Se você está planejando comprar um imóvel, entender como funciona o ITBI é uma das partes mais importantes do processo. Afinal, esse imposto aparece nas operações de compra e venda e influencia diretamente o custo final da transação.
Isso acontece porque o ITBI é o tributo que autoriza a transferência de propriedade do vendedor para o comprador. Sem o pagamento, a escritura não é lavrada e o imóvel não pode ser registrado no nome do novo proprietário.
Mesmo assim, é comum que muitos compradores foquem apenas no valor do imóvel ou nas condições do financiamento e deixem o ITBI em segundo plano. No entanto, o imposto pode representar uma parcela importante do orçamento e variar bastante de acordo com cada município.
Por isso, entender o que é ITBI, quem paga, como calcular e qual o percentual da transação na sua cidade é importante para planejar a compra sem dores de cabeça. Confira tudo a seguir!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é ITBI?
- Quem paga o ITBI?
- Qual é o percentual do ITBI?
- Como calcular o ITBI?
- ITBI em compra à vista
- ITBI em imóvel financiado
- ITBI em imóvel na planta
- Como pagar o ITBI?
- Quando se paga o ITBI?
- O que acontece se o ITBI não for pago?
- Quando o ITBI é isento?
- Qual o valor do ITBI de um imóvel de R$ 300 mil?
- Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?
- Qual é a diferença entre IPTU e ITBI?
- Compre seu novo lar com o QuintoAndar
- Dúvidas frequentes
- Onde pagar o ITBI?
- Como é usado o valor do ITBI?
- Quem paga ITBI de imóvel financiado?
- O que é valor venal no ITBI?
Leia também: Quem compra o primeiro imóvel tem desconto no ITBI? Veja como funciona e quem pode solicitar
O que é ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel é transferido de um proprietário para outro por meio de compra e venda.
O pagamento é obrigatório e deve ser feito antes do registro do imóvel.
Em outras palavras, o ITBI é o tributo obrigatório que autoriza a mudança da titularidade do imóvel. Sem essa etapa, o comprador não consegue registrar o bem em seu nome.
Previsto no art. 156, inciso II da Constituição Federal, o pagamento do ITBI acontece antes da transferência formal do imóvel e funciona como uma etapa necessária para finalizar a operação.
Porém, o valor do imposto não é fixo: cada prefeitura tem autonomia para definir o percentual do ITBI, que costuma variar entre 2% e 3%. O cálculo geralmente considera o maior valor entre o preço declarado na negociação e o valor venal, que é uma estimativa de mercado definida pelo município.
Quem paga o ITBI?
Na maior parte dos municípios brasileiros, quem paga o ITBI é o comprador. Isso acontece porque o imposto está diretamente ligado ao ato de transmissão da propriedade, ou seja, algo que beneficia o novo dono do imóvel.
Apesar disso, a lei não determina de forma rígida quem deve arcar com o imposto. O artigo 156 da Constituição Federal apenas atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI, mas não define o responsável pelo pagamento.
Por esse motivo, vendedor e comprador podem negociar essa responsabilidade. O mais importante é que as partes registrem esse acordo no contrato de compra e venda.
Qual é o percentual do ITBI?
O percentual do ITBI varia conforme cada prefeitura, mas costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Veja a seguir a alíquota do ITBI em algumas cidades brasileiras:
| Cidade | Percentual |
| São Paulo | 3% |
| Campinas | 2,7% |
| Guarulhos | 2% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Niterói | 2% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Porto Alegre | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Brasília | 2% |
Em Brasília, a alíquota de 2% é válida para imóveis usados. No caso de imóveis na planta, deve-se considerar 1% sobre o valor do negócio.
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Como calcular o ITBI?
Se você quer saber como calcular o ITBI, a conta é simples: basta multiplicar a alíquota municipal pelo maior valor entre o venal e o declarado na compra. Ou seja:
ITBI = alíquota x base de cálculo
A base de cálculo sempre será o valor mais alto entre os dois.
Além disso, o cálculo pode mudar quando o imóvel é financiado, já que cada município define regras específicas para essa modalidade. Veja a seguir como calcular o imposto em cada tipo de operação.
ITBI em compra à vista
Para saber qual o valor do ITBI de um imóvel em uma compra à vista, basta fazer este cálculo:
ITBI = alíquota x valor venal (ou valor de venda)
Por exemplo, suponha que você esteja comprando um imóvel no valor de R$ 450.000 e a alíquota do município é de 3%. Para saber quanto será o seu imposto, basta multiplicar o preço do bem por 0,03. Nesse caso:
R$ 450.000 x 0,03 = R$ 13.500
ITBI em imóvel financiado
Para entender como calcular o ITBI de um imóvel financiado, é importante verificar a regra da sua cidade. Em São Paulo, por exemplo:
- Aplica-se a alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, com limite máximo de R$ 100.104,16;
- Aplica-se 3% sobre o valor restante.
Dessa forma, se consideramos um imóvel no valor de R$ 150 mil, sendo que R$ 91 mil está financiado:
- Parte restante: R$ 59.000
- 0,5% de R$ 91.000 = R$ 455,00
- 3% de R$ 59.000 = R$ 1.770,00
- Total do ITBI = R$ 2.225,00
ITBI em imóvel na planta
Quem compra imóvel na planta também precisa pagar ITBI. Nesse caso, a prefeitura calcula o imposto com base no valor venal estimado do imóvel pronto, mesmo que a obra ainda esteja em andamento.
O pagamento do ITBI acontece no momento da escritura, que é quando a transferência de propriedade é formalizada. Como a escritura marca a passagem da titularidade para o comprador, é nessa etapa que o imposto deve ser recolhido.
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Como pagar o ITBI?
Para pagar o ITBI, o comprador deve emitir a guia de pagamento no site da prefeitura ou em um posto de atendimento autorizado pelo município.
Depois disso, é só realizar o pagamento e apresentar o comprovante no cartório no momento da escritura ou do registro. É possível pagar o imposto em:
- Bancos conveniados ao município;
- Postos de arrecadação autorizados;
- Canais digitais da prefeitura, quando disponíveis.
Quando se paga o ITBI?
Na maioria dos casos, é necessário pagar o ITBI antes da assinatura da escritura pública.
Isso porque o imposto é uma das etapas necessárias para que a transferência do imóvel seja oficializada no cartório.
O prazo costuma variar entre 15 e 30 dias após a emissão da guia. Somente depois da quitação o cartório conclui o registro do imóvel no nome do comprador, tornando a transação válida juridicamente.
O que acontece se o ITBI não for pago?
Quando o ITBI não é pago, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome.
Afinal, o cartório de registro de imóveis exige o comprovante de quitação do imposto para concluir a transferência de propriedade, etapa essencial para que a compra tenha validade jurídica.
O atraso no pagamento também pode gerar multas e juros. Em muitos municípios, a multa pode chegar a 20% sobre o valor do ITBI, somada a juros de 1% ao mês e à correção monetária pelo IPCA.
Se o débito permanecer em aberto por muito tempo, a pendência pode ser inscrita na Dívida Ativa do município, abrindo margem para cobranças judiciais e outras restrições legais que dificultam a regularização do imóvel.
Quando o ITBI é isento?
A isenção do ITBI pode ocorrer em algumas situações específicas previstas em lei. Essas exceções variam conforme o município, mas geralmente estão ligadas ao tipo de operação, ao perfil do comprador e à finalidade do imóvel.
Um dos casos mais conhecidos é a compra do primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Nessa modalidade, o comprador pode receber desconto no valor do ITBI, conforme previsto na Lei nº 6.941.
Também há redução ou isenção do ITBI em compras realizadas por meio do programa Minha Casa, Minha Vida, que oferece condições especiais a famílias de baixa renda. O percentual de desconto varia de acordo com a faixa de renda, o valor do imóvel e as regras locais.
Além disso, algumas prefeituras não cobram ITBI quando a transferência do imóvel ocorre dentro de processos societários, como fusão, incorporação ou cisão, desde que a operação não tenha finalidade lucrativa.
Em transferências por herança ou doação, o comprador também não paga ITBI. Nessas situações, o imposto devido é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), já que a transferência não envolve compra e venda.
Qual o valor do ITBI de um imóvel de R$ 300 mil?
O valor do ITBI é calculado com base em uma alíquota definida por cada município.
Na maioria das cidades brasileiras, essa alíquota varia entre 2% e 3%. Assim, em um imóvel avaliado em R$ 300.000, o cálculo ficaria da seguinte forma:
- Com alíquota de 2%: 300.000 x 2% = R$ 6.000
- Com alíquota de 3%: 300.000 x 3% = R$ 9.000
Ou seja, o comprador pagaria entre R$ 6.000 e R$ 9.000 de ITBI, dependendo da cidade onde o imóvel está localizado.
Saiba mais: O que é inscrição imobiliária e como obter a sua? Guia completo
Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?
O ITBI é o imposto que o comprador paga ao município sempre que há transferência de propriedade. O cartório só lavra a escritura e só realiza o registro se o ITBI estiver quitado. Por isso, o imposto é indispensável para oficializar a operação.
Já o registro de imóveis é o ato que efetivamente torna o comprador o proprietário legal do bem. Ou seja, é o passo final que acontece no Cartório de Registro de Imóveis para dar validade jurídica à compra e garantir segurança à transação.
Qual é a diferença entre IPTU e ITBI?
A cobrança do ITBI acontece uma única vez no momento da compra ou transferência de propriedade. Dessa forma, ele incide sobre a transação e serve para autorizar a mudança de titularidade do imóvel.
Já o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo anual, pago por quem já é proprietário do imóvel.
Nesse caso, o IPTU incide sobre a propriedade – e não sobre a compra – e o cálculo segue o valor venal definido pela prefeitura. A arrecadação financia serviços públicos como limpeza urbana, iluminação, manutenção de vias e infraestrutura.
Leia mais: Quais as certidões necessárias para compra de imóvel? Veja quais são
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Dúvidas frequentes
Reunimos outras dúvidas comuns sobre o pagamento do ITBI. Confira:
Onde pagar o ITBI?
Para pagar o ITBI, você deve utilizar os bancos conveniados ao município ou um posto de arrecadação autorizado, quando for o caso. Por isso, é importante se informar antes de emitir a guia e fazer o recolhimento do imposto.
Geralmente, é possível fazer o procedimento pelo site da prefeitura. Em alguns casos, pode ser necessário comparecer ao centro de atendimento ao cidadão. Tudo depende do município.
Como é usado o valor do ITBI?
Como o ITBI é um imposto municipal, a prefeitura utiliza o valor arrecadado para financiar serviços públicos e melhorias na cidade onde o imóvel está registrado.
Nesse sentido, o recurso pode ser direcionado para manutenção e ampliação da infraestrutura urbana, obras de pavimentação e saneamento básico, investimentos em educação e saúde pública, e projetos de modernização e melhoria dos serviços municipais.
Além de contribuir para o desenvolvimento da cidade, o ITBI também garante a regularidade das transações imobiliárias, já que o pagamento do imposto é obrigatório para registrar o imóvel no nome do comprador.
Quem paga ITBI de imóvel financiado?
No geral, quem paga o ITBI de um imóvel financiado é o comprador, salvo quando houver um acordo formal entre as partes registrando que a responsabilidade pertence ao vendedor.
Ao contrário das compras à vista, a única diferença é que algumas prefeituras possuem regras específicas para calcular o imposto quando parte do valor é financiado.
O que é valor venal no ITBI?
O valor venal é uma estimativa do valor de mercado do imóvel. A prefeitura faz essa definição com base em critérios como localização, características do bem e padrão da região.
Ele não corresponde necessariamente ao valor de venda e, por isso, no cálculo do ITBI, normalmente vale o maior preço entre o valor venal e o valor declarado na negociação.
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