O financiamento imobiliário é hoje uma das formas mais utilizadas pelos brasileiros para comprar um imóvel, seja casa, apartamento ou terreno. Afinal, permite que o comprador dilua o valor total da propriedade em parcelas de longo prazo, organizando o orçamento e facilitando o acesso à moradia.
Contudo, muita gente ainda tem dúvidas sobre as regras, etapas e custos envolvidos. Isso acontece porque cada modalidade de crédito tem características próprias que influenciam no valor das parcelas, no prazo total do contrato e na taxa de juros.
Além disso, fatores como renda familiar, score de crédito, relacionamento bancário e documentação podem acelerar ou atrasar a aprovação do financiamento.
Quer entender o que é e como funciona um financiamento imobiliário? Então, continue a leitura deste artigo, tire todas as dúvidas e saiba como dar o próximo passo para conquistar a casa própria!
Navegue pelo conteúdo:
- O que é financiamento imobiliário?
- Como funciona o financiamento imobiliário?
- Quais os tipos de financiamento disponíveis?
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
- Programas habitacionais
- Qual a diferença entre financiamento e consórcio imobiliário?
- Como fazer um financiamento imobiliário?
- Planeje seu orçamento
- Pesquise e compare bancos
- Organize a documentação
- Dê uma boa entrada
- Escolha o prazo com inteligência
- Entenda todos os custos
- Mantenha o crédito saudável
- Faça simulações com cautela
- Leia o contrato com atenção
- Tenha reserva de emergência
- Vale a pena fazer um financiamento imobiliário em 2026?
- Qual escolher: consórcio ou financiamento imobiliário?
- Facilite seu financiamento imobiliário com o suporte do QuintoAndar
- Conclusão
- Perguntas frequentes
- Como amortizar financiamento imobiliário?
- Como calcular financiamento imobiliário?
- Como declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda 2025?
Leia também: Financiamento Minha Casa, Minha Vida sem entrada: dicas para conquistar a casa própria
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo feito especialmente para quem quer comprar um imóvel.
O banco empresta a maior parte do valor do imóvel e o comprador paga o valor aos poucos, em parcelas mensais que incluem juros e atualização monetária.
Dessa forma, a modalidade facilita a vida de quem não tem o valor total à vista, já que permite a compra de casas, apartamentos, terrenos ou lojas comerciais mesmo com poucos recursos iniciais.
Para isso, o imóvel fica em alienação fiduciária até o término do pagamento. Ou seja, enquanto o contrato estiver ativo, o banco é o real proprietário do imóvel e tem o bem como garantia do pagamento.
Além disso, o prazo para quitar a dívida é longo e pode chegar a 35 anos. Por isso, o financiamento imobiliário se tornou uma das principais formas de realizar o sonho da casa própria e de investir em imóveis no Brasil.
Como funciona o financiamento imobiliário?
Em um financiamento imobiliário, a primeira etapa é a análise da renda, estabilidade financeira e histórico de crédito do comprador.
Depois dessa avaliação inicial, o comprador envia a documentação necessária e o banco analisa o imóvel escolhido. Essa etapa confirma se o valor pedido faz sentido para o mercado e se o imóvel está regularizado. Só depois dessa validação é que o crédito é oficialmente aprovado.
Com a aprovação, comprador e instituição financeira assinam o contrato. A partir desse momento, o imóvel fica como garantia até o fim do pagamento, um mecanismo que dá segurança ao banco e ajuda a manter as taxas mais baixas.
Quais os tipos de financiamento disponíveis?
Antes de escolher o melhor financiamento imobiliário, é importante entender que existem diferentes modalidades no mercado, e que cada uma delas funciona de um jeito.
As regras podem variar conforme a instituição financeira, o valor do imóvel e até o perfil do comprador. Por isso, é importante conhecer as suas opções:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é o sistema de financiamento imobiliário mais utilizado no Brasil e foi criado para facilitar o acesso das famílias à casa própria.
Regulamentado pela Lei nº 4.380/1964, ele permite o uso do FGTS na compra do imóvel e utiliza recursos da poupança e de outros fundos para liberar crédito. Essa modalidade é voltada principalmente para imóveis de valor médio e costuma oferecer taxas de juros mais acessíveis.
Por ser um sistema regulamentado, o SFH também define limites de valor para o imóvel e estabelece regras específicas para aprovação.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Quando o imóvel desejado não se enquadra nas regras do SFH, seja pelo valor ou tipo de operação, a modalidade utilizada é o SFI.
Aqui, as regras são mais flexíveis, e cada banco define suas próprias condições de taxas, prazos e garantias. Por isso, essa opção costuma ser indicada para imóveis de valores mais altos, por exemplo.
O SFI não permite o uso do FGTS, mas compensa pela liberdade de negociação. É uma modalidade muito comum em grandes capitais, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, onde o preço dos imóveis costuma ultrapassar os limites do SFH.
Programas habitacionais
Além dos sistemas tradicionais, o governo federal mantém programas habitacionais voltados para famílias de baixa renda.
O principal deles é o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que atende famílias com renda mensal de até R$ 12.000,00. Nessa modalidade, o comprador pode ter acesso a condições especiais, como juros reduzidos, subsídios e facilidades na aprovação.
Qual a diferença entre financiamento e consórcio imobiliário?
No financiamento imobiliário, o vendedor recebe o dinheiro do banco logo após a finalização do processo, que inclui a aprovação do crédito e registro do contrato no cartório.
Com isso, o comprador pode pegar as chaves com agilidade e já começa a pagar pelo imóvel. Assim, é uma opção para quem precisa do imóvel com mais rapidez.
Já no consórcio imobiliário, o processo é mais lento. Aqui, o comprador entra em um grupo de pessoas que contribuem mensalmente para formar uma espécie de “caixa comum”.
A liberação do crédito acontece por meio de sorteios ou lances, o que significa que você pode ser contemplado rapidamente ou levar mais tempo até conseguir usar a carta de crédito.
Outra diferença importante está nos custos: o financiamento tem juros e o consórcio não, apenas taxas administrativas.
Leia também: Por que comprar um imóvel financiado pelo QuintoAndar é a melhor opção?
Como fazer um financiamento imobiliário?
Conseguir um financiamento imobiliário exige organização, pesquisa e um bom planejamento financeiro.
Embora o processo varie conforme o banco e o perfil do comprador, alguns passos são indispensáveis para aumentar as chances de aprovação e garantir que o contrato cabe no seu orçamento. Veja o que considerar:
Planeje seu orçamento
O primeiro passo é entender quanto você pode pagar por mês sem prejudicar outras despesas fixas.
A maioria dos bancos compromete até 30% da renda familiar, mas isso não significa que você precise ir até esse limite. Ter clareza sobre o seu orçamento ajuda a escolher um imóvel compatível com a realidade financeira e evita surpresas ao longo do contrato.
Pesquise e compare bancos
Cada instituição tem suas próprias regras, taxas de juros, seguros obrigatórios e exigências. Por isso, comparar bancos é fundamental para encontrar condições mais vantajosas.
Veja não apenas o valor da parcela inicial, mas também o CET (Custo Efetivo Total), que mostra o quanto será pago ao final do contrato.
Organize a documentação
Ter toda a documentação em ordem agiliza o processo e evita atrasos na aprovação. Os bancos geralmente solicitam RG, CPF, comprovante de renda, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda e documentos do imóvel. Manter tudo atualizado e separado facilita o envio e dá mais segurança ao banco.
Dê uma boa entrada
Quanto maior a entrada, menor será o valor financiado e, consequentemente, menores serão os juros ao longo dos anos. Entradas entre 20% e 30% costumam gerar melhores condições. Usar o FGTS como parte da entrada também é possível em algumas modalidades.
Escolha o prazo com inteligência
Prazos maiores deixam as parcelas mais baixas, mas aumentam o custo total do financiamento. Já prazos mais curtos elevam o valor da parcela, mas reduzem os juros. O ideal é equilibrar conforto financeiro e economia, escolhendo um prazo que não comprometa o orçamento.
Entenda todos os custos
Além da parcela em si, o financiamento inclui custos como taxa de juros, seguros obrigatórios, como o Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), taxa de avaliação do imóvel, escritura, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e registros em cartório.
Mantenha o crédito saudável
Score alto, contas em dia e bom histórico financeiro aumentam muito a chance de aprovação. Antes de solicitar o financiamento, evite atrasos, pague dívidas pendentes e reduza o uso do limite do cartão e do cheque especial. Bancos analisam todo o comportamento financeiro do comprador.
Faça simulações com cautela
As simulações ajudam a entender valores de parcelas, prazos e juros, mas devem ser interpretadas com cuidado. Com o Simulador de Financiamento do QuintoAndar, por exemplo, você pode simular gratuitamente o seu financiamento e encontrar as melhores taxas do mercado.
Leia o contrato com atenção
Antes de assinar, revise todas as cláusulas do contrato. Verifique informações sobre juros, reajustes, seguros, multas, prazo, condições de quitação e regras para portabilidade.
Tenha reserva de emergência
O financiamento é um compromisso de longo prazo, e imprevistos podem acontecer. Manter uma reserva de emergência equivalente a pelo menos três a seis meses de despesas garante mais tranquilidade caso surjam mudanças de renda, gastos inesperados ou ajustes nas parcelas.
Vale a pena fazer um financiamento imobiliário em 2026?
Em 2026, o financiamento imobiliário continua sendo uma alternativa viável para quem deseja comprar um imóvel e não possui o valor total à vista.
Afinal, mesmo com taxas de juros, o crédito imobiliário permanece como um dos modelos de empréstimo mais acessíveis do mercado, especialmente por permitir prazos longos de pagamento e condições que se ajustam ao orçamento familiar.
A decisão, porém, depende do perfil financeiro do comprador. Quem tem renda estável, baixo nível de endividamento e planeja permanecer no imóvel por vários anos tende a aproveitar melhor as vantagens do financiamento.
Nesses casos, a previsibilidade das parcelas e a possibilidade de negociar condições com diferentes bancos tornam a compra mais segura.
Por outro lado, é importante considerar o custo total da operação, que tende a ser maior em períodos de juros elevados. Por isso, comparar propostas, analisar o Custo Efetivo Total e fazer simulações realistas são etapas essenciais antes de fechar o contrato.
Qual escolher: consórcio ou financiamento imobiliário?
A escolha entre consórcio e financiamento imobiliário depende do seu prazo e do quanto você está preparado para assumir parcelas com juros.
O financiamento libera o crédito imediatamente, mas tem custo total mais alto por causa dos juros. Já o consórcio é indicado para quem pode esperar pela contemplação e busca uma alternativa mais econômica no longo prazo, já que não cobra juros, apenas taxas administrativas.
Para quem não tem pressa e quer planejar a compra de forma mais estratégica, o consórcio imobiliário do QuintoAndar te ajuda a conquistar a casa própria pagando menos. Além disso, você ainda ganha 10% de cashback sobre o valor do imóvel ao ser contemplado para usar como quiser.
Leia mais: Como financiar um imóvel: tudo o que você precisa saber
Facilite seu financiamento imobiliário com o suporte do QuintoAndar
Agora que você já entende como funciona o financiamento imobiliário, dê o próximo passo com a praticidade e segurança do QuintoAndar.
Além de encontrar imóveis em mais de 70 cidades brasileiras, você ainda conta com ferramentas que te conectam com condições compatíveis com sua realidade. Assim, conquistar a casa própria fica muito mais fácil.
Se a intenção é financiar, a Assessoria de Financiamento do QuintoAndar acompanha todas as etapas: análise de crédito, comparação de taxas, envio de documentos e assinatura do contrato.
Tudo é feito pelo aplicativo, sem burocracia e sem custo adicional para o comprador. Assim, você concentra todas as etapas em um só lugar, com suporte especializado e total transparência.
E se ainda está avaliando opções, pode simular diferentes cenários de financiamento no QuintoAndar para entender qual modalidade faz mais sentido para o seu momento. Com isso, você toma decisões mais claras e evita comprometer o orçamento com parcelas acima do previsto.
Conclusão
O financiamento imobiliário envolve etapas, escolhas e análises importantes, mas torna a compra do imóvel muito mais acessível para quem está planejando esse passo.
Quando você entende as modalidades, compara condições e avalia o impacto das parcelas no orçamento, o processo deixa de ser complexo e passa a fazer sentido dentro da sua realidade. Com organização e informação, é possível avançar com segurança e encontrar o caminho mais adequado para realizar a compra do imóvel que você deseja.
Perguntas frequentes
Reunimos algumas dúvidas comuns sobre financiamento imobiliário. Confira:
Como amortizar financiamento imobiliário?
Existem duas formas principais de amortização: redução do prazo e redução da parcela.
Quando o comprador escolhe reduzir o prazo, mantém o valor da parcela mensal, mas paga o financiamento em menos tempo, diminuindo os juros totais. Já na redução da parcela, o prazo permanece igual, mas o valor mensal fica mais baixo, o que alivia o orçamento no curto prazo.
A amortização pode ser feita usando recursos próprios ou o FGTS, desde que o contrato permita. Em ambos os casos, é necessário solicitar o procedimento ao banco ou instituição financeira e seguir as regras de cada modalidade.
Como calcular financiamento imobiliário?
Calcular um financiamento imobiliário envolve considerar o valor do imóvel, a quantia que será financiada, o prazo do contrato e a taxa de juros definida pelo banco.
Dependendo da instituição financeira, o cálculo pode seguir sistemas como o SAC, em que as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, ou a Tabela Price, com parcelas fixas do início ao fim.
Para facilitar esse processo, é só acessar a calculadora de financiamento do QuintoAndar e fazer uma simulação gratuita. Assim, você entende quanto será pago ao final do contrato.
Como declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda 2025?
Para declarar um imóvel financiado no Imposto de Renda 2025, o contribuinte deve registrar o bem na ficha “Bens e Direitos”. Basta clicar em “Novo” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”, escolhendo o tipo correspondente, como “11 – Apartamento”, “12 – Casa” ou “13 – Terreno”.
Em seguida, informe a data de aquisição, o país onde o imóvel está localizado e os dados do IPTU. Caso o número do IPTU ultrapasse 30 caracteres ou o imóvel ainda não tenha inscrição municipal, deixe esse campo em branco e registre essas informações na Discriminação.
No campo “Discriminação”, descreva as principais características do imóvel: endereço completo, área total (área construída em casas e metragem total indicada no contrato em apartamentos), gastos com cartório, uso do FGTS e demais informações relevantes. Se o imóvel já estiver registrado, selecione “Sim” e informe o número da matrícula e o nome do cartório responsável.
Como o imóvel está financiado, o contribuinte deve declarar apenas o valor efetivamente pago até 31/12 de cada ano, incluindo entrada, parcelas amortizadas e custos de aquisição, sem informar o saldo devedor ou valores futuros. Isso garante que a declaração esteja de acordo com as regras da Receita Federal.
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