Se você já passou pela perda de um familiar, provavelmente ouviu falar na necessidade de fazer o inventário de imóvel. Embora o procedimento seja um tanto quanto burocrático, essa é uma etapa obrigatória quando a pessoa falecida deixou bens, como casas, terrenos ou apartamentos, por exemplo.
Isso acontece porque o inventário de imóvel serve para reconhecer legalmente a existência dessas propriedades e formalizar a partilha entre os herdeiros. Por isso, enquanto o processo não é concluído, os imóveis continuam registrados em nome do falecido, o que impede qualquer tipo de negociação, venda ou transferência.
É nesse momento que surgem diversas dúvidas: qual o valor do inventário de um imóvel? É possível fazer inventário de imóvel sem escritura? Quanto tempo demora e quem tem direito?
Respondemos essas e outras dúvidas neste guia completo. Quer saber mais sobre o assunto? Então, continue a leitura e entenda o que precisa e como fazer um inventário de um imóvel. Vamos lá?
Navegue pelo conteúdo:
- O que é um inventário de imóvel?
- Por que este processo é importante?
- Quais são os tipos de inventário?
- Inventário extrajudicial
- Inventário judicial
- Como é feito o inventário de um imóvel?
- Documentos necessários
- Quanto custa um inventário de um imóvel?
- Quem é responsável por iniciar o inventário?
- O que acontece se um dos herdeiros não concordar com o inventário?
- É possível comprar imóvel em inventário?
- Venda de imóvel é com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Direito de posse: o que é, quem tem esse direito e como comprovar
O que é um inventário de imóvel?
O inventário é o procedimento legal que apura propriedades, dívidas e valores deixados por uma pessoa falecida para formalizar a transferência aos herdeiros.
Assim, o inventário de imóvel faz parte do inventário geral de bens e precisa ser concluído antes que o imóvel possa ser vendido, doado ou registrado em nome de outra pessoa.
Ou seja, ao contrário do que muitos pensam, o inventário não é apenas uma listagem dos bens deixados. Ele envolve a avaliação do valor do imóvel, o pagamento de impostos, como o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações), e a regularização da situação jurídica da propriedade.
São considerados como patrimônio e entram no processo de inventário:
- Imóveis urbanos ou rurais;
- Veículos;
- Saldos bancários e investimentos;
- Direitos e quotas de empresas;
- Bens de valor expressivo, como obras de arte e joias.
Além disso, o prazo para dar entrada no inventário é de 60 dias após a data de óbito. Caso demore mais, há incidência de multa de 10% a 20% no ITCMD.
Por que este processo é importante?
O inventário de imóvel é importante porque, sem ele, não é possível vender, regularizar ou até mesmo utilizar plenamente a propriedade.
Afinal, mesmo quando há consenso entre os herdeiros, é indispensável formalizar a situação do patrimônio para que aconteça o reconhecimento e registro em nome dos novos proprietários.
Em resumo, veja por que o inventário de imóvel é tão importante:
- Garante a transferência legal do imóvel para os herdeiros;
- Evita conflitos familiares e disputas judiciais;
- Regulariza o imóvel para venda, aluguel ou uso pleno de um ou mais herdeiros;
- Impede o acúmulo de dívidas em nome do falecido;
- Protege o patrimônio da família de terceiros ou credores;
- Possibilita o pagamento correto do ITCMD e evita multas por atraso.
Quais são os tipos de inventário?
Existem dois tipos de inventário: o judicial e o extrajudicial, e é necessário obedecer a algumas regras para decidir qual é a melhor opção para a família. A seguir, explicamos como funciona cada tipo:
Inventário extrajudicial
O inventário extrajudicial acontece diretamente no cartório, ou seja, sem a necessidade de um processo judicial.
De modo geral, essa é a opção mais rápida e menos burocrática, uma vez que é possível concluir todas as etapas em poucas semanas. Entretanto, para que seja possível abrir um inventário extrajudicial, é necessário:
- Que todos os herdeiros sejam maiores de idade e legalmente capazes;
- Que haja consenso quanto à divisão dos bens;
- Que não exista testamento (ou que o testamento já tenha sido previamente homologado judicialmente);
- Que todas as partes estejam assistidas por um advogado.
Mesmo que aconteça fora do ambiente judicial, o inventário extrajudicial exige o pagamento do ITCMD, além das taxas cartorárias e honorários advocatícios.
Cumpridas todas as exigências, a escritura pública de inventário é lavrada e os bens podem ser registrados em nome dos herdeiros.
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Inventário judicial
Quando não é possível seguir pela via extrajudicial, o caminho é o inventário judicial, que ocorre dentro do Poder Judiciário. Isso acontece em casos como:
- Existência de testamento;
- Presença de herdeiros menores de idade ou incapazes;
- Conflito entre os herdeiros sobre a partilha;
- Imóveis com pendências documentais ou disputas judiciais relacionadas.
O inventário judicial costuma levar mais tempo, especialmente quando há discordância entre os herdeiros ou necessidade de decisões judiciais.
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Como é feito o inventário de um imóvel?
Outra dúvida muito comum é saber o que precisa para fazer um inventário de imóvel. Embora tenha regras específicas, o processo pode variar dependendo da quantidade de herdeiros e até mesmo do tipo de bem.
Se há apenas um herdeiro, o processo é mais simples e pode ser feito via cartório, desde que todos os documentos estejam em dia. Já quando existem vários herdeiros, é necessário definir qual será a participação de cada um na propriedade – e, nesse caso, a divisão pode ser proporcional ou acordada entre as partes.
Essa divisão ocorre da seguinte forma:
- Quando há apenas um imóvel, os herdeiros passam a ser coproprietários do bem, cada um com sua parte definida em porcentagem;
- Quando existem vários imóveis, é possível dividir os bens entre os herdeiros, desde que os valores sejam equivalentes ou compensados financeiramente;
- Caso não haja acordo entre os herdeiros, a definição da partilha será feita por decisão judicial.
Além da avaliação do imóvel (que explicamos mais adiante), a regularidade da matrícula, o histórico de propriedade e a inexistência de dívidas também são verificados durante o processo.
Também há situações em que é necessário fazer inventário de imóvel não regularizado. Nesses casos, o herdeiro deverá provar que o bem pertencia ao falecido, regularizar a situação legal e financeira para só então fazer o inventário.
Documentos necessários
Seja judicial ou extrajudicial, os interessados devem reunir alguns documentos para comprovar a relação entre os herdeiros e o falecido, além de atestar a titularidade, o valor e a regularidade do imóvel deixado. São eles:
Inventário judicial
No caso do inventário feito pela via judicial, normalmente em situações com testamento, herdeiros menores ou desacordo entre as partes, os documentos exigidos são:
- Certidão de óbito do falecido;
- RG, CPF e certidão de casamento ou nascimento dos herdeiros;
- Certidão de casamento com averbação de divórcio, se houver;
- Certidão negativa de débitos do falecido (tributários e previdenciários);
- Certidão de inexistência de testamento;
- Comprovante de endereço dos herdeiros;
- Certidões dos imóveis (matrícula atualizada, valor venal e IPTU);
- Comprovantes de bens móveis (como veículos e investimentos).
Inventário extrajudicial
No caso do inventário em cartório, o processo é mais simples, mas ainda assim exige uma série de comprovantes:
- Todos os herdeiros devem ser maiores, capazes e estar de acordo com a partilha;
- O acompanhamento de um advogado é obrigatório;
- RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento dos herdeiros;
- Certidão de óbito do falecido;
- Certidão de inexistência de testamento ou testamento previamente homologado judicialmente;
- Matrícula atualizada do imóvel com certidão negativa de ônus;
- Comprovantes de quitação de IPTU, taxas condominiais e eventuais dívidas;
- Comprovante do valor venal atualizado do imóvel;
- Em caso de imóvel financiado, é preciso o extrato da dívida para definição do valor atualizado.
Imóveis não regularizados
Se o inventário de imóvel não regularizado estiver sendo feito, será necessário apresentar também os documentos que comprovem a posse legítima, como contrato de compra e venda, cessão de direitos ou outro instrumento equivalente.
Quanto custa um inventário de um imóvel?
Para saber quanto custa um inventário de imóvel, vale lembrar que tudo irá depender do valor dos bens envolvidos, do estado onde o processo é feito e do tipo de inventário escolhido – judicial ou extrajudicial.
Em geral, o inventário envolve três tipos principais de despesas:
Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD)
É um tributo estadual e a alíquota varia conforme o estado. Em São Paulo, por exemplo, ela é de 4%, mas pode chegar a até 8% em outras regiões do país. Esse valor é calculado sobre o valor venal dos bens transmitidos e precisa ser pago antes da finalização do inventário.
Custas judiciais ou de cartório
No inventário judicial, as custas processuais dependem do valor total dos bens inventariados. Já no inventário extrajudicial, as taxas cartorárias também seguem essa lógica e podem ser consultadas diretamente com o cartório responsável.
Honorários advocatícios
Seja judicial ou em cartório, a presença de um advogado é obrigatória. Os honorários podem variar de acordo com o profissional, mas uma média de mercado gira entre 6% e 10% sobre o valor total do patrimônio.
Valor médio do inventário
Embora cada caso seja único, é possível estimar que o custo total de um inventário gire entre 10% a 20% do valor dos bens inventariados.
Se o imóvel tiver valor venal de R$ 500 mil, por exemplo, o inventário pode custar de R$ 50 mil a R$ 100 mil, dependendo das condições e exigências.
Quem é responsável por iniciar o inventário?
Qualquer pessoa interessada no processo pode iniciar o inventário, como um herdeiro direto, cônjuge sobrevivente ou até um credor do falecido.
No entanto, na prática, a responsabilidade geralmente recai sobre a própria família, que precisa decidir quem será o inventariante.
O que acontece se um dos herdeiros não concordar com o inventário?
Quando um dos herdeiros não concorda com o inventário, o processo extrajudicial deixa de ser uma opção. Isso porque, para que aconteça em cartório, é necessário que todas as partes estejam de acordo com a divisão.
Nessas situações, o caminho é recorrer ao inventário judicial. Esse tipo de inventário acontece na Justiça e exige acompanhamento de um advogado. Ele permite que o juiz analise os argumentos de cada parte, verifique a documentação apresentada e, se necessário, determine uma divisão justa dos bens com base na lei.
Durante o processo, o juiz pode solicitar perícias para avaliar o valor dos imóveis, apurar se existem bens ocultos ou esclarecer outras dúvidas que estejam atrapalhando a partilha.
Em alguns casos, os herdeiros podem até entrar em acordo no meio do caminho, o que acelera a finalização do inventário.
É possível comprar imóvel em inventário?
De forma geral, só é permitida a venda de imóvel após o inventário ser finalizado.
No entanto, existem exceções. Em alguns casos de inventário judicial, os herdeiros podem solicitar ao juiz uma autorização para vender o imóvel antes do término do processo.
Essa medida costuma ser aceita quando a venda é necessária para custear as despesas do inventário ou quitar dívidas deixadas pelo falecido.
Quando o juiz concorda com o pedido, ele emite um alvará judicial, um documento que permite a venda do imóvel ainda inventariado. Esse alvará precisa ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis para que a transação seja legalmente registrada.
O comprador, por sua vez, deve ter atenção redobrada nesse tipo de negociação. Isso porque será necessário verificar se o alvará está regularizado e se todos os herdeiros concordam com a venda.
Venda de imóvel é com o QuintoAndar
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Outro diferencial é a Calculadora QPreço, uma ferramenta gratuita do QuintoAndar que permite estimar o valor de mercado do imóvel com base em dados reais e atualizados.
Isso ajuda tanto quem vai vender quanto quem está comprando a entender se o preço está justo e compatível com a realidade do mercado da região. Saiba mais no vídeo abaixo:
Conclusão
O inventário de imóvel é uma etapa obrigatória após o falecimento de um ente querido, especialmente quando há bens a serem partilhados entre herdeiros. Apesar de envolver burocracias, prazos e custos, entender como o processo funciona ajuda a evitar surpresas e tomar decisões mais conscientes.
Seja por meio do inventário judicial ou extrajudicial, é fundamental garantir que tudo esteja regularizado para que a propriedade seja transmitida ou vendida sem complicações.
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