A hipoteca é um recurso previsto no Código Civil que permite a liberação de crédito com melhores condições ao usar um imóvel como garantia. Porém, nem todo mundo entende ao certo o que é hipoteca e quais são as situações em que essa alternativa pode ser financeiramente vantajosa.
Ao longo do tempo, a hipoteca foi perdendo espaço para outros formatos de garantia mais comuns no país, como é o caso da alienação fiduciária, por exemplo. Mesmo assim, continua prevista em lei e ainda aparece em negociações específicas de financiamento ou empréstimo.
A falta de familiaridade com o tema também gera outras dúvidas. Muitos, por exemplo, confundem hipoteca com penhora, acreditam que se trata do mesmo processo ou não sabem quais tipos de imóveis usar nesse tipo de negociação.
Quer tirar essas e outras dúvidas? Então continue a leitura deste artigo para entender a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca e em quais casos a hipoteca como garantia vale a pena.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é hipoteca de imóvel?
- Como funciona a hipoteca de imóveis no Brasil?
- Quais tipos de imóveis podem ser hipotecados?
- Quais são os três tipos de hipoteca?
- Hipoteca tradicional
- Hipoteca judicial
- Hipoteca legal
- Quais são os riscos de hipotecar um imóvel?
- Qual a diferença entre penhora e hipoteca?
- Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
- Afinal, vale a pena hipotecar um imóvel?
- Compre e venda seu imóvel com o QuintoAndar
- Dúvidas frequentes
- Quem paga a hipoteca?
- Quem pode hipotecar um imóvel?
- O que é necessário para hipotecar um imóvel?
- Qual banco faz hipoteca de imóvel?
- Qual a diferença entre hipoteca e empréstimo com garantia de imóvel?
- Como escolher entre hipoteca e outros meios de empréstimo?
Leia também: Crédito imobiliário: o que é e como funciona?
O que é hipoteca de imóvel?
A hipoteca é uma modalidade de crédito em que o dono de uma propriedade usa o imóvel como garantia em troca de melhores condições em um empréstimo.
Nesse caso, o imóvel continua no nome do dono, mas há o registro da hipoteca em cartório até o pagamento da dívida. Por isso, é possível conseguir taxas de juros mais baixas e prazos mais longos, por exemplo.
Na prática, isso significa que se houver inadimplência no pagamento, o banco pode acionar a justiça e iniciar um processo de hipoteca com o objetivo de receber os valores em aberto.
Caso o pagamento aconteça sem atrasos, nada muda na rotina do proprietário: ele segue usando o imóvel normalmente, apenas com a anotação da hipoteca na matrícula.
Apesar de estar prevista no Código Civil, a hipoteca tem pouco uso no Brasil. Afinal, a lei permite a venda do imóvel hipotecado, o que obriga a quitação imediata da dívida.
Ou seja, essa regra deixa o processo menos interessante para os bancos que, por sua vez, costumam priorizar outras formas de garantia, como a alienação fiduciária.
Como funciona a hipoteca de imóveis no Brasil?
Na hipoteca, o dono de um imóvel assina um contrato que deixa claro que aquela propriedade servirá como garantia para o pagamento de um empréstimo. Depois, o Cartório de Registro de Imóveis registra essa informação na matrícula para validar a operação.
Enquanto as parcelas estão em dia, nada muda. O proprietário continua morando ou usando o imóvel normalmente. Entretanto, se a dívida não for paga em algum momento, o banco pode recorrer à justiça para pedir a venda do bem e reaver o valor emprestado.
Porém, os bancos costumam tentar uma negociação antes de iniciar um pedido de hipoteca. É apenas quando não há acordo que o imóvel vai a leilão. Além disso, se a venda render mais do que o valor da dívida, o proprietário tem o direito de receber a diferença.
Quais tipos de imóveis podem ser hipotecados?
A lei permite hipotecar diferentes tipos de imóveis. O mais comum são as residências, como casas e apartamentos, mas também é possível usar imóveis comerciais, terrenos, galpões e até propriedades rurais.
O que importa é que o bem esteja devidamente regularizado e registrado no cartório. Sem matrícula atualizada, a hipoteca não pode ser feita. Por isso, antes de fechar o contrato, o banco sempre analisa a documentação do imóvel e verifica se não existe nenhuma pendência jurídica ou financeira.
Quais são os três tipos de hipoteca?
O Código Civil brasileiro prevê três tipos de hipoteca: convencional (ou tradicional), judicial e legal. Cada uma tem regras próprias. Entenda:
Hipoteca tradicional
Como o próprio nome sugere, a hipoteca tradicional é o tipo de hipoteca mais comum no Brasil. Ela só é possível quando há vontade das duas partes envolvidas e o registro em cartório. Ou seja, acontece quando o dono do imóvel e o credor entram em acordo e formalizam a operação em contrato.
Hipoteca judicial
Já a hipoteca judicial surge a partir de uma decisão da justiça. Ela acontece quando uma pessoa é condenada a pagar uma dívida e, como forma de garantir esse valor, o juiz determina que o imóvel seja hipotecado. Nesse caso, não é preciso a concordância do proprietário.
Hipoteca legal
Por fim, a hipoteca legal é uma medida prevista em lei para proteger credores específicos, como filhos, herdeiros ou a Fazenda Pública. Para valer, precisa ser reconhecida em processo judicial, mas não exige registro em cartório.
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Quais são os riscos de hipotecar um imóvel?
O maior risco de hipotecar um imóvel é a chance de perder o bem em caso de inadimplência. Afinal, como há o registro de garantia, o banco pode recorrer à justiça e levar o bem a leilão se a dívida não for paga.
Porém, esse processo não acontece de um dia para o outro. Primeiro, a instituição financeira tenta negociar a pendência. Ou seja, o processo judicial começa apenas se não houver acordo.
Outro ponto de atenção é a chamada hipoteca de segundo grau. Nesse caso, o mesmo imóvel já hipotecado é oferecido a outro credor. A prioridade de pagamento fica com o primeiro banco, o que reduz a segurança para o segundo. Por isso, muitos não aceitam esse tipo de contrato.
Por fim, é importante considerar que uma hipoteca pode limitar a negociação do imóvel. Se houver interesse em vender, a dívida precisa ser quitada integralmente, o que pode dificultar a transação.
Qual a diferença entre penhora e hipoteca?
A hipoteca é um acordo feito entre o proprietário e o banco para usar o imóvel como garantia de uma dívida. Já a penhora acontece por decisão da justiça, ou seja, quando o bem é tomado para pagar uma obrigação em aberto.
Na hipoteca tradicional, o dono escolhe oferecer o imóvel em contrato registrado no cartório. Ele continua usando o bem, mas assume o risco de perdê-lo se não pagar a dívida.
Na penhora, não há escolha. O juiz determina que o imóvel seja bloqueado e, se necessário, levado a leilão para quitar o débito. Ou seja, a hipoteca é voluntária, enquanto a penhora é compulsória.
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Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
Na hipoteca, o proprietário continua sendo dono do imóvel e apenas o registra no cartório como garantia da dívida. Se não pagar, o banco precisa acionar a Justiça para executar o contrato e levar o bem a leilão.
Na alienação fiduciária, o imóvel passa para o nome do banco até a quitação total do financiamento ou empréstimo. O cliente segue usando o bem, mas só tem a propriedade plena depois de quitar a dívida.
Dessa forma, caso não pague, o banco retoma o imóvel de forma mais rápida, sem precisar de um processo judicial demorado.
Por isso, a alienação fiduciária se tornou o modelo mais usado no Brasil, enquanto a hipoteca ficou em segundo plano. Para os bancos, ela representa mais segurança; para os clientes, pode significar condições semelhantes, mas com regras diferentes sobre a posse do imóvel.
Afinal, vale a pena hipotecar um imóvel?
Hipotecar um imóvel pode ser vantajoso em situações específicas. Como o bem serve de segurança para o banco, as condições do crédito tendem a ser melhores, com juros menores e prazos mais longos de pagamento.
Nesse sentido, para quem precisa de valores altos, pode ser uma forma de acessar recursos em condições que não estariam disponíveis em outras linhas de crédito.
Por outro lado, o risco é grande. Se a dívida não for paga, o imóvel pode ser levado a leilão judicial. Além disso, a burocracia é maior, e a lei permite vender o imóvel hipotecado apenas com a quitação integral da dívida, o que pode dificultar negociações no futuro.
Na prática, muitos bancos preferem trabalhar com a alienação fiduciária, que é mais simples e segura para quem empresta o dinheiro. Por isso, encontrar crédito via hipoteca no Brasil não é tão comum, o que limita as opções disponíveis no mercado.
Além disso, vale se atentar a outra informação importante: o prazo para baixa de hipoteca no cartório é de 30 dias após a quitação total da dívida. O cancelamento não é automático, ou seja, precisa ser averbado no cartório.
Se o banco não tomar as devidas providências, o cancelamento administrativo pode acontecer depois de 30 anos do vencimento da hipoteca.
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Dúvidas frequentes
Reunimos abaixo as principais dúvidas sobre hipoteca de imóvel. Confira:
Quem paga a hipoteca?
O responsável é sempre o devedor que ofereceu o imóvel como garantia. Ele assume o pagamento das parcelas do empréstimo ou financiamento até quitar a dívida.
Quem pode hipotecar um imóvel?
Apenas o proprietário pode hipotecar o bem. Segundo o Código Civil, ele deve ter mais de 18 anos ou, no mínimo, 16 anos com emancipação legal.
O que é necessário para hipotecar um imóvel?
O processo inclui: contratar o crédito com o banco, registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, manter o imóvel regularizado e, depois da quitação, solicitar a baixa da hipoteca no cartório. Alguns bancos também exigem seguro contra perdas por sinistros como incêndios ou roubos.
Qual banco faz hipoteca de imóvel?
Algumas instituições ainda oferecem esse serviço em condições específicas. Entre elas, estão Banco do Brasil, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander. Cada uma define valores, prazos e taxas próprias, por isso é importante consultar diretamente o banco antes de fechar o contrato.
Qual a diferença entre hipoteca e empréstimo com garantia de imóvel?
No empréstimo com garantia de imóvel, o contrato usa a alienação fiduciária, em que o imóvel fica no nome do banco até a quitação da dívida. Na hipoteca, a propriedade continua no nome do dono, mas fica registrada no cartório como segurança do crédito.
Como escolher entre hipoteca e outros meios de empréstimo?
O ideal é analisar a real necessidade do crédito, comparar taxas de juros, prazos e custos totais da operação. Também vale pesquisar a reputação do banco e confirmar se a proposta envolve hipoteca ou alienação fiduciária.
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