Investir em imóveis é uma estratégia muito conhecida pelos brasileiros, especialmente entre quem busca segurança e rentabilidade. Nesse sentido, a multipropriedade imobiliária é uma modalidade que tem ganhado bastante destaque nesse mercado.
Afinal, esse modelo de aquisição de imóveis permite que diferentes pessoas sejam coproprietárias de um mesmo bem. Assim, o investimento é uma alternativa para se tornar proprietário de um imóvel de alto padrão, mas sem a necessidade de arcar sozinho com os custos envolvidos.
Então, se você quer entender mais sobre como a multipropriedade funciona, continue a leitura deste artigo.
Navegue pelo conteúdo:
- O que é a multipropriedade imobiliária?
- O que é um contrato de multipropriedade
- Multipropriedade e Time Sharing são as mesmas coisas?
- Como funciona um imóvel de multipropriedade?
- Direito de preferência
- Divisão de despesas
- Indivisibilidade
- Administração
- Despesas condominiais
- Prazos de uso
- Alienação da fração
- Quais as vantagens de investir em uma multipropriedade?
- 1. Redução de custos
- 2. Valorização do patrimônio
- 3. Uso exclusivo e garantido
- 4. Flexibilidade de uso
- 5. Padrão elevado
- Multipropriedade e impostos: o que preciso saber?
- Quais as desvantagens da multipropriedade
- Quem pode se beneficiar da multipropriedade?
- Posso vender minha cota de multipropriedade?
- Como escolher a melhor opção de multipropriedade para você?
- Defina o melhor período para usufruto
- Considere quantas semanas de usufruto deseja
- Veja a localização da multipropriedade imobiliária
- Busque todas as informações necessárias
- Como investir com segurança na multipropriedade imobiliária?
- Como funciona o compartilhamento de despesas e manutenção em uma multipropriedade?
- Impacto da multipropriedade no mercado imobiliário brasileiro
- Como funciona a valorização de imóveis de multipropriedade?
- Encontre o imóvel ideal com o QuintoAndar
- Conclusão
Leia também: Como montar uma carteira de investimentos: Passo a passo de como comprar imóveis
O que é a multipropriedade imobiliária?
A multipropriedade imobiliária é um modelo de investimento em que diversas pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel. Nesse regime regime de condomínio, cada coproprietário adquire uma parte do bem e tem direito de uso exclusivo em período pré-estabelecidos de no mínimo 7 dias por ano.
Esse modelo é regulamentado pela Lei 13/777/2018, que permite que o imóvel seja compartilhado entre diferentes donos sem a necessidade de investimento integral por parte de um único comprador.
Para facilitar, vamos a um exemplo de multipropriedade: imagine que um grupo formado por 12 pessoas deseja adquirir uma casa na praia. Nesse caso, cada indivíduo compra uma fração da propriedade e assume os custos proporcionais da aquisição, manutenção e impostos.
Em troca, cada proprietário pode utilizar o imóvel de forma exclusiva por períodos distintos. Ou seja, nesse formato, é possível acessar bens de alto padrão com um custo inicial mais baixo.
Além disso, a indivisibilidade do bem é um dos principais pontos da multipropriedade. Em outras palavras, isso significa que, mesmo com diversos donos, o bem não pode ser dividido fisicamente.
O que é um contrato de multipropriedade
Um contrato de multipropriedade é o documento que define as frações de cada um dos proprietários. Assim, o imóvel tem seu usufruto dividido em partes de tempo durante o ano e cada dono tem o direito de utilizá-lo conforme estiver descrito nesse papel.
Leia também: Investimento em imóveis: qual é o impacto dos indexadores de reajuste de aluguel
Multipropriedade e Time Sharing são as mesmas coisas?
Embora sejam conceitos similares, multipropriedade e time sharing não são a mesma coisa.
Na multipropriedade, cada comprador se torna proprietário de uma fração ideal do imóvel e adquire direitos reais sobre o bem. Por outro lado, no time sharing, o consumidor adquire apenas o direito de uso temporário do imóvel, sem se tornar proprietário de nenhuma parte dele.
Dessa forma, a legislação que regula cada modalidade também é diferente. Enquanto a multipropriedade é regida pela Lei 13.777/2018, o time sharing segue as normas da Lei Geral de Turismo (Lei n° 11.771/2008).
Ou seja, enquanto existe a garantia de posse de um bem de forma compartilhada na multipropriedade, o que existe no time sharing é uma relação de prestação de serviço..
Como funciona um imóvel de multipropriedade?
O imóvel multipropriedade funciona como um compartilhamento de imóveis. Assim, a mesma propriedade tem diferentes donos e cada um deles utiliza de acordo com a proporção de usufruto estabelecida em contrato. Ou seja, o exercício da posse ocorre de maneira alternada durante uma fração de tempo.
Devido às suas características, os proprietários costumam adotar essa propriedade compartilhada para segundas residências e casas de férias. Nesse sentido, é possível ter 52 donos desse imóvel, no máximo.
Isso porque a lei determina que o uso nunca pode ser inferior a 1 semana e o ano tem 52 semanas. Por outro lado, isso reduz o valor que o comprador investe no imóvel, assim como a quantia que ele desembolsa para a manutenção.
Direito de preferência
Os coproprietários têm o direito de preferência em caso de venda de frações de tempo por outros donos. No entanto, o proprietário pode transferir a fração livremente, desde que respeite as condições previstas no contrato.
Divisão de despesas
Os coproprietários dividem proporcionalmente os custos de manutenção do imóvel. Isso inclui despesas como condomínio, impostos e possíveis reparos. Assim, os gastos ficam compatíveis com o capital aplicado por cada proprietário.
Indivisibilidade
O imóvel e as frações de tempo não podem ser divididos. Cada proprietário tem direito ao uso do imóvel apenas durante o período previamente definido em contrato. Do mesmo modo, todos devem respeitar a posse alternada.
Administração
O grupo elege um administrador ou contrata uma empresa para realizar a gestão do imóvel. Essa figura é responsável pela organização dos períodos de uso, contratação de serviços e conferência de pagamentos.
Ou seja, quem estiver nesse papel irá atuar de maneira similar a um síndico.
Despesas condominiais
Os valores de condomínio são rateados entre os coproprietários, seguindo a proporção da fração de tempo adquirida. Isso garante que todos contribuam para a manutenção da infraestrutura e dos serviços do imóvel.
Prazos de uso
O período mínimo de usufruto de cada fração de tempo é de 7 dias por ano. Essa regra é estabelecida por lei. Porém, os prazos podem ser diferentes em cada contrato. Entenda:
- Prazo fixo: nesse modelo, as partes definem previamente os períodos de posse, que seguem uma programação fixa, sem possibilidade de alteração;
- Prazo flutuante: aqui, o período de uso não é especificado previamente. Ele pode ser agendado conforme a disponibilidade e regras estabelecidas entre os coproprietários;
- Prazo misto ou híbrido: combina elementos dos modelos fixo e flutuante, oferecendo maior flexibilidade ao planejamento do uso do imóvel.
Alienação da fração
Caso um proprietário decida se desfazer de sua fração, ele deverá aliená-la. Assim, a venda ou transferência deve seguir os termos do contrato e respeitar o direito de preferência dos demais coproprietários.
Quais as vantagens de investir em uma multipropriedade?
Algumas das principais vantagens de investir em uma multipropriedade são a economia, tanto na compra quanto na manutenção, a diversificação da carteira de investimentos e a possibilidade de uso vitalício.
Afinal, a perda da propriedade só ocorre em situações de alienação ou por outros meios, como ações judiciais e falta de pagamento.
Veja as principais vantagens de investir em uma multipropriedade imobiliária:
1. Redução de custos
Na multipropriedade, os custos relacionados à aquisição, manutenção e taxas do imóvel são divididos proporcionalmente entre os coproprietários. Isso torna possível acessar imóveis de alto valor sem comprometer excessivamente o orçamento.
2. Valorização do patrimônio
Como os imóveis destinados à multipropriedade geralmente estão localizados em regiões valorizadas, como áreas turísticas, há grande potencial de valorização ao longo do tempo. Isso agrega valor ao investimento.
3. Uso exclusivo e garantido
Cada proprietário tem seu período de uso garantido, conforme estipulado no contrato. Além de oferecer previsibilidade e segurança, isso também permite que todos aproveitem o imóvel sem conflitos de agenda.
4. Flexibilidade de uso
Dependendo do contrato, é possível optar por períodos de uso fixos ou flutuantes, além de ter a possibilidade de intercâmbio com outras propriedades do mesmo grupo. Ou seja, existe a possibilidade de ampliar as opções de destino.
5. Padrão elevado
Imóveis de multipropriedade geralmente estão inseridos em empreendimentos de luxo, com acesso a serviços e infraestrutura de alto padrão, como piscinas, spas, academias e áreas de lazer, por exemplo.
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Multipropriedade e impostos: o que preciso saber?
Quem adquire uma fração de um imóvel em regime de multipropriedade também precisa levar em consideração os custos associados.
Em termos de impostos, os proprietários precisarão arcar com o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) ou o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), além do Imposto de Renda.
- ITR ou IPTU: o ITR ou o IPTU é pago por cada proprietário de maneira proporcional à fração do imóvel adquirida;
- Imposto de Renda: já no IR, cada proprietário deve informar a aquisição da cota na seção de “Bens e Direitos”, utilizando o código 11 – referente a imóveis. Também é necessário detalhar a fração adquirida, o valor pago e a forma de pagamento.
Saiba mais: Qual a diferença entre sítio e chácara? Entenda o que muda em cada tipo de propriedade
Quais as desvantagens da multipropriedade
As desvantagens da multipropriedade são a fração de tempo e a falta de liberdade. Isso porque você só poderá usufruir do bem no período que estiver predeterminado. Ou seja, é diferente de ter sua posse quando bem entender.
Se utilizar para investimento, também tende a ter uma rentabilidade menor, já que ela deverá ser proporcional à sua parte.
Ou seja, imagine que você compre uma casa de praia. Se ela for 100% sua, poderá alugá-la ou usufruir dela quando quiser. Assim, terá liberdade para ter um inquilino durante o ano todo ou aproveitar o verão para potencializar os seus ganhos.
Por sua vez, com uma multipropriedade, você pode usar esses recursos somente no período que lhe couber. Com isso, os seus ganhos são limitados.
Quem pode se beneficiar da multipropriedade?
A multipropriedade é especialmente vantajosa para pessoas que desejam investir no mercado imobiliário enquanto acessam imóveis com o intuito de lazer, como casas de férias ou apartamentos em destinos turísticos.
Afinal, não há a necessidade de arcar com os custos integrais da compra e manutenção.
Investidores interessados em rendimentos também podem se beneficiar dessa categoria. Isso acontece porque, ao adquirir uma fração de multipropriedade, eles têm a oportunidade de locar o período de uso para terceiros e gerar renda extra.
Posso vender minha cota de multipropriedade?
Sim, é possível vender a cota de multipropriedade, pois ela é considerada um bem de caráter individual.
De modo geral, o proprietário tem o direito de alienar sua fração livremente e pode negociá-la com terceiros interessados. No entanto, o contrato de multipropriedade pode prever um direito de preferência para os outros coproprietários.
Nesse caso, os demais proprietários devem receber a oferta da cota antes que ela vá para o mercado.
Como escolher a melhor opção de multipropriedade para você?
Veja como escolher a melhor opção de multipropriedade para você.
Defina o melhor período para usufruto
Qualquer investimento imobiliário deve ser pensado a partir da máxima rentabilidade. Nesse caso, talvez você queira aproveitar o imóvel. Portanto, é preciso pensar na temporada.
De modo geral, as semanas de média e baixa temporada são mais baratas. No entanto, antes de pensar no gasto, considere qual é seu foco.
Se você tem flexibilidade para viajar, vale a pena usufruir de um período mais econômico. Por sua vez, se tiver filhos, precisa considerar as férias.
Caso queira alugar o imóvel, a alta e a superalta temporadas também são mais indicadas. Ainda é possível mesclar esses períodos para garantir o máximo aproveitamento da multipropriedade imobiliária.
Na prática, analise qual é o melhor custo-benefício. Aqui, não existe regra específica. Tudo depende da sua realidade.
Considere quantas semanas de usufruto deseja
Ao mesmo tempo, veja quantas semanas pretende adquirir. Como as divisões são feitas em frações de tempo, pense em quantas semanas já viajou e quantas pretende fazer isso. Assim, você consegue adquirir todas elas e otimizar seu estilo de vida.
Veja a localização da multipropriedade imobiliária
Se o local for longe da sua casa, será mais difícil aproveitar — e isso interfere na quantidade de semanas que você vai adquirir. Por sua vez, se for perto de casa, há mais chances de fazer eventos, curtir nos finais de semana e celebrar datas especiais.
Então, pense se é possível fazer esses bate e volta rapidamente. Isso ajudará a escolher a melhor multipropriedade imobiliária.
Busque todas as informações necessárias
Por fim, procure todas as informações, faça questionamentos e veja com especialistas como é a empresa responsável pelo empreendimento. Dessa forma, você vai garantir que a moradia compartilhada siga a legislação vigente e evitará problemas com os outros proprietários.
Como investir com segurança na multipropriedade imobiliária?
Para investir com segurança na multipropriedade imobiliária, siga as dicas abaixo:
- Pesquise sobre a construtora e/ou incorporadora do empreendimento;
- Verifique a reputação do negócio;
- Converse com outros proprietários e veja se existem problemas;
- Confira como é feita a gestão da propriedade compartilhada;
- Leia o contrato em detalhes e encaminhe-o para um advogado;
- Faça visitas ao imóvel para ter certeza de que ele corresponde ao que foi anunciado.
Como funciona o compartilhamento de despesas e manutenção em uma multipropriedade?
O compartilhamento de despesas e manutenção em uma multipropriedade funciona a partir do rateio proporcional à quantidade de frações de tempo. Portanto, quanto mais cotas você tiver, mais terá que pagar. Porém, também terá mais direitos de usufruto.
De qualquer maneira, tudo vai depender da quantidade de frações que vai adquirir. Conforme o capital aplicado, será feita a divisão de despesas, assim como acontece em um condomínio.
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Impacto da multipropriedade no mercado imobiliário brasileiro
A multipropriedade é uma novidade que está movimentando o mercado imobiliário brasileiro. Para se ter ideia, o segmento registrou a comercialização de mais de 46 mil unidades em 2022 – o que representa um aumento de 67,8% em relação ao ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC).
Como funciona a valorização de imóveis de multipropriedade?
A valorização de multipropriedade segue a lógica do mercado imobiliário tradicional. Ou seja, é influenciada por fatores como localização, infraestrutura, demanda turísticas e as condições econômicas do país.
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Conclusão
A multipropriedade é uma solução para quem deseja adquirir um imóvel de alto padrão e diversificar os investimentos no mercado imobiliário.
Afinal, a modalidade oferece benefícios como custos reduzidos, flexibilidade de uso e possibilidade de valorização. Contudo, é importante entender os aspectos legais envolvidos, os custos relacionados e as regras de uso.
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