada rápida para o passado recente. De 2019 a 2021, a valorização dos imóveis no Brasil bateu a casa de 33,5%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip).
Já a taxa de juros acumulada do CDI, que anda de mãos dadas com a Selic e é a medida de referência para toda a carteira de renda fixa, ficou em 13,7%, segundo dados da Bolsa de Valores, a B3.
Nesse período, os preços dos imóveis subiram acima, inclusive, da inflação, que em 3 anos ficou em 19,9%.
E se a comparação for feita na cidade de São Paulo, por exemplo, a diferença é ainda mais expressiva. A valorização dos imóveis ficou em 50,2%, a maior entre todas as capitais do Brasil.
O que estaria por trás desses resultados positivos do mercado imobiliário?
Para o diretor executivo da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Filipe Pontual, os imóveis tendem a reagir de maneira rápida e bastante positiva a impulsos positivos do mercado imobiliário. “A inflação em queda e os juros controlados são grandes amigos do mercado imobiliário”, diz.
Ele lembra que, em 2020, a taxa básica da economia, a Selic, atingiu a sua mínima histórica escorregando para 2% ao ano. O juro mais baixo, que permaneceu nesse piso até março de 2021, ao mesmo tempo em que favoreceu a produção, inclusive a imobiliária, também se refletiu no financiamento de imóveis. Os agentes financeiros chegaram a trabalhar com taxas em torno de 7% ao ano.
O dinheiro mais barato atraiu compradores, o que ajudou a aquecer os negócios, com consequente valorização dos imóveis. E os reflexos no setor não se revelam apenas na ponta do consumidor, lembra Pontual, mas sim em toda a cadeia, desde o financiamento às construtoras e incorporadoras até a concessão do crédito pelo banco ao consumidor final. “O comprador ficou mais animado”, destaca o diretor.
Mas e agora que os juros subiram?
Para o diretor do Abecip isso não significa o fim da linha para os imóveis. Ele lembra que os juros já foram bem maiores no Brasil, do que o atual patamar de 10,75%. E que a inflação, por hora, parece mais controlada.
Segundo o relatório Focus, que apresenta as apostas dos principais executivos do mercado financeiro – um material compilado pelo Banco Central do Brasil (BC) – a inflação neste ano de 2022 está girando em torno de 5,5%, bem menos que os 10% do ano passado.
“Tudo vai depender do nível de confiança do consumidor”, diz Filipe Pontual. “Se as pessoas entenderem que os juros estão mais altos, mas que a inflação não está fora de controle e, ainda, vai cair, o setor de imóveis continua se movendo”, afirma o dirigente da Abecip. “A verdade é que tem muita gente querendo a casa própria, trocar de imóvel e investir em imóvel para ter renda”.
Analisando um período mais longo
Uma análise em período mais longo, em 7 anos, é possível acompanhar a relação entre a situação econômica e o setor imobiliário. Pontual lembra que, entre 2015 e 2017, o país enfrentava uma recessão, e pior, com inflação e juros em alta. Não à toa, nesse intervalo, os imóveis registraram uma desvalorização de 3,1%.
A partir de 2018, a economia volta a reagir, o PIB engata em curva de crescimento, ainda que em níveis mais modestos de 1,3% a 1,8%, a taxa de inflação se mantém em patamares mais ou menos controlados e a taxa de juro se apresenta em trajetória de queda. Condições que permitiram uma reação positiva do mercado imobiliário.
É preciso considerar que 2020 foi um ano atípico com a chegada da pandemia do coronavírus, em que a economia foi mal, ficando travada pelas restrições de mobilidade para impedir o avanço da COVID-19. Muitas empresas sucumbiram, o desemprego aumentou e, para amparar a população, o governo teve que gastar mais.
Elementos suficientes para desarranjar toda a economia. A inflação engrenou em curva de alta e, para combatê-la, o Banco Central teve de impor uma política monetária mais restritiva, elevando os juros de 2% no início de 2021 para 9,75% em dezembro do mesmo ano.
Mesmo diante desse cenário, relata o dirigente da Abecip Filipe Pontual, o mercado imobiliário apresentou uma recuperação, e bateu recorde em 2021 em total de financiamento, alcançando R$ 205 bilhões para imóveis novos e usados. Os recordes anteriores estavam em 2020, com R$ 124 bilhões, e em 2014, com R$ 113 bilhões.
Outros dados da Abecip reforçam a consistência do setor imobiliário em 2021. Abrindo um recorte para a cidade de São Paulo, os lançamentos cresceram 68%. E as vendas subiram 35% em relação ao ano anterior.
Em nível nacional, a rentabilidade anual obtida com o aluguel dos imóveis correu em torno de 4,7% em relação ao preço do imóvel, patamar retomado após seis anos, desde 2015.
Recursos para os financiamentos, da construção e do comprador final não faltaram: R$ 790 bilhões (44%) vieram da captação em poupança; R$ 520 bilhões (29%) dos recursos do Fundo de Garantia; R$ 206 bilhões (10%) dos fundos imobiliários, os FIIs; e o restante de lançamento de títulos do crédito imobiliários, como LCIs e CRIs.
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