Você encontra um terreno, começa a imaginar a casa pronta e, só depois, descobre que parte daquela área pode estar sob proteção ambiental. Nessas horas, é importante entender como funciona a construção em área de APP, já que rios, nascentes, encostas e outras características do terreno podem limitar o projeto.
Isso não significa que o terreno inteiro fique inviável. Em muitos casos, a restrição atinge apenas uma parte da área, e o projeto precisa respeitar esse limite desde o início para evitar problemas com a obra.
Ao longo deste conteúdo, você vai entender como identificar uma APP, em quais situações a lei permite intervir na área e quais cuidados tomar antes de iniciar uma obra. Vamos lá?
Navegue pelo conteúdo:
- O que é construção em área de APP?
- O que é uma Área de Preservação Permanente (APP)?
- Quais áreas são consideradas APP?
- APP e APA são a mesma coisa?
- Construção em área de APP é permitida?
- Quando a lei permite construir em APP?
- Utilidade pública
- Interesse social
- Atividades eventuais ou de baixo impacto ambiental
- Como saber se meu terreno está em APP?
- Qual é a distância mínima para construir perto de rios e nascentes?
- E em áreas urbanas?
- Quais licenças e autorizações são necessárias para construir em APP?
- O que acontece se construir irregularmente em APP?
- Encontre um imóvel para chamar de seu
- Conclusão
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O que é construção em área de APP?
A construção em área de APP é uma obra ou intervenção realizada, total ou parcialmente, dentro de uma Área de Preservação Permanente.
Esses espaços recebem proteção ambiental devido às características do próprio terreno, como a presença de cursos d’água, nascentes, manguezais ou determinadas encostas.
O Código Florestal protege essas áreas mesmo quando não há vegetação nativa no local. Afinal, a legislação considera a função que aquele espaço desempenha na preservação da água, do solo, da biodiversidade e da estabilidade geológica.
O que é uma Área de Preservação Permanente (APP)?
A Área de Preservação Permanente (APP) é um espaço protegido pelo Código Florestal devido à sua importância ambiental. Ela pode existir tanto em áreas urbanas quanto rurais e não depende da presença de vegetação nativa para receber essa proteção.
Quais áreas são consideradas APP?
Entre as situações previstas pelo Código Florestal estão:
- Margens de rios e outros cursos d’água naturais perenes ou intermitentes;
- Áreas ao redor de nascentes e olhos d’água perenes;
- Entorno de lagos e lagoas naturais;
- Manguezais;
- Restingas em situações previstas pela lei;
- Encostas com determinadas características;
- Alguns topos de morro, montes, montanhas e serras;
- Áreas acima de 1.800 metros de altitude.
APP e APA são a mesma coisa?
A Área de Preservação Permanente (APP) protege trechos específicos do território devido às características naturais do local, como margens de rios, nascentes, manguezais e determinadas encostas.
Nessas áreas, a legislação restringe bastante as intervenções e as construções.
Já a Área de Proteção Ambiental (APA) é uma categoria de unidade de conservação que pode abranger territórios bem maiores, inclusive bairros, áreas rurais e propriedades privadas.
Criadas pelo Sistema Nacional de Unidades de Conservação (SNUC), a partir da Lei nº 9.985/2000, as APAs têm como objetivo tornar a presença humana em determinadas regiões mais sustentável para a biodiversidade local.
Ou seja, uma APA é uma região maior regulamentada. Dentro dela, podem existir uma ou mais APPs. É essa parcela, determinada como Área de Preservação Permanente, que está sujeita a restrições específicas do Código Florestal.
Construção em área de APP é permitida?
Em regra, não é permitido construir em uma Área de Preservação Permanente, porque o Código Florestal impõe limites ao uso dessas áreas.
A própria lei, porém, prevê situações em que uma intervenção pode ocorrer. É o caso de projetos enquadrados como de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental.
Quando a lei permite construir em APP?
O Código Florestal prevê três situações em que pode haver intervenção em uma Área de Preservação Permanente: utilidade pública, interesse social e atividades eventuais ou de baixo impacto ambiental. Entenda:
Utilidade pública
Entram nessa categoria obras e atividades ligadas a serviços essenciais ou de interesse coletivo, como projetos de transporte, saneamento, energia, telecomunicações, defesa civil e segurança nacional.
Também podem ser incluídas outras atividades semelhantes, desde que o poder público justifique o enquadramento e comprove que não há alternativa técnica nem de localização para o empreendimento.
Interesse social
O interesse social abrange situações como ações de proteção da vegetação nativa, proteção contra incêndios, criação de habitações de interesse social em áreas consolidadas ou obras de defesa civil.
Atividades eventuais ou de baixo impacto ambiental
Aqui, aparecem intervenções mais específicas que não comprometem a integridade da APP, como pequenas vias de acesso, pontes e pontilhões necessários à travessia de cursos d’água, algumas estruturas de acesso à água e determinadas atividades de manejo sustentável.
Como saber se meu terreno está em APP?
O primeiro passo é verificar as características do terreno e consultar os órgãos responsáveis pela área onde ele fica.
Em imóveis urbanos, a prefeitura e o órgão ambiental local podem fornecer mapas, regras de uso do solo e informações sobre áreas protegidas. Dependendo do município, também existem diagnósticos socioambientais e normas específicas para APPs em áreas urbanas.
Nos imóveis rurais, o Cadastro Ambiental Rural (CAR) reúne informações ambientais da propriedade e é obrigatório para todos eles. O cadastro inclui dados sobre APP, Reserva Legal e remanescentes de vegetação.
Como a delimitação exata pode influenciar diretamente o projeto, uma avaliação técnica também pode ser necessária antes da compra ou do início da obra.
Qual é a distância mínima para construir perto de rios e nascentes?
A distância depende da largura do curso d’água. O Código Florestal determina faixas mínimas de APP medidas a partir da borda da calha do leito regular:
| Largura do curso d’água | Faixa mínima de APP |
| Menos de 10 m | 30 m |
| De 10 a 50 m | 50 m |
| De 50 a 200 m | 100 m |
| De 200 a 600 m | 200 m |
| Mais de 600 m | 500 m |
Ao redor de nascentes e olhos d’água perenes, a APP tem raio mínimo de 50 metros, independentemente da posição no terreno.
E em áreas urbanas?
A regra geral é respeitar a faixa mínima de 30 metros para rios com até 10 metros de largura.
Porém, a Lei nº 14.285/2021 permite que municípios e o Distrito Federal definam faixas marginais diferentes das previstas na regra geral do Código Florestal, desde que cumpram requisitos específicos e considerem fatores como o risco de desastres e o planejamento territorial. Também é necessário respeitar a faixa mínima de 15 metros.
Quando não há lei própria, o STJ entende que a região deve observar os 30 metros da regra geral.
Quais licenças e autorizações são necessárias para construir em APP?
As exigências dependem do tipo de obra e do local.
Quando houver intervenção ou supressão de vegetação em APP, o responsável deve solicitar autorização ao órgão ambiental competente. Dependendo do empreendimento, também pode ser necessário passar pelo licenciamento ambiental.
A União, o estado ou o município podem ficar responsáveis pela análise, conforme o caso. Além da autorização ambiental, a obra pode exigir:
- Autorização para intervenção ou supressão de vegetação, quando o projeto atingir a vegetação da APP;
- Licenciamento ambiental, nos casos em que o porte ou a atividade estiverem sujeitos a esse procedimento;
- Outorga ou autorização relacionada ao uso da água, se a obra envolver captação, lançamento, desvio ou intervenção em curso d’água;
- Alvará ou licença de construção da prefeitura;
- Estudos e projetos técnicos, como levantamento topográfico, delimitação da APP e documentos ambientais.
Continue a leitura: Etapas de uma obra: quais são, como funcionam e passo a passo para otimizar a construção ou reforma
O que acontece se construir irregularmente em APP?
O órgão responsável pode embargar a obra, exigir a retirada da construção e determinar a recuperação da área. O Decreto nº 6.514/2008 também prevê sanções, como multa, suspensão das atividades e demolição da obra.
Encontre um imóvel para chamar de seu
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Conclusão
A presença de uma APP no terreno não deve ser ignorada na hora de comprar, construir ou reformar. Os limites da área protegida podem alterar o projeto e, em alguns casos, impedir determinadas intervenções.
Por isso, antes de iniciar qualquer obra, é importante identificar corretamente a APP, consultar as regras aplicáveis ao endereço e verificar quais autorizações o projeto exige.
Quando a construção não respeita essas normas, as consequências podem incluir multa, embargo, demolição e obrigação de recuperar a área.
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